Thu hồi dự án đã mua bán chuyển nhượng sau khi thanh tra sai phạm: "Kẻ ăn rươi người chịu bão"

CUỘC "KHỦNG HOẢNG THÔNG TIN"

Mới đây, ngày 4/1/2019, tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội TP.HCM năm 2019, bà Phan Thị Thắng, Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM có nêu đề nghị của Sở này: "Sẽ huỷ 300 quyết định, công văn bán chỉ định đất công". Theo bà Thắng, trong thời gian qua với vai trò là thường trực của Ban chỉ đạo 167, Sở Tài chính đã rà soát việc sử dụng nhiều mặt bằng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 167/2017 về sắp xếp nhà đất công trên địa bàn TP. Theo đó, Sở Tài chính đề nghị hủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà đất công cho các tổ chức, cá nhân và đưa vào bán đấu giá theo quy định.Tức là những quỹ đất công không tuân thủ đúng quy trình đấu giá trước đây sẽ bị rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” để chờ đợi đưa vào bán đấu giá theo đúng quy định.

300 khu đất công tương đương với khoảng 300 dự án đang bị dừng lại trong thị trường bất động sản TP.HCM. Khỏi phải nói con sốsẽ tác động và ảnh hưởng đến tâm lý của doanh nghiệp bất động sản như thế nào, nhất là trong thời điểm thị trường đang dần hồi phục đi vào quỹ đạo.

(Nguồn ảnh: Zing News)

Song, vào chiều ngày 8/1, theo thông tin báo chí đưa tin, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM đã có thông báo về việc rà soát và kết luận không có cơ sở pháp lý nào quy định việc ngưng các giao dịch của người dân mua nhà trong 7 dự án của Novaland, do vậy UBND TP sẽ tháo gỡ cho phép người dân thực hiện giao dịch trở lại.

Chỉ trong một khoảng thời gian ngắn, những thông tin quyết sách từ chính quyền TP.HCM đã xoay doanh nghiệp như chong chóng. Từ tình trạng như ngồi trên đống lửa đến thấp thỏm, lo lắng, hoang mang và cuối cùng là “không biết đường nào mà lần”.

Thông tin mà chính quyền TP.HCM "phátra" khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng "đi không nổi, bước không xong". Thẳng thắn nhìn nhận rằng, việc xử lý những quỹ đất sai phạm là điều cần thiết phải làm. Việc thu hồi tài sản, các dự án sai phạm của Nhà nước là một chủ trương đúng đắn nhưng những tác động của nó không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản mà còn lan sang cả ngành ngân hàng cũng như VAMC. Chính vì thế, xử lý như thế nào lại là một một câu chuyện đáng phải bàn. Các quyết sách liên hồi của chính quyền TP.HCM đang đặt dấu chấm hỏi về năng lực ra quyết định tại thời điểm thị trường bất động sản đang cần những "cái đầu lạnh" trong việcban hành chính sách.

CÂU CHUYỆN 300 QUỸ ĐẤT CÔNG SẼ BỊ DỪNG VÀ SỰ THIỆT HẠI CỦA DOANH NGHIỆP

Những năm trở lại đây,cụm từ “chảy máu đất công” đã được đem ra bàn luận mổ xẻ nhiều lần. Vấn nạn đó đã để lại một dư địa xấu trong thị trường bất động sản. Thiệt hại đầu tiên phải kể tới là sự thất thoát hàng trăm tỷ đồng của ngân sách Nhà nước. Sau đó là sự tạo hình của một môi trường đầu tư thiếu minh bạch và công khai. Nguyên nhân của hệ lụy đó được giới chuyên gia chỉ ra là do sự buông lỏng của một bộ phận cơ quan Nhà nước khi để nguồn tài nguyên đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh sai quy trình.

Và để khắc phục hậu quả đó và tạo nên một môi trường bất động sản minh bạch, Sở Tài chính TP.HCM đã nêu đề nghịhủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà đất công. Điều này đồng nghĩa với khoảng 300 dự án sẽ đi vào “chế độ chờ” kết luận cho số phận của mình.

Chưa biết rõ chính xác dự án đang được “điểm mặt chỉ tên” sai phạm gì nhưng tâm lý hoang mang trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã thành hình.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích: “Doanh nghiệp dự án sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì có một số dự án sẽ gần như phải dừng lại. Mọi tính toán của doanh nghiệp bị sai hết nhất là đối với dự án đang trong quá trình hoạt động kinh doanh. Khi dự án bị dừng sẽ không thể tiếp tục đi vào giai đoạn tiếp theo. Còn người mua thì cũng thiệt hại vì họ không biết rõ, nhà của mình sẽ nằm trong diện xử lý như thế nào”.

(Ảnh minh họa)

Còn TS. Bùi Quang Tín cho rằng: “Chủ đầu tư phải chuẩn bị rất nhiều nguồn lực để tung dự án ra. Quyết định dừng của chính quyền TP.HCM đã tác động tới nguồn lực mà doanh nghiệp đang thực hiện triển khai. Đối với khách hàng đã lỡ mua, lỡ đặt cọc tiền thì họ chỉ biết truy cứu trách nhiệm của chủ đầu tư. Đây là một vấn đề rất lớn khi có tới 300 dự án sẽ hoặc đang rơi vào tình trạng tạm dừng”.

Ai cũng hiểu trong giới bất động sản, thời gian được đong đếm bằng tiền. Một dự án khi chào đời thì tiến độ là điều quan trọng nhất và tiến độ cũng là tiêu chí để khách hàng có quyết định xuống tiền hay không. Một doanh nghiệp ngoài phải chịu áp lực về tiến độ của dự án thì chịu “tròng” lãi suất ngân hàng. Quyết định của Sở Tài chính TP.HCM đã đẩy nhiều chủ đầu tư rơi vào tình cảnh “dở khóc dở cười” khi bị “vơ đũa cả nắm”. Đối với doanh nghiệp đã chấp hành đầy đủ quy định của pháp luật, vì quyết sách đó mà dự án của họ đang bị “treo”, hoạt động sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, tâm lý trở nên hoang mang.

VÒNG LUẨN QUẨN

Nhìn lại các quyết sách của chính quyền TP.HCM, chỉ trong 4 ngày, 1 khoảng thời gian ngắn nhưng đã có 2 "quyết định" lớn. Bàn luận về quyết định thứ nhất, như các chuyên gia phân tích ở trên, thiệt hại mà nó ảnh hưởng tới doanh nghiệp là điều chắc chắn. Đặc biệt, tạo ra rất nhiều nghịch lý xảy ra trong vụ việc “hồi tố”. Rõ ràng trong mối quan hệ dân sự “thuận mua – vừa bán”, đất công thuộc quản lý của chính quyền, tiền thuộc doanh nghiệp địa ốc. Khi hai bên thuận tình thì giao dịch trao đổi được diễn ra. Doanh nghiệp mất tiền để mua quỹ đất phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhưng rốt cuộc, xét ở trường hợp nếu như doanh nghiệp thực hiện “đúng - đủ” quy định của pháp luật mà vẫn nằm trong diện bị rà soát, tạm dừng khu đất công thì họ vẫn đang là đối tượng chịu sự thiệt hại kép.

Cần hiểu rõ ràng rằng, một dự án được đưa vào thực hiện phải trải qua khâu phê duyệt, thẩm định kỹ lưỡng. Vậy tại sao đến bây giờ, khi một số dự án đã đi vào hoạt động nghĩa là đã được cơ quan nhà nước cấp phép… sao giờ lại dừng lại? Ai là người đã “thiếu trách nhiệm” phê duyệt dự án khi dự án đó sai phạm? Đáp án mà ai cũng có thể đưa ra, đó là cơ quan Nhà nước. Thế nhưng, chính doanh nghiệp và khách hàng lại là người chịu thiệt.

Không thể phủ nhận việc xử lý các dự án chậm tiến độ, năng lực chủ đầu tư yếu kém là đúng song có chăng chính quyền TP.HCM cần phải chỉ ra dự án nào sai, sai như thế nào, mức độ là bao nhiêu… hơn là việc đánh đồng và bật chế độ tạm dừng cho con số 300 dự án.

Ngày 8/1, để phản hồi lại những kiến nghị từ phía doanh nghiệp và cơ quan báo chí, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo, đưa ra kết luận không có cơ sở pháp lý nào để đóng băng giao dịch 7 dự án của Novaland đang dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là một động thái và phản hồi tích cực từ phía chính quyền.

Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ngược ra, nếu như doanh nghiệp mà điển hình là Tập đoàn Novaland không lên tiếng kiến nghị, nếu như báo chí và các cơ quan chức năng không kịp thời vào cuộc thì phải chăng 300 quỹ đất sẽ bị tiếp tục “ngâm” để đợi xử lý vi phạm?

Một vòng tròn quản lý mà chính quyền đang thiết lập nên, tự ban hành "luật chơi" rồi tự rút lại "luật chơi". Phải chăng điều đó đang chứng tỏ một sự luẩn quẩn trong việc đưa ra quyết sách của chính quyền TP.HCM?

Chưa kể, phản hồi từ Sở Tài nguyên và Môi trường mới đang chỉ giải quyết cho 7 dự án của Tập đoàn Novaland, còn hàng trăm dự án đang đợi kết luận từ phía chính quyền sẽ ra sao? Phía doanh nghiệp phải làm gì bởi sự bất công đang rõ ràng hiện ra trước mắt khi hơn 200 dự án nữa đang “án binh bất động” chờ đợi.

Giới chuyên gia đánh giá: Thẳng thắn nhìn nhận rằng, cái sai sót đang xuất phát từ chính quyền TP.HCM. Tại sao đến thời điểm những dự án đã đi đến giai đoạn người dân chuyển đến ở và ổn định cuộc sống, chính quyền mới “tuýt còi” tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất? Nếu trước đó, dự án sai phạm, chưa đủ điều kiện đi vào triển khai thì ai là người ra quyết định cấp phép? Cơ quan nào nghiệm thu? Và cơ quan nào cho phép chủ đầu tư bán hàng. Để đến bây giờ, lại thấy sai rồi “tuýt còi”? Doanh nghiệp bị thiệt hại nặng nề nhưng phía cơ quan nhà nước làm sai… có chịu trách nhiệm trước hàng loạt các sai phạm của mình trong việc buông lỏng quản lý?… Và cuối cùng đến bây giờ vẫn còn hơn 200 dự án đang nằm “ngâm” chờ đợi kết luận từ phía chính quyền.

Một số chuyên gia, luật sư trong lĩnh vực bất động sản đưa ra nhận định: "Một vòng tròn quản lý mà chính quyền đang thiết lập nên, tự ban hành "luật chơi" rồi tự rút lại "luật chơi". Phải chăng điều đó đang chứng tỏ một sự luẩn quẩn trong việc đưa ra quyết sách của chính quyền TP.HCM?"

ĐÂU LÀ GIẢI PHÁP?

Rõ ràng, chúng ta đang cố gắng tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch mà ở đó các chủ thể chính quyền nhà nước, doanh nghiệp, người tiêu dùng cùng tham gia. Muốn minh bạch thì chắc chắn điều này phải thể hiện từ những chính sách, quyết sách của chính quyền. Chúng ta không thể vì “sửa sai” mà biến tất cả thành một cuộc chơi và thiệt hại chỉ nằm về phía doanh nghiệp.

Cũng như quan điểm của luật sư Trần Đức Phượng: “Cán bộ làm sai thì phải xử lý vì họ là người gây ra thiệt hại, chứ không phải tạm dừng một loạt các dự án. Chúng ta đang khắc phục sửa lỗi nhưng lại đẩy doanh nghiệp vào thế bí rồi cuối cùng biến thành một vòng luẩn quẩn, lấy đá ghè chân”.

“Để khắc phục lỗi sai là điều rất khó. Dự án mới cấp phép có thể dễ xử lý nhưng với dự án xây dựng dang dở để đưa nó về vị trí nguyên sơ ban đầu là khó. Cần phải công khai quy tắc xử lý, không thể hợp pháp hóa cái sai, không thể đơn giản nghĩ sai cái này chỉ việc tháo gỡ. Càng không thể đổ đồng tất cả các dự án”, vị luật sư nàycho biết thêm.

Đúng như TS. Bùi Quang Tín nói: “Bất kỳ một sai phạm nào cơ quan nhà nước, cơ quan điều tra phải vào xử lý vi phạm. Những chủ thể nào, lô đất công nào không vi phạm cần phải cho người ta biết để người ta tiến hành bình thường nếu không sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư”.

“Chúng ta đang khuyến khích doanh nghiệp phát triển, làm việc theo đúng tinh thần thượng tôn pháp luật thì điều này cũng đồng nghĩa cần hạn chế tối thiểu những cưỡng chế hành chính có thể tạo ra những thiệt hại lớn cho doanh nghiệp”

- Luật sư Lê Văn Hồi.

Sai đâu phải chỉ đấy. Ai sai phải chịu trách nhiệm. Đó là điều cần làm chứ không thể đánh đồng một loạt các doanh nghiệp. Việc xử lý các quỹ đất dính sai phạm là việc cần thiết và phải thu hồi đối với những dự án không triển khai nhiều năm, hoặc doanh nghiệp không có khả năng, năng lực làm dự án. Thiết nghĩ, các cơ quan chính quyền địa phương cần có sự cân nhắc “trước sau” hơn trong việc đưa ra những quyết sách ảnh hưởng tới “vận mệnh” của nhiều doanh nghiệp. Như luật sư Lê Văn Hồi nhấn mạnh: “Chúng ta đang khuyến khích doanh nghiệp phát triển, làm việc theo đúng tinh thần thượng tôn pháp luật thì điều này cũng đồng nghĩa cần hạn chế tối thiểu những cưỡng chế hành chính có thể tạo ra những thiệt hại lớn cho doanh nghiệp”.

Bàn về giải pháp hạn chế những thiệt hại từ quyết sách đưa ra, luật sư Trần Đức Phượng cho rằng: “Phải sửa những cái sai để không ảnh hưởng đến nền kinh tế. Chúng ta phải sửa theo hướng giảm thiệt hại đi. Chứ không phải đập đi làm lại toàn bộ”.

Tạo ra một sân chơi lành mạnh, minh bạch là chủ trương hoàn toàn đúng đắn để phát triển cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Nhưng đó mới chỉ là điều kiện cần mà “chưa đủ”. Hơn hết, chính cơ quan chính quyền phải là người có những quyết sách sáng suốt thì doanh nghiệp mới đủ lực để tồn tại và phát triển./.