Viễn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025

Bối cảnh kinh tế năm 2025

Một là, bối cảnh quốc tế diễn biến khó lường. Cạnh tranh Trung – Mĩ sắp bước vào một giai đoạn mới với sự trở lại của Chính quyền Trump. Xung đột địa chính trị Nga – Ucraine diễn biến khó lường. Xung đột Israel với các tổ chức hồi giáo ngày càng bất định. Mặc dù vậy, xu thế hội nhập cũng đang mạnh. Tuy nhiên, vốn đang dịch chuyển từ các quốc gia truyền thống đến các thị trường mới nổi. Cách mạng công nghiệp 4.0 và sự phát triển của AI, robot, tiền số ngày càng tác động mạnh đến kinh tế xã hội.

Hai là, bối cảnh trong nước. Có một số yếu tố tác động đến thị trường bất động sản. Thứ nhất, hệ thống thể chế tương đối đồng bộ, hoàn thiện, có xu hướng nâng đỡ, hỗ trợ thị trường. Hai là, nền kinh tế vĩ mô phát triển tích cực, các cân đối lớn đảm bảo, ổn định. Vốn vận hành vào Việt Nam. Một số doanh nghiệp lớn đã chọn đầu tư vào Việt Nam. Đồng thời, đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản cũng tăng mạnh. Xuất nhập khẩu tiếp tục tăng mạnh và vẫn đang xuất siêu. Vốn tiết kiệm trong nước (dân và doanh nghiệp) tăng mạnh, nhưng lại chuyển sang kênh gửi tiết kiệm ngân hàng. Kiều hối tiếp tục vận hành về nhiều và một tỷ lệ khá lớn (25%) đi vào kênh đầu tư bất động sản.

Một là, vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại dồi dào, lãi suất tốt. Năm 2024, tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Năm 2025, lượng tiền gửi từ nội địa vào hệ thống ngân hàng ước khoảng 14 triệu tỷ. Do đó, có thể thấy nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng khá thuận lợi.

Hai là, vốn FDI vận hành vào nền kinh tế. FDI năm 2024 vận hành tốt vào nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Năm 2025, cùng với sự cam kết của NVIDIA về việc dịch chuyển chuỗi sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam, với cam kết đầu tư từ 4 - 4,5 tỷ USD trong vòng 4 năm tới, có thể thấy, nhiều doanh nghiệp trong chuỗi sẽ vận hành đến Việt Nam và đầu tư FDI sẽ chuyển biến tích cực.

Ba là, vốn đầu tư công. Năm 2024, lần đầu tiên mức thu ngân sách đạt trên 2 triệu tỷ đồng. Từ đó, có thể thấy, triển vọng đầu tư công năm 2025 khá thuận lợi. Cùng với tinh thần Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia, hạ tầng, công nghệ số, có điều kiện được đầu tư mạnh mẽ.

Thứ tư là, thị trường chứng khoán. Ngày 2 tháng 1 năm 2024, VNIdex đạt 1121. Ngày 31/12/2024, VNIndex đạt 1267. Tích lũy được 12%. Thời điểm cao nhất là 1301 ngày 13/6/2024. Nếu so sánh đầu năm – cuối năm, VNIdex tăng 12%. Đây là mức tăng không lớn. Do vậy, có thể thấy năm 2024, thị trường chứng khoán không tác động mạnh đến thị trường bất động sản (cả hướng tích cực hay không thuận lợi).

Năm là, thị trường trái phiếu. Năm 2024, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã đáo hạn khá tích cực. Tính từ đầu năm đến ngày 4/10/2024, tổng giá trị giao dịch trái phiếu phát hành riêng lẻ là 750 nghìn tỷ đồng. Tổng giá trị trái phiếu đã được mua lại trước hạn đạt hơn 144 nghìn tỷ đồng, giảm 21,1% so với cùng kỳ năm 2023. Ngân hàng là nhóm ngành dẫn đầu, chiếm khoảng 72,5% tổng giá trị mua lại trước hạn, tương ứng khoảng 104 nghìn tỷ đồng. Đến hết năm 2024, tổng giá trị trái phiếu đến hạn là gần 79 nghìn tỷ đồng. Bất động sản là ngành chịu áp lực đáo hạn trái phiếu lớn nhất, chiếm đến 43%, tương ứng 34 nghìn tỷ đồng. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2025 cũng không nhỏ với tổng giá trị đáo hạn là gần 180 nghìn tỷ đồng, chỉ thấp hơn 5% tổng giá trị đáo hạn năm 2024, tập trung vào quý III và quý IV. Có thể thấy, sức ép đáo hạn đối với trái phiếu cũng ảnh hưởng không lớn đối với thị trường bất động sản.

Sáu là, thị trường tiền số. Năm 2024, tiền số có một giai đoạn tăng trưởng khá mạnh. Vì vậy, có một số nhà đầu tư dịch chuyển vốn vào đầu tư tiền số. Do đó, năm 2025, thị trường bất động sản có bị ảnh hưởng trong việc vốn bị tranh chấp.

Bảy là, thị trường vàng. Năm 2024, vàng có một giai đoạn tăng trưởng nóng, mặc dù cuối năm xu hướng tăng trưởng đã bình ổn. Tuy nhiên, tâm lý đầu tư vàng năm 2025 vẫn bị ảnh hưởng. Do đó, vốn đối với thị trường bất động sản năm 2025 cũng bị ảnh hưởng.

Tám là, thị trường ngoại hối. Thị trường ngoại hối năm 2024 tương đối bình ổn. Tỷ giá VND/USD vẫn chủ yếu diễn biến "trườn bò". Do đó, tác động của thị trường ngoại hối đến thị trường bất động sản không lớn.

Các phân mảng thị trường bất động sản

Thứ nhất, phân mảng tích cực nhất của thị trường bất động sản năm 2025 sẽ là bất động sản liên quan đến hạ tầng. Đây là mảng sẽ biến động mạnh nhất trong năm 2025. Cùng với việc phát triển đồng bộ sân bay Long Thành, Đường cao tốc Bắc – Nam, Đường cao tốc ven biển phía Đông; Đường Hồ Chí Minh; Đường sắt tốc độ cao… Đồng thời, với chủ trường phát triển các đô thị TOD, thị trường bất động sản liên quan đến hạ tầng sẽ có một bước phát triển mới.

Phân mảng tích cực nhất của thị trường bất động sản năm 2025 sẽ là bất động sản liên quan đến hạ tầng. Đây là mảng sẽ biến động mạnh nhất trong năm 2025.

Thứ hai, phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp. Trong năm 2025, cùng với việc vốn FDI tiếp tục vận hành vào Việt Nam. Đồng thời, hệ thống hạ tầng phát triển mạnh, các khu công nghiệp sẽ được thúc đẩy phát triển mạnh. Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phát triển tích cực.

Thứ ba, phân mảng thị trường nhà ở giá phù hợp. Kinh tế tăng trưởng tốt. Một lượng tiền từ ngân sách được giải ngân cho vấn đề tinh giảm biên chế. Thị trường nhà vừa túi tiền có một động lực mới cho năm 2025. Đây vẫn là một thị trường có thanh khoản tiềm năng nhất.

Thứ tư, phân mảng địa bàn vùng ven, đang đô thị hóa. Tiếp tục đà tăng trưởng của năm 2024, thị trường đất ở vùng ven, vùng đang đô thị hóa tiếp tục đà tăng trưởng theo hiệu ứng vết dầu loang. Tuy nhiên, tình hình sẽ không sôi động như năm 2024.

Thứ năm, phân mảng du lịch nghỉ dưỡng. Cùng với việc kinh tế vĩ mô phát triển tốt. Đồng thời, Việt Nam là địa bàn ổn định, bình an, du lịch sẽ tiếp tục phục hồi. Bên cạnh đó, du lịch nội địa cũng đã phục hồi hoàn toàn sau ảnh hưởng của Covid. Hơn nữa, hệ thống chính sách cũng đã cơ bản hoàn thiện. Thị trường bất động sản du lịch sẽ bước vào giai đoạn phát triển mới.

Thứ sáu, phân mảng cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, nhà ở. Đi liền với sự phát triển bất động sản công nghiệp và các bất động sản nhà ở vừa túi tiền, cổ phiếu các doanh nghiệp kinh doanh các sản phẩm có liên quan đến các mảng này sẽ có triển vọng tích cực.

Các thị trường địa bàn

Thứ nhất, địa bàn Hà Nội và TP.HCM - 2 trung tâm kinh tế tiếp tục phát triển. Các công trình hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Như là hệ quả, thị trường bất động sản trên 2 địa bàn trọng điểm tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, có những dấu hiệu cho thấy có sự điều chỉnh nhất định đối với 2 thị trường này từ tháng 12/2024.

Thứ hai, địa bàn các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Bắc Ninh, Long An. Về xu thế, đáng lẽ, năm 2025 sẽ là năm các thị trường lân cận Hà Nội và TP.HCM sẽ được lan tỏa. Tuy nhiên, từ tháng 12/2024, có dấu hiệu cho thấy, thị trường bất động sản điều chỉnh. Do đó, sự lan tỏa ra các địa bàn lân cận chậm lại.

Thứ ba, các địa bàn mới nổi như Hải Phòng, Hạ Long, Huế, Cam Ranh, Buôn Ma Thuột… Các địa bàn này, như là hệ quả kéo theo của diễn biến Hà Nội và TP.HCM, các thị trường này cũng sẽ điều chỉnh tương ứng.

Thứ tư, các địa bàn trung tâm vùng như Đà Nẵng, Nha Trang, Vinh, Cần Thơ. Năm 2025, các thị trường vùng sẽ có bước phục hồi phát triển mới. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng sẽ không quá lớn.

Thứ năm, các địa bàn có triển vọng như Bình Phước, Cà Mau, Kiên Giang… Những địa bàn này, do chưa có dấu hiệu tăng trưởng trong năm 2024. Do vậy, năm 2025 sẽ có những tăng trưởng, tuy không lớn.

Các rủi ro

Một là, rủi ro do tác động của tình hình quốc tế. Thế giới năm 2025 vẫn tiếp tục có biến động khó lường. Tuy nhiên, tác động của tình hình thế giới đến phát triển kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không quá nghiệm trọng. Riêng về vấn đề vốn dịch chuyển khỏi các nền kinh tế truyền thống và vận hành đến Việt Nam lại có tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy vậy, nếu tình hình thế giới biến động cực đoan, nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản Việt Nam cũng bị ảnh hưởng.

Hai là, rủi ro kinh tế vĩ mô trong nước. Rủi ro này năm 2025 không lớn, do các chỉ báo kinh tế vĩ mô đều được dự báo tốt. Thậm chí, có thể thấy, tình hình kinh tế vĩ mô năm 2025 sẽ là năm tốt nhất trong giai đoạn 2021 - 2025. Tuy nhiên, do có những biến động nhất định, nên xu hướng điều chỉnh có thể sẽ xuất hiện ở một vài địa bàn, ở một vài phân khúc.

Ba là, rủi ro thị trường trong nước. Có một số rủi ro thị trường trong nước có tác động đến thị trường bất động sản. Đó là, thị trường tiền số, thị trường vàng. Tuy nhiên, về cơ bản, thị trường trong nước năm 2025 sẽ không có tác động lớn đối với thị trường bất động sản.

Thứ tư là, rủi ro chính sách. Các thể chế, cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản về cơ bản đã được tường minh trong năm 2024. Do đó, không có nhiều rủi ro chính sách về thị trường bất động sản trong năm 2025. Tuy nhiên, vẫn còn rủi ro chính sách kinh tế vĩ mô đối với thị trường bất động sản.

Các thể chế, cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản về cơ bản đã được tường minh trong năm 2024. Do đó, không có nhiều rủi ro chính sách về thị trường bất động sản trong năm 2025. Tuy nhiên, vẫn còn rủi ro chính sách kinh tế vĩ mô đối với thị trường bất động sản.

Năm là, rủi ro đối tác. Năm 2024, về cơ bản, đã xử lý xong vấn đề nợ trái phiếu. Tuy nhiên, vấn đề khó khăn về thủ tục pháp lý của một số dự án vẫn chưa giải quyết được. Vì vậy, rủi ro đối tác chỉ giảm đi so với năm 2024, nhưng vẫn còn tồn tại rủi ro này.

Kịch bản thị trường bất động sản 2025

Một là, kịch bản trung tính, ngoại suy, tiệm tiến. Đây là kịch bản gần như là mọi yếu tố không thay đổi. Thị trường có thể tăng hoặc giảm không đáng kể. Do năm 2024, thị trường đã tăng khá mạnh tại Hà Nội và một số địa phương. Có một khả năng là thị trường tiếp tục lan tỏa đà tăng trưởng. Nhưng do cuối năm 2024, thị trường đã có biểu hiện điều chỉnh, không tăng. Vì vậy, khả năng lan tỏa đà tăng trưởng khó xảy ra. Tuy vậy, thị trường cũng khó giảm mạnh, do tất cả mọi chỉ báo vĩ mô đều tốt.

Hai là, kịch bản đột phá, tăng trưởng mạnh. Đây là kịch bản xảy ra với điều kiện tất cả các yếu tố tích cực hội tụ. Khi đó, thị trường bùng nổ. Đây là phương án mọi người đều mong muốn, tuy nhiên, khả năng xảy ra rất thấp.

Ba là, kịch bản trầm lắng. Có rất nhiều yếu tố nằm ngoài dự kiến. Vì vậy, một khi các yếu tố khó khăn xuất hiện, thị trường sẽ điều chỉnh và xảy ra kịch bản này. Đây là kịch bản không mong muốn, khả năng xảy ra cũng thấp. Tuy nhiên, kịch bản này vẫn có thể xảy ra.

5 giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Một là, hoàn thiện hệ thống thể chế: (i) Tập trung nghiên cứu, trình ban hành Luật về các công cụ tài chính phái sinh: Trái phiếu bất động sản; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; quỹ đầu tư tín thác bất động sản; hệ thống tái thế chấp bất động sản… (ii) Ban hành văn bản về loại hình chung chia sở hữu bất động sản (Timeshare); (iii) Ban hành luật thuế bất động sản… (iv) Ban hành cơ chế thu hồi đất phụ cần các công trình hạ tầng, đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn, phát triển cơ sở hạ tầng. (v) Ban hành cơ chế phát triển đô thị TOD.

Hai là, tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ những vương mắc đối với các dự án bất động sản bị ngừng thực hiện. Triển khai thực hiện việc thí điểm cho có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Ba là, đưa vấn đề phát triển kinh tế số, xã hội số, chuyển đổi số thành chương trình trọng tâm trong phát triển năm 2025. Đặc biệt, chuyển đổi số trong quản lý đất đai, đô thị.

Thứ tư là, tiếp tục đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng. Đồng thời, đẩy mạnh phát triển các đô thị TOD; các khu công nghiệp; các khu du lịch nghỉ dưỡng.

Năm là, đẩy mạnh thực hiện quy hoạch các loại trong năm 2025. Trong đó, chú trọng đến quy hoạch phát triển đô thị - nông thôn. Đồng thời, đồng bộ hóa các quy hoạch tổng thể, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử đụng đất.

Kiến nghị

Một là, cần có giải pháp hấp thụ lượng tiền 130 nghìn tỷ đồng ngân sách dành ra trợ cấp cho số cán bộ dôi dư. Đồng thời, có chính sách giảm thiểu tác động ngoại sinh của số cán bộ nghỉ do sắp xếp đem lại.

Hai là, có chính sách huy động nguồn vốn 14 triệu tỷ đồng tiết kiệm trong hệ thống ngân hàng thương mại vào phát triển kinh tế - xã hội. Đây là một nguồn lực thực sự lớn. Cần có những chính sách đột phá để thu hút nguồn này vào phát triển kinh tế. Từ đó, phát triển thị trường bất động sản.

Ba là, thúc đẩy thu hút nhà đầu tư chiến lược nước ngoài. Đây là một trong những điểm quan trọng của Nghị quyết về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Vì vậy, cần tập trung thu hút các nhà đầu tư chiến lược đầu tư vào Việt Nam. Từ đó kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh. Hệ quả sẽ là thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp.

Thứ tư là, có chính sách thu hút nguồn kiều hối vào phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn kiều hối vẫn vận hành ổn định về Việt Nam. Cần đẩy mạnh việc thu hút và có định hướng để phát huy hiệu quả của nguồn lực này vào kinh tế và vào bất động sản (25% lượng tiền kiều hối là vào bất động sản)

Năm là, có chương trình hành động cụ thể thực hiện Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Năm 2025, tiếp đà phát triển lên một giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Với tâm thế của đất nước bước vào một kỷ nguyên phát triển mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ phát triển với vị thế của một thị trường bất động sản ở giai đoạn tài chính hóa, trưởng thành hơn.