Thu hồi đất: Ngưỡng đồng thuận và những vấn đề phía sau

Đâu là ngưỡng đồng thuận hợp lý?

Sự phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi quỹ đất lớn cho hạ tầng, đô thị, công nghiệp và dịch vụ. Nhưng cơ chế thu hồi đất hiện nay đang trở thành điểm nghẽn lớn, khiến nhiều dự án đình trệ, gây lãng phí nguồn lực.

Trong bối cảnh đó, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, đã có quy định mới: Nếu chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Tại Hội thảo "Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai", nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã nêu quan điểm về vấn đề này.

Ông Nguyễn Hữu Thập, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Tuyên Quang phản ánh, có nhiều dự án phát triển kinh tế đã đạt được sự đồng thuận từ 75 đến 99% hộ dân, nhưng vẫn không thể triển khai vì pháp luật chưa cho phép Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại. 

Đồng thời, quá trình thu hồi đất hiện nay có quá nhiều bước trung gian, thủ tục rườm rà, kể cả khi doanh nghiệp tuân thủ đầy đủ thì việc hoàn tất cũng có thể kéo dài cả năm. Điều này khiến nhà đầu tư mất cơ hội, địa phương chậm phát triển và nguồn lực xã hội bị lãng phí.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, kiến nghị cần làm rõ quy định 75% được tính trên diện tích đất, chứ không phải trên số hộ sử dụng đất. Thực tế có những dự án chỉ vướng ở một vài hộ có diện tích lớn nhưng lại đủ để cản trở toàn bộ toàn bộ tiến độ dự án. Chủ tịch GP Invest cũng cho rằng, thủ tục hành chính quá phức tạp, từ vận động, thông báo đến cưỡng chế đều phải lặp lại ba lần, có sự tham gia của nhiều đoàn thể, khiến quá trình bị kéo dài bất hợp lý.

Một vướng mắc khác, theo ông Hiệp là khoản "hỗ trợ ngoài" mà chủ đầu tư gần như buộc phải chi cho người dân ngoài mức bồi thường chính thức. Luật pháp không quy định cụ thể, dẫn đến "người trước nhiều, người sau ít", gây so bì, khiếu kiện kéo dài. 

Cùng với đó, câu chuyện tái định cư cũng không hề đơn giản. Nguyên tắc phải xây nhà tái định cư trước khi thu hồi được doanh nghiệp đánh giá là nhân văn, nhưng cách bố trí, quy định cụ thể ra sao thì hiện vẫn chưa rõ ràng, khiến nhiều dự án rơi vào cảnh "chờ khu tái định cư".

Còn TS. LS. Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink cho rằng, mức 75% đồng thuận là phù hợp. Bởi để đạt được sự đồng thuận từ 75% diện tích và 75% số hộ đã là rất khó, nếu nâng lên cao hơn sẽ khiến cơ chế này gần như không thể áp dụng. 

"Đặc thù đất đai Việt Nam phân tán, manh mún, một dự án 10 ha có thể liên quan đến hàng trăm hộ, với mấy trăm thửa đất. Nên đàm phán để đạt mức 75% đã là thách thức lớn, nếu siết cao hơn thì sẽ làm "nản lòng" cả nhà đầu tư lẫn chính quyền địa phương", Giám đốc Công ty Luật Vietthink nêu quan điểm.

Bà Nguyễn Thị Thơ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cũng bày tỏ, nhiều doanh nghiệp có dự án treo xuất phát từ việc là không giải phóng hết mặt bằng. Khi chỉ còn một phần nhỏ diện tích không giải phóng mặt bằng hay nhận chuyển nhượng được, thì dễ xảy ra trường hợp nhà đầu cơ vào mua đất, đẩy giá, gây ảnh hưởng đến chính những người dân trong khu vực dự án.

Vì vậy, khi bàn đến tiêu chí đồng thuận để giải phóng mặt bằng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho rằng, chỉ nên áp dụng một trong hai tiêu chí, và  tỷ lệ cũng không nên đặt quá cao. 

"Bởi ngay cả mức quá bán 50% - 75% cũng đã là khó khăn lớn với doanh nghiệp trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu không thận trọng, hệ quả có thể là hàng loạt dự án tiếp tục bị treo, gây "hiệu ứng ngược" tới nền kinh tế", bà Thơ nêu quan điểm.

Những thách thức phía sau

Thực tế, ngay cả khi đã xác định được ngưỡng 75% hay 85%, thì những thách thức lớn vẫn nằm ở "vế sau": phần đất còn lại sẽ thu hồi theo cách nào, cơ chế bồi thường được áp dụng ra sao, mức giá đất nào là hợp lý, và liệu chính quyền địa phương có đủ năng lực để tổ chức thực thi minh bạch, công bằng và hiệu quả hay không?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến dẫn kinh nghiệm tại Hàn Quốc và đồng tình với nguyên tắc đồng thuận tương đối, ví dụ 85% đồng ý thì 15% còn lại buộc phải chấp nhận". Đây là cách tiếp cận thực tế, vừa bảo đảm tiến độ dự án, vừa giữ được sự công bằng trong lợi ích của các bên.

Song ông Tuyến cũng nhấn mạnh, cần áp dụng đồng thời cả hai tiêu chí diện tích và số hộ đồng thuận, để tránh tình trạng một số tổ chức gom đất diện tích lớn rồi chi phối, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Khi đó, tuy đạt được 75% diện tích nhưng sẽ không phản ánh đúng nguyện vọng của đa số người dân.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết, cơ quan soạn thảo từng đưa ra phương án: Nếu có 75% số hộ đồng thuận, với 75% diện tích đất, thì Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Tức là phải đảm bảo cả tiêu chí diện tích đất và số hộ dân đồng thuận.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng mức này chưa thực sự phản ánh đa số, nên có đề xuất nâng lên 85%. Đây vẫn là vấn đề gây tranh luận và cần tiếp tục thảo luận thêm, bởi nó liên quan trực tiếp đến sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, cũng như lo ngại "vi hiến", khi Điều 54 Hiến pháp quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết.

Liên quan đến vấn đề tái định cư, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết Luật Đất đai hiện hành đã có quy định khá rõ. Theo đó, khu tái định cư có thể được bố trí chung cho một hoặc nhiều dự án, chứ không bắt buộc mỗi dự án phải xây dựng riêng một khu tái định cư. Quy định này nhằm bảo đảm tính linh hoạt, tránh tình trạng dự án bị đình trệ chỉ vì vướng yêu cầu về tái định cư.

Theo phân tích của TS. LS. Lê Đình Vinh, cần bàn thêm "vế sau" của con số 75%. Tức là nếu dự án đã thỏa thuận thành công với 75% hộ dân theo giá thị trường, thì 25% còn lại được Nhà nước thu hồi thì áp dụng cơ chế bồi thường nào? Nếu thấp hơn, sẽ nảy sinh bất công giữa những người đồng thuận sớm và những người bị thu hồi sau; nếu áp dụng giá thị trường, lại mâu thuẫn với quy trình định giá hiện hành. Đây là vấn đề mà dự thảo luật cần làm rõ.

Trên bình diện rộng hơn, Giám đốc Công ty Luật Vietthink cho rằng, cần tháo gỡ bất cập trong cơ chế định giá đất. Việt Nam đang thiếu dữ liệu thị trường đáng tin cậy, thiếu trách nhiệm rõ ràng của các cơ quan liên quan. Gốc rễ là phải có hệ thống cơ sở dữ liệu đầu vào đất đai chuẩn. Nhưng nếu chỉ đặt trách nhiệm lên vai Nhà nước thì cũng khó giải quyết vấn đề, nên bắt buộc phải sử dụng các công cụ thị trường.

Có thể thấy, câu chuyện thu hồi đất không chỉ xoay quanh tỷ lệ đồng thuận là 75% hay 85%, mà sâu xa hơn là cơ chế định giá, sự minh bạch trong bồi thường, tái định cư, cùng năng lực tổ chức thực thi ở cơ sở. Nếu những điểm này không được giải quyết, thì dù con số có thay đổi thế nào, bài toán thu hồi đất vẫn còn là điểm nghẽn dai dẳng.