Thu hồi dự án đã mua bán chuyển nhượng sau khi thanh tra sai phạm: Bên tình bên lý, thế nào cho không lệch?

Reatimes có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), về vấn đề này.

PV: Mới đây, UBND TP.HCM có quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở tại 7 khu đất tọa lạc ở mặt tiền những tuyến đường sầm uất thuộc quận Phú Nhuận, TP.HCM với tổng diện tích lên đến gần 50.000m2 đất của Tập đoàn Novaland. Nhưng ngay sau đó,Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM lại kết luận không có cơ sở pháp lý nào quy định việc ngưng các giao dịch của người dân mua nhà trong 7 dự án kể trên. Dù "băng giao dịch" được "rã" sớm nhưng Novaland cũng vẫn "kịp bốc hơi" 7.000 tỷ đồng. Ông có thể chia sẻ quan điểm về vấn đề này?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi được biết, 7 khu đất bị thành phố tạm dừng chuyển mục đích sử dụng trên thực tế đều là những công trình phức hợp đã đưa vào sử dụng hoặc hoàn thiện giai đoạn cuối. Cũng có dự án thậm chí cư dân đã về ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Tôi cho rằng, với quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng có thể chỉ là động thái rà soát lại các thủ tục pháp lý hơn là thay đổi mục đích sử dụng vốn đã ổn định của quận Phú Nhuận.

Đương nhiên nếu trong tình huống các khu đất này có vấn đề về thủ tục pháp lý thì rất nhiều các thành phần doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân bị ảnh hưởng. Do vậy, ở việc rà soát hay chủ trương tạm dừng, thu hồi của UBND TP.HCM hay địa phương nào khác cũng cần cân nhắc đến việc tránh gây hoang mang cho người dân.

Tôi cho rằng rất khó để thu hồi các dự án nếu không giải quyết có lý có tình. Bởi rõ ràng, hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp. Là giải pháp tốt để nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, "đắp chiếu" nhiều năm.

Với nhà đầu tư không có năng lực, thì dù có hỗ trợ cỡ nào cũng không thể tiếp tục thực hiện dự án. Nhưng với doanh nghiệp có năng lực thì phải tạo điều kiện cho người ta làm, người ta đang làm dở cớ sao lại thu hồi?

PV: Dù nói vậy, nhưng chủ trương của TP.HCM là đã rất rõ ràng mà bằng chứng chính là việc Sở Tài chính TP.HCM đề nghị hủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà, đất công cho các tổ chức, cá nhân và đưa vào bán đấu giá theo quy định. Nhưng đúng như ông nói ở trên, có những dự án đã được triển khai, giải phóng mặt bằng, thậm chí bán cho người dân, vì vậy chủ trương này của TP.HCM đang khiến không ít người dân và doanh nghiệp lo lắng?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi những dự án chủ đầu tư chưa làm gì, chưa đầu tư đáng kể vào dự án, mới chỉ có tờ giấy thỏa thuận địa điểm đầu tư, hay đầu tư theo kiểu xí chỗ thì thu hồi là đúng. Nhưng với những dự án bồi thường dở dang thì không đơn giản.

Vấn đề là căn cứ pháp lý nào để thu hồi? Trước đó chỉ có một căn cứ pháp lý là quyết định số 19 của UBND TP.HCM ban hành năm 2008 về việc giao đất, cho thuê đất. Theo quyết định này có hai loại, đó là thỏa thuận địa điểm đầu tư để nhà đầu tư đi giải phóng mặt bằng, và chấp thuận địa điểm đầu tư khi nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch (giải phóng mặt bằng xong). Theo quy định này thì nhà đầu tư phải hoàn thành các thủ tục trong thời hạn 12 tháng.

Vậy căn cứ vào đâu để đưa ra thời hạn 12 tháng? Tôi cho rằng căn cứ pháp luật là không có. Bởi trong Luật Đất đai chỉ quy định thời gian 12 tháng tính từ thời điểm ra quyết định giao đất cho nhà đầu tư, sau đó nếu chậm hơn 24 tháng thì sẽ bị thu hồi. Nhưng đó là quyết định giao đất chứ không phải chấp thuận địa điểm đầu tư. Bất hợp lý ở chỗ không có dự án nào có thể hoàn thành việc chuẩn bị đầu tư chỉ trong vòng 12 tháng. Với thủ tục hành chính hiện nay không ai có thể làm nổi. Chiếu theo quyết định này thì dự án nào cũng vi phạm hết.

Tiếp đó, Luật Đất đai 2013 dù có quy định thông báo cho người dân về việc thu hồi đất nhưng chưa có quy định về điều tra xã hội học trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hậu quả là khi thu hồi đất cũng khôngnắm được nhu cầu, hoàn cảnh, sinh kế, kể cả tâm tư, nguyện vọng của người có đất bị thu hồi, giúp cho việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được sát thực tế và phù hợp với nhu cầu của người dân.

Đến nay cũng nhiều lần TP.HCM đưa ra quyết định hoặc đề nghị thu hồi một số dự án, nhưng sau đó không lâu cũng lại huỷ quyết định/đề nghị thu hồi.

Dự án đất vàng Lê Duẩn hiện nay đang được UBND TP.HCM đề xuất thu hồi

PV: Vậy có cách nào để vừa đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, môi trường đầu tư minh bạch, vừa không khiến các doanh nghiệp bị "chìm sâu"vào nhữngkhó khăn, và để người dân không phải hoang mang, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Các dự án sai phạm chủ yếu có liên quan đến các mặt bằng nhà, đất thuộc vốn từng được các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước sử dụng, quản lý; nhà xưởng thuộc dự án di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở, phải di dời theo quy hoạch đô thị theo các Quyết định 09/2007/QĐ-TTg; Quyết định 140/2008/QĐ-TTg; Quyết định 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, nhưng đã được giao đất theo phương thức chỉ định nhà đầu tư mà không tổ chức đấu thầu rộng rãi hoặc đấu giá công khai.

Trong đó, thậm chí có những dự án đã hoàn thành và người mua nhà đã sử dụng ổn định, có những dự án đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua, có những dự án chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua dù đã được giao nhà, có những dự án đang đầu tư, xây dựng dở dang...

Đặc biệt, đối với những dự án đang thực hiện, nhiều doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn bao gồm cả vốn vay, vốn huy động để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Việc buộc dừng, thu hồi các dự án là một trong nhiều nguyên nhân tác động tiêu cực đến thị trường, dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ, sụt giảm giao dịch bất động sản. Kéo theo đó là không ít doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn như bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Tôi cho rằng, nếu doanh nghiệp có những vi phạm khác thì xem xét xử lý sau nhưng vẫn phải làm sao phát huy hiệu quả dự án, phục vụ cho dân. Khi triển khai, tùy từng dự án cụ thể, cơ quan quản lý sẽ có chỉ đạo để giải quyết ách tắc loại dự án nào, thu hồi dự án nào để không gây thiêt hại cho thành phố, người dân và doanh nghiệp. Còn việc xử lý theo hướng đề nghị thu hồi chung chung và đình chỉ dự án như hiện nay là bất khả thi.

PV: Nhưng nếu thực sự các dự án bị thu hồi thì việc đền bù cho các chủ đầu tư cũng là một câu chuyện không thể không bàn sớm, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Thông thường có hai khoản tiền chính nhà đầu tư phải bỏ ra, đó là tiền giải phóng mặt bằng (mua đất của dân) và tiền san lấp mặt bằng. Do đó, Nhà nước muốn thu hồi thì không thể nào không tính tới quyền lợi của nhà đầu tư khi họ đã bỏ tiền vào dự án đó, trừ trường hợp mới có tờ giấy mà chưa có miếng đất nào. Nếu dự án có chuyển nhượng thì nhà nước thu thuế.

Cụ thể là với những dự án doanh nghiệp triển khai đúng quyết định được giao, nếu thành phố giao đất với giá thấp quá, doanh nghiệp có thể đóng thêm tiền hoặc làm sao đảm bảo lợi ích nhà nước, nhưng dự án thì tiếp tục làm. Không dừng dự án nếu không vi phạm về quy hoạch, để tiền vốn của người dân góp vào đó không mất đi.

Các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nộp bổ sung vào ngân sách theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp doanh nghiệp có những vi phạm khác thì đề nghị xem xét xử lý sau.

Rõ ràng, đây là cách xử lý có lý có tình, tạo điều kiện cho các dự án phù hợp với quy hoạch hoàn thành đầu tư xây dựng, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

An An