Bài 4: Thu đất, doanh nghiệp phải sửa lại bảng cân đối kế toán

Nếu dự án bị thu hồi vốn hóa, giá trị tài sản, lợi nhuận sinh ra từ dự án từng được ghi nhận, chi phí trong bảng cân đối kế toán… sẽ phải sửa lại

Mất đất – dòng tiền mất “ổn định”

Khi lên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản chỉ có "bảo bối" duy nhất là đất dự án. Đây là tài sản đảm bảo để vay niềm tin giới đầu tư và cũng là công cụ để đảm bảo lợi tức.

Mới đây, TP.HCM có động thái thu hồi 300 dự án trên địa bàn. Tất nhiên, sau đó, thành phố đã có những cam kết để đảm bảo quyền lợi cho người dân mua nhà. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp bất động sản thì động thái trên hoàn toàn bất lợi cho họ, dù kết quả cuối cùng dự án sẽ được xử lý như thế nào.

Chẳng hạn như, một doanh nghiệp tại TP.HCM khi có thông tin tạm dừng thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất ở, mã cổ phiếu này đã lao dốc không phanh 10% trong một phiên, nhà đầu tư nước ngoài bán tháo. Rất may phiên sau đó, cổ phiếu này đã tăng trở lại nhờ động thái tích cực hơn của TP.HCM.

Như vậy, dễ nhận thấy tác động của thông tin thu hồi dự án đối với doanh nghiệp bất động sản như thế nào. Mà đó mới là thông tin 300 dự án trên một thành phố. Nếu là hàng nghìn dự án trên diện rộng bị thu hồi thì chuyện gì sẽ xảy ra?

Ở bài này, Reatimes tiếp tục đưa ra một bài toán giả định tác động của việc thu hồi dự án bất động sản đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019 - thông qua gương soi trên thị trường chứng khoán.

Theo thống kê, hiện có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đây được xem là kênh tìm vốn hợp lý, bởi nguồn vốn cho bất động sản thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Hiện có 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết với tổng doanh thu khoảng 157.000 tỷ đồng và lợi nhuận khoảng 22.645 tỷ đồng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thông tin.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc môi giới của Công ty cổ phần chứng khoán KIS Việt Nam cũng cho biết từ năm 2017 trở đi, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản đã có bước tăng trưởng tốt so với các năm về trước và có hướng tăng trưởng dần đều. Điều này cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu đi vào quỹ đạo có tính chuẩn mực hơn và có tính chắc chắn hơn so với các năm trước.

“Trước đây, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản khá khiêm tốn, dẫn đến sức hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản không nhiều. Song từ năm 2016 - 2018, lợi nhuận của khối doanh nghiệp này tăng trưởng tốt, thu hút các nhà đầu tư”, ông Phương nhận định.

Còn ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu bất động sản cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ, với dư địa phát triển khá tiềm năng. Qua các đánh giá chung, trong 5 năm qua từ 2014 - 2018, cổ phiếu ngành ngân hàng và bất động sản đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi Vn-index chỉ dừng ở mức 2 con số.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam

Việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản phải phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước muốn để hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các công ty đã niêm yết trên sàn hoặc đầu tư qua hình thức phát hành riêng lẻ thì phải có quỹ đất. Vì có quỹ đất thì mới tạo ra sản phẩm từ đó tạo ra dòng tiền ổn định, ông Khương nhận định.

Chính vì vậy, trong những năm gần đây doanh nghiệp bất động sản khi lên sàn chứng khoán thường được giới đầu tư săn đón. Doanh nghiệp có đất – đây là yếu tố sống còn vì đối với giới đầu tư, đất luôn là tài sản có giá trị nhất và đất là tài sản không bao giờ sợ mất giá. Thứ hai, kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực có tỷ suất lợi nhuận cao.

Dựa vào hai yếu tố trên cùng với việc doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn lớn, uy tín trên thị trường bất động sản thì không có lý do gì không lấy được niềm tin trên thị trường chứng khoán.

Năm 2018 vừa qua đã “dựa hơi” làn sóng lên sàn của các doanh nghiệp bất động sản mà thị trường chứng khoán thêm hứng khởi. Cổ phiếu bất động sản cũng trở thành nhóm dẫn dắt thị trường.

Vậy nếu thu giấy phép dự án, doanh nghiệp bất động sản sẽ còn gì?

Đất đai là tài sản có giá trị theo quan niệm truyền thống của phần lớn người Á Đông, trong đó có Việt Nam. Trải qua nhiều giai đoạn thị trường nhà đất nóng sốt, quan niệm này càng được củng cố. Niềm tin giá đất tăng dần theo thời gian hoặc giữ giá tốt hơn những tài sản khác khiến người Việt Nam vẫn luôn ưu tiên, thậm chí họ còn dùng đất nền làm của hồi môn, tích lũy tài sản lâu dài.

Đặc biệt, với doanh nghiệp bất động sản – đất là yếu tố sống còn, nếu mất đất doanh nghiệp mất luôn công cụ sinh lợi nhuận thì thử hỏi doanh nghiệp tồn tại còn ý nghĩa gì? Vậy nên có thể coi việc ra quyết định thu hồi 300 dự án ở TP.HCM như một mũi tên cùng một lúc “xiên” chết hàng loạt doanh nghiệp bất động sản.

Chưa dừng lại ở đó, trên thị trường chứng khoán, những doanh nghiệp chẳng may dính vào “vòng lao lý” chắc chắn sẽ mất niềm tin của nhà đầu tư bởi 2 năm nay, cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản luôn được săn đón. Nhưng hung tin này như gáo nước lạnh hất thẳng vào nhà đầu tư đang nóng lòng săn đón những cổ phiếu còn sót lại với PE đầy hy vọng “bội thu”.

Bên cạnh đó, để có thể “đàng hoàng” sử dụng một quỹ đất, doanh nghiệp bất động sản phải đóng hàng trăm thứ thuế và chi phí phụ để vận hành dự án.

Thông thường, để được sử dụng một quỹ đất nào đó, điều bắt buộc đầu tiền là doanh nghiệp phải chuẩn bị một quỹ tiền để đóng thuế đất. Tuy nhiên, khi dự án bị thu hồi thì tiền thuế đất sẽ là bài toán nan giải cho doanh nghiệp bất động sản bởi; thứ nhất, nếu đóng rồi thì ai trả lại khi đất bị thu hồi? Nếu dừng lại ở mức chuẩn bị quỹ tiền dự phòng để đóng thuế thì tới nay dự án bị thu hồi thì coi như tiền huy động chịu lãi bị “đóng băng”?

Chưa kể, doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian, tài chính cũng như quan hệ để có được một quỹ đất. Vì vậy, nếu thu hồi, doanh nghiệp bất động sản phải hứng chịu cùng một lúc quá nhiều oan trái mà tự vẫn.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nếu như doanh nghiệp bất động sản mà bị thu hồi nhiều dự án, nguy cơ bị phá sản là có thể xảy ra.

“Dự án không còn, nguồn thu không có, không tạo ra công ăn việc làm cho người lao động. Chưa biết khi thu hồi dự án họ sẽ được đền bù ra sao nhưng chi phí sẽ bị đội lên, lãi ngân hàng vẫn còn đó. Nếu là doanh nghiệp bất động sản mới thành lập thì việc phá sản là trong một sớm một chiều”, ông Hiếu nhận định.

Ông Hiếu cho rằng, trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp đó phải sửa lại bảng cân đối kế toán. Vốn hóa, giá trị tài sản, lợi nhuận sinh ra từ dự án từng được ghi nhận, chi phí… sẽ phải sửa lại. Khi đó, làm sao doanh nghiệp giữ chân được giới đầu tư. Nhà đầu tư trong và ngoài nước tháo chạy, giá cổ phiếu đất chỉ còn là cổ phiếu rau./.

Nguyễn Linh - Huyền Thương