Áp lực nợ gia tăng, doanh nghiệp bất động sản chủ động tìm "phao cứu sinh"

Nỗi đau âm ỉ từ "nợ"

Bước sang quý III/2024, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản đã có những điểm sáng phục hồi nhưng áp lực nợ vẫn chưa thuyên giảm. Với nhiều doanh nghiệp, thậm chí còn trầm trọng hơn.

Theo số liệu thống kê mới nhất từ Reatimes, tỷ lệ nợ phải trả tại một số doanh nghiệp ở mức báo động khi tăng đến hơn 60%. Giới phân tích cho rằng, việc dòng tiền tắc nghẽn, lãi suất leo thang, áp lực đáo hạn trái phiếu... khiến các doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy khó khăn, chưa tìm thấy lối thoát. Bên cạnh đó, giao dịch trên thị trường vẫn trầm lắng, chưa thể phục hồi như giai đoạn trước dịch khiến thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, ở báo cáo tài chính mới nhất, nhiều "ông lớn" trong ngành địa ốc đang phải đối mặt với khối nợ khổng lồ. Đơn cử như Khang Điền, dù ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng, nhưng tổng nợ vay phải trả đến cuối quý III/2024 đã lên tới 12.722 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, Kinh Bắc cũng chứng kiến mức tăng nợ vay đáng kể, lên tới 21.728 tỷ đồng, tăng 62% so với cùng kỳ. Con số này cho thấy áp lực tài chính không nhỏ mà doanh nghiệp này đang phải gánh chịu.

DIC Corp và Nam Long cũng không nằm ngoài xu hướng chung. Tổng nợ vay của DIC Corp đạt 10.204 tỷ đồng (tăng 14%), trong khi Nam Long ghi nhận con số 16.600 tỷ đồng (tăng 10%).

Đáng chú ý, Becamex IDC đang trong tình trạng "nợ vượt vốn chủ sở hữu". Cụ thể, tổng nợ vay của doanh nghiệp này lên tới 20.665 tỷ đồng, vượt quá con số vốn chủ sở hữu. Đây là một tín hiệu đáng báo động, cho thấy rủi ro tài chính mà Becamex IDC đang phải đối mặt.

Nợ phải trả của một số doanh nghiệp tiêu biểu trên sàn chứng khoán tính đến cuối quý III/2024

Reatimes tổng hợp từ báo cáo tài chính quý III/2024 của doanh nghiệp.

Mặt khác, áp lực đáo hạn trái phiếu nổi lên như một "cơn sóng ngầm" tiếp tục đe dọa sự phục hồi của thị trường. Theo số liệu mới nhất từ Chứng khoán VNDirect, áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ còn gia tăng mạnh mẽ trong quý IV/2024. Ước tính, sẽ có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý cuối năm, trong đó nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (35,8%).

Các chuyên gia của VNDirect cũng đưa ra cảnh báo, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong cả năm 2024 lên tới 207.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo, lên tới 59,3%. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong việc cân đối dòng tiền và thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Như vậy, thời gian tới các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động kinh doanh, tạo ra dòng tiền để trả nợ. Áp lực đáo hạn trái phiếu có thể khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, thậm chí phá sản. Trước những thách thức này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm kiếm giải pháp để cân đối dòng tiền, đàm phán với chủ nợ để giãn nợ, tái cấu trúc các khoản vay... Đồng thời, cần đẩy mạnh hoạt động bán hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh để vượt qua giai đoạn khó khăn.

Hoán đổi nợ bằng cổ phiếu vì chẳng còn cách nào khác

Giữa bối cảnh "nợ đọng", các nhà phát triển bất động sản đang nỗ lực tìm kiếm "phao cứu sinh" để vượt qua khó khăn. Tái cấu trúc nợ trở thành chiến lược then chốt, giúp doanh nghiệp củng cố sức mạnh tài chính và duy trì hoạt động. Trong "bộ công cụ" tái cấu trúc, phát hành cổ phiếu, tái phát hành trái phiếu, xoay vòng vốn tín dụng... là những "lá chắn" hữu hiệu được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.

Đặc biệt, phát hành cổ phiếu để hoán đổi công nợ đang nổi lên như một giải pháp tối ưu, nhanh chóng và luôn được ưu tiên hàng đầu. Nhiều doanh nghiệp đã và đang triển khai việc hoán đổi này.

Vào ngày 11/11, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đã tạo được tiếng vang khi "hô biến" hơn 349 tỷ đồng nợ thành cổ phiếu. Cụ thể, với tỷ lệ 10.000:1, TTC Land đã phát hành thành công hơn 34,9 triệu cổ phiếu mới để hoán đổi nợ cho ba chủ nợ trong hệ sinh thái của Tập đoàn TTC.

Động thái này không chỉ giúp TTC Land giảm áp lực tài chính, mà còn thể hiện sự tin tưởng của các chủ nợ vào tiềm năng phát triển của doanh nghiệp. Đồng thời, việc hạn chế chuyển nhượng cổ phiếu trong vòng một năm cũng góp phần ổn định thị trường, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư.

Tiếp nối làn sóng này, vào ngày 14/11, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex) cũng công bố kế hoạch "rót" thêm 300 triệu cổ phiếu ra thị trường. Với mức giá chào bán hấp dẫn (tối thiểu 50.000 đồng/cổ phiếu), Becamex kỳ vọng sẽ thu về khoảng 15.000 tỷ đồng để "xoay sở" với các khoản nợ vay ngân hàng và trái phiếu đến hạn.

Ngày 16/11 vừa qua, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC) đã thông qua nghị quyết phát hành 250 triệu cổ phiếu riêng lẻ. Kinh Bắc cho biết, số tiền thu được từ đợt phát hành sẽ được sử dụng vào hai mục tiêu chính: Trả nợ và giảm gánh nặng lãi vay. Một phần nguồn vốn sẽ được dùng để cải thiện tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu. Phần còn lại sẽ được đầu tư vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, triển khai dự án mới và khai thác các cơ hội kinh doanh tiềm năng.

Cụ thể, với ước tính thu về 6.250 tỷ đồng, Đô thị Kinh Bắc dự kiến dùng 6.090 tỷ đồng để tái cơ cấu các khoản nợ. Trong đó, phần lớn dùng để trả nợ gốc và lãi vay cho 2 công ty con là Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang (4.428 tỷ đồng) và Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (1.462 tỷ đồng).

Trước đó, một số doanh nghiệp bất động sản khác như Văn Phú Invest, Bất động sản Phát Đạt, Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cũng đã lựa chọn phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ. Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc chủ động tìm kiếm giải pháp tài chính linh hoạt là yếu tố then chốt giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, hướng tới sự phát triển bền vững.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành cổ phiếu để tăng vốn cũng như trả nợ cho thấy việc tích cực trong giải quyết các khó khăn của họ.

Tuy nhiên, bên cạnh những kỳ vọng, cũng cần nhìn nhận một cách thực tế rằng, kế hoạch chỉ là những dự định ban đầu, còn kết quả đạt được còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp đã phải điều chỉnh, hoãn, thậm chí hủy bỏ kế hoạch phát hành cổ phiếu do những khó khăn từ thị trường, hoặc do tiềm năng tăng trưởng chưa đủ hấp dẫn, giá chào bán chưa hợp lý... Trong những trường hợp này, giá cổ phiếu có thể chịu tác động tiêu cực.

Bên cạnh đó, làn sóng phát hành cổ phiếu ồ ạt với hàng chục tỷ cổ phiếu mới từ hàng loạt doanh nghiệp dự kiến "đổ bộ" lên sàn chứng khoán giai đoạn 2024 - 2025 cũng làm dấy lên lo ngại về nguy cơ pha loãng cổ phiếu và khả năng hấp thụ của thị trường.

"Tuy nhiên, rủi ro pha loãng cổ phiếu không phải là tất yếu. Kết quả cuối cùng còn phụ thuộc vào nội lực của từng doanh nghiệp, hiệu quả sử dụng vốn sau khi phát hành, cũng như bối cảnh chung của thị trường", TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay.