BĐS 24h: Xử phạt 540 tỷ đồng các công trình sai phạm xây dựng

          Xử phạt 540 tỷ đồng các công trình sai phạm xây dựng

Sáng ngày 25/12, tại TP HCM, Thanh tra Bộ Xây dựng đã tổ chức Hội nghị “Tọa đàm và tổng kết thực hiện Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Nghị định 139) của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý nhà nước ngành Xây dựng”.

Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, trong 3 năm thực hiện, bên cạnh những kết quả quan trọng đã đạt được, theo phản ánh của các địa phương, việc tổ chức thực hiện Nghị định số 139 đã bộc lộ một số vướng mắc, khó khăn. Tổng hợp sơ bộ có 7 nhóm vướng mắc. Trong đó, đáng chú ý, Nghị định 139 không quy định mức phạt theo tỷ lệ hoặc mức độ sai phạm dẫn đến bất cập trong xử lý; Việc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng của Chánh Thanh tra Sở trên thực tế rất khó khăn do không đủ nhân lực và chi phí.

Bên cạnh đó, Ông Trương Công Nam, Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM cho biết, việc thực hiện Nghị định tại địa bàn còn nhiều vấn đề khó khăn. Cụ thể, trên địa bàn TPHCM xuất hiện một số trường hợp người dân xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (có quy mô, diện tích lớn), tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư tự ý ngăn chia thành nhiều phòng thành chung cư mini hoặc phân thành nhiều căn nhà để kinh doanh. “Nếu không có quy định chặt chẽ, loại hình này sẽ tiếp tục phát triển, làm phá vỡ quy hoạch do tăng mật độ dân cư cục bộ”, ông Nam nêu.

Liên quan đến vấn đề này, Sở Xây dựng TP HCM đã  kiến nghị Bộ Xây dựng tham mưu Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành các biện pháp ngăn chặn, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng. Đây là việc cấp bách, bởi, Nghị định số 180/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định cụ thể các biện pháp ngăn chặn, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng. Tuy nhiên, đến nay Nghị định số 180/2007/NĐ-CP của Chính phủ đã hết hiệu lực thi hành.

Xoay quanh các nhóm vướng mắc của địa phương, ông Lê Văn Lãng, Phó Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng - phụ trách phía Nam tổng kết có 5 nhóm kiến nghị, gồm: Kiến nghị liên quan đến quy định chung (về mức độ xử phạt, khung xử phạt, xác định thời điểm để tính thời hiệu xử phạt…); Kiến nghị liên quan đến quy định trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng; Kiến nghị liên quan đến quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; Kiến nghị liên quan đến quy định Luật Xử lý vi phạm hành chính, trách nhiệm, quy trình xử lý vi phạm hành chính; Kiến nghị liên quan đến các quy định cần được nghiên cứu, lấy ý kiến thảo luận tại hội nghị.

“Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tổ chức các buổi hội nghị để lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp và các hiệp hội…Dự kiến khoảng cuối quý I năm 2021, Thanh tra Bộ Xây dựng sẽ báo cáo lên Bộ Trưởng Bộ Xây dựng, thực hiện theo đúng trình tự quy định xây dựng văn bản vi phạm pháp luật của Bộ và các quy định của Bộ Tư pháp”, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết.

          Quá nửa số sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngoài luồng

Trong danh sách các Sàn giao dịch bất động sản có thông báo đến Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố trên địa bàn toàn Thành phố chỉ có 47 sàn giao dịch bất động sản “chính danh”, tức có thông báo đến Sở Xây dựng Hà Nội.

Đặc biệt, trong số 47 sàn giao dịch bất động sản trên có đến 10 sàn “có vấn đề” như không có địa chỉ nhận thông báo, chuyển đi nơi khác không thông báo đến Sở Xây dựng Hà Nội…

Như vậy, chỉ còn 37 sàn là đang hoạt động hợp pháp theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng: Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Theo tìm hiểu của PV, con số 37 sàn chưa bằng 1/3 số sàn đang có thông tin được công bố trên trang batdongsan.com.vn. Nếu so với thực tế các sàn nhỏ lẻ kiểu “dã chiến” và “tự phong” mới được lập trong dịp sốt đất nền các tỉnh vừa qua thì có thể còn nhỏ hơn rất nhiều.

Luật hiện hành đã quy định rõ những yêu cầu, quy chế hoạt động của các sàn giao dịch, tuy nhiên trong thực tế cho thấy hoạt động của các sàn môi giới bất động sản vẫn chưa được quản lý một cách đúng mức và hiệu quả.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia nguyên nhân của tình trạng trên bên cạnh việc chưa có những chế tài đủ mạnh để xử lý các tổ chức, cá nhân lập sàn và hoạt động trái Luật thì cũng đến từ việc bản thân các cá nhân môi giới bất động sản đang thiếu chuyên nghiệp.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, số lượng các nhà môi giới bất động sản hoạt động đúng quy định pháp luật hiện nay rất thấp (khoảng 300.000 môi giới hoạt động, trong đó chỉ khoảng 20% có chứng chỉ hành nghề.

Theo ông, nguyên nhân của tình trạng này là do các quy định pháp luật đang lỏng lẻo đối với nghề môi giới bất động sản. Nhiều địa phương hiện không mặn mà trong việc tổ chức các cuộc thi sát hạch.

Thực tế cho thấy, số lượng người môi giới bất động sản được cấp chứng chỉ hành nghề đã ít, nhưng bản thân số này trong thực tế hoạt động như thế nào, họ làm cho sàn nào hay hoạt động tự do thì pháp luật chưa kiểm soát được. Chính điều này đã dẫn đến việc nhiều môi giới đưa tin sai sự thật, lừa đảo khách hàng, làm méo mó thị trường.

Bên cạnh đó, việc các sàn hoạt động theo kiểu “ngoài luồng” tức không thông báo đến Sở Xây dựng cũng dẫn đến tình trạng Sở Xây dựng sẽ không nắm được chính xác tình hình giao dịch bất động sản tại địa phương để từ đó đưa ra những chính sách quản lý, định hướng kịp thời.

Trước thực trạng trên, ông Đính cho rằng khi cấp chứng nhận hành nghề cho môi giới bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước nên cấp mã số hành nghề quốc gia cho từng môi giới và cập nhật được họ đang làm cho sàn nào.

Dữ liệu giao dịch của môi giới bất động sản cũng cần được cập nhật vào hệ thống công nghệ. Một khi chuyên nghiệp hóa được như vậy thị trường sẽ rất minh bạch và phát triển.

         Điểm mới của Nghị định 148/2020 có “thổi làn gió mới” vào thị trường BĐS?

Chính phủ mới ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nghị định có hiệu lực từ 8/2/2021 được kì vọng sẽ mở nhiều nút thắt cho thị trường BĐS.

Quy định tại các Nghị định cũ: Khoản 1 Điều 14 Nghị định  43/2014/NĐ-CP: Các dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Quy định tại Nghị định 148/2002/NĐ-CP: Sửa đổi khoản 1 Điều 14 Nghị định 43: Các dự án đầu tư có sử dụng đất không có mục đích kinh doanh thì không áp dụng điều kiện tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai.

Nghị định 48/2020/NĐ-CP: Bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 Nghị định 43: Các tiêu chí để giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý như sau:

Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quỹ đất đã thu hồi, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao tại địa phương do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm;

Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa;

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được phê duyệt;

Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;

Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết.

Điểm mới: Bổ sung "trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 31 và Điều 31 của Nghị định này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

Điểm mới: Bỏ điều kiện: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bổ sung: Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

Điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43: Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:… Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.

Nghị định 48/2020: Sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43: Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; theo đó, điểm mới là: Bỏ trường hợp "do thực hiện dồn điền, đổi thửa".

         Năm 2020 thăng trầm của thị trường bất động sản TP HCM

Thời điểm đầu năm, khi dịch Covid-19 bùng phát, không ít người mua bất động sản đã kỳ vọng giá nhà năm 2020 sẽ đứng yên hoặc giảm trong bối cảnh nhiều ngành kinh tế gặp khó khăn.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, trước một loạt thông tin liên quan đến việc thành lập TP Thủ Đức, thị trường căn hộ, nhà liền thổ và đất nền tại khu vực phía Đông thành phố lại có một đợt "hét giá" mới.

Trên thực tế, trái ngược với dự đoán về một đợt giảm giá cho ảnh hưởng của dịch bệnh thì thị trường sơ cấp vẫn liên tục xác lập mặt bằng giá mới ngày một cao. Đặc biệt, sau giai đoạn dịch bệnh nguồn cung giảm mạnh thì thậm chí mức giá bán các dự án mới cao hơn dự án cùng vị trí ra mắt 2 năm trước lên tới 30 -50%.

Khu vực quận 9 xuất hiện phân khúc căn hộ giá 65-68 triệu đồng/m2, quận Thủ Đức đã có những căn hộ 65-70 triệu/m2, giá căn hộ khu Nhà Bè lên đến 53-55 triệu đồng/m2... Số lượng các dự án căn hộ mới phân khúc dưới 2 tỉ đồng ngày càng trở nên khan hiếm.

Số liệu của JLL Việt Nam cho thấy tại TP HCM, giá nhà liền thổ trong quý III vừa qua tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái do các dự án mới có mức giá cao và sự tự tin của các chủ đầu tư dự án quy mô lớn. Trong bối cảnh Covid-19, các chủ đầu tư không giảm giá bán, thay vào đó, họ đưa ra các chính sách mới như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao... nhằm kích cầu thị trường đến hết năm.

Chia sẻ trong một hội thảo cuối tháng 12, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng trong thời gian ngắn, các dự án phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Điều đáng nói là sự thay đổi phân khúc này do chủ đầu tư tăng giá chứ không phải tăng chất lượng dự án theo tiêu chuẩn.

"Đây là điều bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ dẫn đến bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nguy cơ phát triển không bền vững, gây ra bất ổn về tài chính, kinh tế...", ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, dịch Covid-19 là một cú sốc lớn đối với nền kinh tế nói chung. Ở lĩnh vực bất động sản, có thể thấy rõ tác động của đại dịch khi nhìn vào phân khúc cho thuê.

Tuy nhiên, trong khó khăn lại nảy sinh cơ hội để đổi ngôi. Những chủ đầu tư ra mắt được dự án trong năm nay lại tận dụng được cơ hội bán hàng rất nhanh chóng với giá bán cao, tạo doanh thu và biên lợi nhuận tốt hơn dự kiến.

       Nhiều điểm nghẽn trong quản lý, quy hoạch xây dựng phải điều chỉnh

Tại hội nghị tổng kết nhiệm kỳ 5 năm giai đoạn 2016 - 2020 và định hướng mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp của ngành cho giai đoạn 5 năm tới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định trong nhiệm kỳ vừa qua, Bộ Xây dựng đã xác định đúng, tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện các vấn đề lớn, then chốt, căn cốt để tạo các chuyển biến mạnh mẽ, có tính đột phá của ngành.

Đến nay, về cơ bản hệ thống chính sách, pháp luật về xây dựng tương đối hoàn chỉnh, đầy đủ và đồng bộ với các pháp luật liên quan; đủ sức điều chỉnh các hoạt động trong thực tiễn và góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Dù vậy, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng đã chỉ ra các “điểm nghẽn” của ngành quản lý như: Một số quy định trong công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống thể chế chưa phù hợp với thực tiễn. Trong khi đó, việc bám sát, theo dõi, đánh giá tác động chính sách; xử lý vướng mắc phát sinh từ thực tiễn chưa kịp thời, thường xuyên. Việc xử lý, khắc phục các sai phạm sau kết luận thanh tra, kiểm tra, nhất là đối với một số vụ việc được dư luận quan tâm chưa kịp thời, dứt điểm.

Theo Bộ Xây dựng, hệ thống đô thị ở nước ta phát triển nhanh về số lượng, nhưng chủ yếu là đô thị loại nhỏ. Mật độ đô thị trong từng vùng kinh tế-xã hội thấp, phân tán, chất lượng phát triển còn hạn chế. Tính liên kết giữa các đô thị với nhau và với khu vực nông thôn chưa chặt chẽ, còn rời rạc, ảnh hưởng đến hiệu quả phát triển tổng thể của vùng và hành lang kinh tế. Năng lực hệ thống hạ tầng đô thị chưa đáp ứng nhu cầu của người dân và các hoạt động kinh tế đô thị.

Về thị trường bất động sản, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận còn tình trạng sốt đất, sốt giá ở một số địa phương trong một số thời điểm. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội (mới chỉ đáp ứng 41,7% so với mục tiêu đề ra). Nhà ở thương mại giá thấp; định chế tài chính chưa đầy đủ; một số cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất cập ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường và chống đầu cơ bất động sản.

Riêng vấn đề “vỡ” kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho cho biết thời gian qua, tổng diện tích thực hiện phát triển nhà ở xã hội hơn 5,21 triệu m2 - tức chỉ bằng 41,7% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 là đạt 12,5 triệu m2. Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là do cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp chưa đồng bộ, chưa đủ mạnh, có một số điểm chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã thẳng thắn chỉ ra một bộ phận cán bộ, công chức ngành xây dựng còn hạn chế về trình độ nghiệp vụ, quản lý, trì trệ, ý thức kỷ luật, đạo đức công vụ còn yếu, chưa chủ động sáng tạo, bám sát thực tiễn, vi phạm pháp luật.

Tại hội nghị, trước đông đảo các đại biểu đại diện lãnh đạo các bộ, ban, ngành, tổ chức, cơ quan, khối doanh nghiệp và Hiệp hội liên quan, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đánh giá Bộ Xây dựng đã hoàn thành các chỉ tiêu nhiệm vụ đặt ra, song ngành xây dựng phát triển vẫn chưa tương xứng tiềm năng hiện có.

Thủ tướng Chính phủ cho rằng bên cạnh một số đồ án quy hoạch tốt, vẫn còn một số đề án chất lượng thấp, tầm nhìn dự báo chưa hợp lý. Thậm chí, ở một số nơi còn làm quy hoạch vội vàng, các phương án quy hoạch chưa được tính toán cụ thể; tình trạng dồn quá nhiều nhà cao tầng vào khu trung tâm làm tắc nghẽn giao thông; trong khi việc di dời các cơ quan ra khỏi nội đô chưa được bao nhiêu.

Về việc triển khai đô thị thông minh ở Việt Nam, Thủ tướng cho rằng “có những nơi làm rất lãng phí, nhưng ở Huế lại làm rất rẻ.” Do đó, Thủ tướng yêu cầu ngành xây dựng trả lời mâu thuẫn trên; chủ động tổng kết, rút ra bài học để tránh lãng phí. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần quan tâm đến vấn đề thay thế cát xây dựng để giải quyết hiệu quả bài toán sạt lở ở các con sông trên cả nước do khai thác cát.

Đối với thị trường bất động sản, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng quản lý chặt chẽ, nhất là phân khúc nhà ở xã hội cho người nghèo, cho công nhân. Theo Thủ tướng, muốn làm nhà ở xã hội là phải có đất đai địa phương quản lý, có Khu công yunghiệp cho nhà ở công nhân, bố trí nguồn lực thực hiện; phải xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cho rằng cần có quy định cho việc đổ vật liệu ngổn ngang ở đường, đặc biệt phải có quy chế sửa chữa nhà trong đô thị, để tránh ảnh hưởng đến môi trường, bảo vệ môi trường sống của người dân; Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ, ngành liên quan để có giải pháp tổng thể lo nhà ở an toàn cho người dân vùng thiên tai, ngập lụt.