Thị trường nhà ở cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức

Có thể thấy, nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái “kẹt” thanh khoản cục bộ. Trong đó thị trường nhà ở vẫn đang khan hiếm nguồn cung và giá bán đã tăng ở mức cao.

Nguồn cung sơ cấp đối với thị trường nhà ở có nhiều tín hiệu tăng trong thời gian tới, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục thiếu hụt. Do đó, giá bán ở thị trường sơ cấp vẫn có thể tiếp tục bị đẩy lên cao. Thị trường sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ pháp lý đầy đủ.

Hiện tại, giá bất động sản tăng cao nhưng giao dịch bước đầu cũng chưa khả quan. Phần lớn các giao dịch bất động sản đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Trước những thách thức này, nếu các khó khăn về chính sách được tháo gỡ thì thị trường sẽ có một sức bật mạnh mẽ. Tuy nhiên, các vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản, tín dụng, khó có thể giải quyết được trong một thời gian ngắn. Điều này cho thấy thị trường bất động sản hiện đang giống như một “chiếc lò xo bị nén”.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản ba tháng cuối năm vẫn còn nhiều thách thức và khó khăn.

Thị trường nhà ở vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung vào cuối năm nay 

PV: Từ giờ đến cuối năm, phân khúc nhà ở có chuyển biến gì mới so với đầu năm hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Mặc dù giá nhà, đất trên địa bàn cả nước đều ghi nhận tăng mạnh nhưng nguồn cung mới sản phẩm lại khá yếu ớt. Hiện nay, phân khúc nhà ở đang khan hiếm nguồn cung ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. 

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ báo cáo của các địa phương, từ đầu năm cả nước chỉ có thêm khoảng 40 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021. Và 6 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 20.000 sản phẩm từ các dự án mới được đưa vào thị trường, bằng 1/10 so với năm 2018. Con số đã chỉ ra những khó khăn mà thị trường bất động sản đang gặp phải.

Đây cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao khi nhu cầu về nhà ở và kinh doanh của người dân đang rất lớn.

Trong quý III năm 2022, nguồn cung cũng chưa có nhiều cải thiện, do các dự án bị chậm phê duyệt khá nhiều ở các tỉnh thành trên cả nước. Các dự án đều vướng ở nhiều góc độ khác nhau, từ phê duyệt chủ trương, cấp phép hay giá nộp tiền sử dụng đất…

Hiện nay, các cấp chính quyền ở địa phương đang rất lo ngại khi phê duyệt các dự án, bởi không sai vấn đề này thì cũng sai vấn đề khác, nhất là giai đoạn hiện nay có nhiều trường hợp bị xử lý hình sự đối với các trường hợp phê duyệt các dự án, đặc biệt là cách tính giá đất.

Chúng ta thấy nhiều vụ án đều do các địa phương có cách tính giá đất lệch lạc, gây ra thiệt hại lớn cho Nhà nước. Con số này có thể lên đến nhiều nghìn tỷ đồng và việc này bị phát hiện khi các địa phương bị thanh tra.

Tôi cho rằng câu chuyện này cũng là một điểm rất nóng mà ngay trong Nghị quyết trung ương V, Nghị quyết 18 đã chỉ ra phải bỏ khung giá đất, để tháo gỡ các vấn đề của thị trường.

Nhưng hiện các tháo gỡ này cũng chưa được cải thiện, bởi vì các quy định pháp luật hiện nay đều đang được xem xét để điều chỉnh và chưa thực sự có những quy định tạm thời nào đủ “nặng ký”, để giúp cho các địa phương có thể ký phê duyệt các thủ tục đầu tư của các dự án có liên quan sử dụng đất đai và đầu tư xây dựng.

Một nguyên nhân nữa đến từ khó khăn về dòng vốn. Dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản thường đến từ một số nguồn vốn tự có. Các doanh nghiệp bắt buộc phải có khoảng 20%, phần còn lại phải vay tín dụng, phát hành trái phiếu và phải xây dựng được đến giai đoạn nào đó thì mới huy động được từ người dân.

Tuy nhiên, trong năm 2022 hoạt động tín dụng lại có có những dấu hiệu siết room. Đối với trái phiếu thì cũng trục trặc ở quy định của hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cho nên không được sôi động như trước đây. Việc này dẫn đến dòng tiền chảy vào thị trường bị trục trặc, đồng nghĩa doanh nghiệp bị thiếu vốn, dẫn đến chậm các hoạt động đầu tư phát triển các dự án.

Đặc biệt là các dự án có thể chuẩn bị ra hàng cung cấp cho thị trường thì không còn tiền để trả cho các nhà thầu từ vật liệu, vật tư, nhân công, máy móc… Các nhà thầu phụ này vì không được thanh toán tiền nên buộc họ phải dừng lại. Dự án cũng vì vậy mà không thực hiện được và không thể cung cấp nguồn hàng ra thị trường.

9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

Cần đưa dòng vốn chảy vào đúng hướng để thị trường bất động sản bứt phá

PV: Vừa rồi Ngân hàng Nhà nước có điều chỉnh room tín dụng, liệu đây có được cho là điểm sáng đối với thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc nhà ở hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc nới room sẽ đẩy ra thị trường đâu đó khoảng vài trăm nghìn tỷ đồng cho nhiều lĩnh vực, còn đối với thị trường bất động sản không thấm tháp bao nhiêu. Tuy nhiên, tôi vẫn đánh giá đây là một động thái tích cực có tác động tốt cho thị trường bất động sản.

Nhưng tôi vẫn muốn lưu ý rằng, hệ thống ngân hàng khi nới dòng vốn “quý hiếm” này cần phải đưa vào thị trường theo đúng những chỗ cần thiết. Tránh chuyện như trước đây, ngân hàng quá dễ dãi với các dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản kể cả cho việc đầu tư vào đất nền. Các nơi tự phân lô, tách thửa, bán nền diễn ra ở nhiều địa phương mà không lập dự án, không phải nhu cầu phát triển nhà ở tại khu vực đó. Khi dòng vốn chảy vào những chỗ như thế này sẽ tạo ra hiện tượng “nóng sốt” giá, thậm chí là "bong bóng" thị trường.

Vì các nhà đầu tư đất thường chỉ mua để đó chờ giá lên bán sinh lời, không hề có nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh doanh, xây dựng nhà, công trình khác… Vì vậy, tôi cho rằng các ngân hàng nên rút kinh nghiệm để làm thế nào đưa dòng vốn “chảy” đúng chỗ cần. Vì đây là dòng vốn “quý” tạo nên cú hích cho sự phát triển của thị trường.

Chẳng hạn như cần đẩy dòng vốn vào các dự án phù hợp với nhu cầu của xã hội, có ý nghĩa giá trị cho sự phát triển kinh tế của xã hội để giúp hoàn thành các kế hoạch mục tiêu, đặc biệt mục tiêu chung cho cả kinh tế của vùng đó. Để từ đó tạo ra những sản phẩm thiết thực cho thị trường bất động sản.

PV: Theo ông, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng từ giờ đến cuối năm sẽ tăng trưởng hay vẫn tiếp tục khó khăn?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng từ giờ đến cuối năm thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều thách thức và khó khăn. Mặc dù các cơ quan Chính phủ, bộ ngành cũng đang ráo riết thúc đẩy và trong tháng 10 này Quốc hội sẽ họp xem xét lại một số việc sửa đổi, điều chỉnh các quy định pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nhưng khi đó cũng chỉ vẫn là câu chuyện bản thảo để đi đến đoạn như thế nào cho đúng mà thôi. Còn việc làm sao để tháo gỡ cho các dự án chạy được, thoát ra được các rào cản của các “rừng” luật thì vẫn chưa giải quyết được.

Bởi vì, hệ thống pháp luật về bất động sản chưa đồng bộ, còn phức tạp, sửa đổi không theo kịp thị trường. Chính sách về phát triển, tính công khai, minh bạch, công tác quy hoạch rất thiếu và yếu. Chính sách tài chính bất động sản, gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi.

Cho nên, việc tăng nguồn cung từ giờ đến cuối năm vẫn chưa cải thiện nhiều. Như vậy, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đang đối mặt với khó khăn.

Tuy nhiên, có một điểm sáng là vốn của tín dụng được nới thêm và có thể những dự án đang nằm chờ do “đói” vốn sẽ được đẩy thêm vào thị trường giai đoạn cuối năm nay.

Sức hấp thụ toàn thị trường yếu, chỉ lan toả ở những khu vực đang có giá hợp lý

PV: Trước tình hình nguồn cung vẫn còn hạn chế, ông đánh giá như thế nào về giá nhà ở và tính thanh khoản từ giờ đến cuối năm?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nếu cứ hiếm hàng, cầu vẫn cao thì giá sẽ tiếp tục tăng. Về nguyên lý, vấn đề này có thể sẽ xảy ra nhưng về bản chất thì lại khó có thể xảy ra. Chúng ta đều thấy giai đoạn trước đó, giá bất động sản đã theo những cơn sóng nên đã đẩy lên quá cao và mức độ cao này đã tạo nên bong bóng. 

Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m² nay đã không còn tìm thấy trên thị trường.

Tuy nhiên, có một điểm kỳ lạ của thị trường bất động sản là giá một khi đã lên thì sẽ “bám trụ” và ít khi giảm xuống. Bởi vì, tâm lý của những người có hàng thường hay quan điểm rằng hàng hiếm thì đương nhiên sẽ “đắt”. Cho nên, giá bất động sản có thể sẽ tăng nữa trong tình trạng hàng vẫn khan và nhu cầu vẫn cao. Còn nếu giá hạ xuống thì cũng có thể nhưng tỷ lệ giảm rất thấp.

Từ giờ đến cuối năm, xu hướng của chúng tôi dự báo là sẽ đi ngang nhiều hơn là có sự biến động lên xuống. 

Sức hấp thụ hiện đang rất thấp, rất yếu, toàn thị trường hầu như có tỷ lệ hấp thụ khoảng 10%. Tôi cho rằng, nếu giá bất động sản tiếp tục đẩy lên nữa sẽ càng khó có cơ hội thanh khoản đối với các nguồn hàng đưa vào thị trường.

Đơn cử như mới đây, tôi có theo dõi vài dự án ở Bình Dương mở bán với giá khởi điểm là 43-45tr/m². Có 3 lần mở bán, lần thứ nhất bán được 5 sản phẩm, lần thứ 2 bán một sản phẩm và đặc biệt lần thứ 3 không bán được sản phẩm nào. 

Nhiều dự án hiện nay có mức khuyến mại rất mạnh. Có những dự án khuyến mại lên đến 20-30% để thanh khoản được sản phẩm. Thậm chí có nhiều chủ đầu tư hiện nay cam kết thuê lại, mua lại để tăng tính hấp thụ lên. 

Tuy nhiên, tính thanh khoản có thể được cải thiện tốt hơn do tính chất mùa vụ vào cuối năm, khi tổng kết chốt lãi thì nhiều nhà đầu tư có thể chuyển hướng đầu tư từ các lĩnh vực khác vào bất động sản để bảo toàn vốn.

Chính vì vậy, tính hấp thụ này chủ yếu lan toả ở những khu vực nào đang có giá hợp lý, thì sẽ có tính thanh khoản nhanh, kéo theo số lượng cũng được cải thiện tăng trưởng hơn các quý 2, quý 3 trong năm.

Phân khúc đất nền dự án đô thị vẫn là xu hướng hàng đầu cuối năm nay

PV: Theo ông, đối với thị trường nhà ở, phân khúc nào sẽ phát triển mạnh và cũng là xu hướng được các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư ưa chuộng từ giờ đến cuối năm?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi đánh giá đối với nhà ở thì có 3 phân khúc sẽ được khách hàng và nhà đầu tư quan tâm nhiều.

Một là, phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền trong các dự án đô thị nhà ở được phép đưa ra thị trường vẫn là lựa chọn số 1 đối với các nhà đầu tư. Bởi vì, phân khúc này chưa được đầu tư nhiều công trình vào nên giá vẫn còn ở ngưỡng thấp.

Ngoài ra, đối với phân khúc nhà ở có giá phù hợp ở những khu vực có sự phát triển kinh tế tốt cũng sẽ được quan tâm nhiều.

Hai là, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở những khu vực có sự phát triển kinh tế du lịch mạnh, hiệu quả và có những dự án chất lượng.

Ba là, các bất động sản xung quanh cách khu công nghiệp. Ngoài ra, cùng với hồi sinh trở lại của thị trường bán lẻ thì các bất động sản như văn phòng thương mại cũng được quan tâm.

PV: Vậy từ giờ đến cuối năm, còn điểm sáng nào nữa hay không để giúp cho thị trường bất động sản phát triển, thưa ông ?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho là niềm tin, bởi vì chúng ta đều nhìn thấy động thái của Chính phủ, các bộ ngành đang rất quyết liệt trong việc điều hành kinh tế vĩ mô, điều chỉnh các quy định pháp luật để tháo gỡ các điểm nghẽn, rào cản để giúp thúc đẩy các dự án bất động sản đang nằm chờ, để từ đó tung ra thị trường nguồn cung dồi dào hơn, cân đối được cung và cầu, thoả mãn được nhiều nhóm nhu cầu và thị trường sẽ trở lại cân bằng. 

Hiện nay, chúng ta đang giữ được tất cả các chỉ số của nền kinh tế một cách an toàn. Tăng trưởng được dự báo ở mức cao, lạm phát duy trì ở mức thấp. Các chỉ số về ngoại tệ, về vàng đều rất ổn định.

Đặc biệt, Thủ tướng đưa ra chỉ thị 13 đã toát lên tinh thần chiến đấu đến cùng với mọi rào cản vướng mắt trong quy định của pháp luật để tháo gỡ, để thúc đẩy, từ đó tạo ra một hệ sinh thái thông thoáng cho thị trường.

Mặt khác, mọi quyết định chính sách không được thay đổi đột ngột, mà luôn luôn cần có sự điều tiết chuyển hoá, thích ứng một cách thích hợp nhất. Đây chính là những điểm rất sáng trong sự phát triển kinh tế ổn định và có tỷ lệ tăng cao, mọi vấn đề khác được kiểm soát.

Chẳng hạn như vốn không bao giờ được phép “phanh gấp, siết đột ngột” để thị trường không kịp phản ứng và gây ra những hậu quả mà các lần trước chúng ta đã vấp phải.

Đối với thị trường, đặc biệt là lực cầu được đánh giá rất tốt, chỉ có một điểm nghẽn là nguồn cung đang ra ít và cũng đang có động thái quyết liệt để tháo gỡ, đẩy thêm nguồn cung vào thị trường mạnh hơn. Tôi cho rằng, đây sẽ là động thái tạo ra niềm tin rất tốt trong thị trường và sẽ kích thích đầu tư và tiêu dùng tốt hơn.

PV: Để thực hiện tốt việc quản lý cũng như giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn thì cần làm gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thời gian qua, chúng ta không thể phủ nhận những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải gánh chịu, nhưng nếu nhìn một cách khách quan, việc Chính phủ ngày càng siết chặt hơn các quy định chính sách, công tác quản lý sẽ giúp thị trường triển lành mạnh, bền vững.

Bên cạnh đó, đúng với tinh thần của Thủ tướng thì các bộ ngành cũng cần thúc đẩy nhanh hơn, đặc biệt chính quyền các địa phương cần năng động hơn, không nên có động thái thụ động, quá sợ sệt và không hỗ trợ được cho doanh nghiệp, cho sự phát triển kinh tế của địa phương.

Nếu chúng ta cùng tạo nên sự quyết tâm này thì tôi nghĩ thị trường bất động sản sẽ ổn định trở lại và phát triển bền vững. 

Thị trường nhà ở xã hội sẽ tiếp nhận thêm nhiều dự án, nguồn cung cải thiện

PV: Nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội từ giờ đến cuối năm sẽ ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Chính phủ đã có sự quan tâm đặc biệt.Hiện nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm, mà hàng tồn kho chủ yếu là những phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực là nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, đặc biệt là ở các khu công nghiệp, các khu kinh tế có lực lượng lao động lớn nhưng hiện đang thiếu và khó khăn về nhà ở.

Do vậy, tôi cho rằng nhà ở xã hội cũng chính là một cứu cánh, một hoạt động đầu tư công của Chính phủ vào lĩnh vực kinh tế.

Trong buổi họp chuyên đề về nhà ở xã hội ngày 1/8 vừa qua, các vấn đề được Thủ tướng thẳng thắn đưa ra bản thảo, tìm cách tháo gỡ, chỉ đạo quyết liệt các bộ ngành. Các doanh nghiệp qua đó cũng có niềm tin và mạnh dạn đăng ký với Thủ tướng sẽ làm nhà ở xã hội và đã có gần 1,3 triệu căn nhà ở xã hội được đăng ký.

Qua câu chuyện này thể hiện sự quyết tâm, nhưng cũng cần thêm giải pháp để đạt được những kết quả cụ thể về các vấn đề về chính sách, quỹ đất, vốn và sự ưu đãi trực tiếp dành cho các nhà phát triển đúng với những chỉ đạo của Thủ tướng.

Từ giờ đến cuối năm, ngoài việc đã đăng ký thì thực tế việc triển khai sẽ được đẩy mạnh hơn và chắc chắn thị trường sẽ tiếp nhận thêm nhiều dự án nhà ở xã hội. Và có thể những dự án nhà ở xã hội cũ đã triển khai thì sẽ được sớm thúc đẩy nhanh để ra sản phẩm, đưa thêm nguồn cung ra thị trường.

Tôi nghĩ rằng, Thủ tướng đã chỉ đạo quyết liệt hệ thống các ngân hàng, kể cả Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã cam kết đồng hành. Vấn đề là các ngân hàng có vào cuộc và họ có thực sự coi đây là nhiệm vụ, là vai trò phải có của họ trong sự phát triển này hay không.

Tôi hy vọng thị trường vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội cũng sẽ được cải thiện trong giai đoạn tới./.

- Xin cảm ơn ông!