Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Điểm nghẽn chưa được tháo gỡ, nguồn cung khó cải thiện

Nhiều điểm nghẽn chưa được gỡ bỏ

Sau hơn 2 năm trong tình trạng khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì sự ổn định trước những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nay, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số theo từng phân khúc. Lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm 2021; lượng bất động sản tồn kho mới và tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thực sự cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán, sử dụng. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, giá nhà chung cư được rao bán đã tăng đến 13% so với cùng kỳ năm 2021, ghi nhận tăng liên tục trong 4 năm trở lại đây.

Cách đây khoảng 2 năm, giá căn hộ khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, Thanh Xuân… chào bán bình quân từ 30-40triệu đồng/m², đến nay tăng lên 45-60 triệu đồng/m². Tương tự, những địa bàn còn nhiều quỹ đất hơn, như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... từ 18-20 triệu đồng/m², nay bình quân trên 30 triệu đồng/m². Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đã làm khuynh đảo thị trường Hà Nội với mức tăng giá gấp 2-2,5 lần.

Tại TP.HCM, giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng tối đa là 8% so với cùng kỳ năm 2021, thị trường không còn sản phẩm căn hộ thương mại với giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng/m², cao nhất trên 300 triệu đồng/m².

Tại một số dự án chung cư trên địa bàn TP. Thủ Đức, giá mở bán căn hộ hạng A từ 55 triệu đồng/m², khu vực quận 9 và quận Thủ Đức cũ, giá vượt ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m². Trong đó cá biệt là phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề theo số liệu khảo sát thị trường của DKRA Việt Nam đã thiết lập mặt bằng giá mới đạt ngưỡng lên tới 700 tỷ đồng/căn.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản ghi nhận mức giá tăng mạnh song tỷ lệ giao dịch không quá nhiều do thanh khoản sản phẩm thấp đã khiến bức tranh chung có phần tối màu, thị trường chững lại, hồi phục và phát triển không như kỳ vọng. Nguyên nhân được cho dẫn đến tình trạng này là do thị trường đang gặp phải những điểm nghẽn về pháp lý, dòng tiền.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng nhìn nhận, hệ thống pháp luật về bất động sản Việt Nam hiện nay chưa đồng bộ, còn phức tạp, sửa đổi không theo kịp thị trường. Chính sách về phát triển, tính công khai, minh bạch, công tác quy hoạch rất thiếu và yếu. Chính sách tài chính bất động sản, gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi. Thêm vào đó, năng lực, tư duy của chủ thể tham gia thị trường có vấn đề; thủ tục hành chính vô cùng phức tạp; chuyển đổi số trong ngành bất động sản còn rất chậm…

“Đây chính là những điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay, khiến thị trường rơi vào trầm lắng, trì trệ. Đến thời điểm cuối năm, những điểm nghẽn này khó có thể gỡ bỏ được hết, vì vậy mà diễn biến thị trường bất động sản sẽ không có nhiều khơi sắc mà vẫn duy trì trạng thái như hiện tại”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Chia sẻ tại một hội thảo, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup cũng cho biết, hiện đang có từ 10-16 bộ luật liên quan đến bất động sản nhưng các việc thực thi thủ tục pháp lý về kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng vẫn còn nhiều bất cập. Trong khi đó, mỗi địa phương đều có đặc thù khác nhau.

Nói rõ hơn về bất động sản nghỉ dưỡng, Chủ tịch VNGroup cho biết, các bộ luật quy định về vấn đề này đã được điều chỉnh nhiều lần nhưng vẫn chưa cụ thể, rõ ràng. Thực tế, việc đầu tư vào loại hình này luôn khó khăn do phải thực hiện ở các vùng biển, núi, vùng sâu, vùng xa. Vì vậy, nếu những điểm nghẽn về pháp lý không được tháo gỡ, việc triển khai thực hiện dự án của các doanh nghiệp còn tiếp tục vướng mắc, việc đóng góp ngân sách cho Nhà nước, địa phương bị hạn chế. 

“Nhà nước đang tiến hành lấy ý kiến sửa các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là tín hiệu tích cực nhất cho thị trường bất động sản nói chung và cộng đồng doanh nghiệp nói riêng. Tuy nhiên, việc sửa luật còn kéo dài và từ giờ đến cuối năm vẫn đang trong quá trình sửa đổi. Do đó, nút thắt về pháp lý nhìn chung chưa được cởi bỏ”, ông Thành chia sẻ. 

Nguồn cung bất động sản toàn thị trường khó cải thiện 

Việc thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực trong giai đoạn cuối năm nên nguồn cung bất động sản được dự đoán vẫn tiếp tục hạn chế. Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, ở giai đoạn cuối năm xu hướng nguồn cung không cải thiện sẽ rất rõ nét. Số lượng dự án ra thị trường chỉ ở mức tương đương với giai đoạn đầu năm 2022. Cùng với xu hướng nguồn cung khan hiếm thì mức giá sẽ liên tục biến động tăng ở hầu hết các phân khúc.

Nói rõ hơn về việc phân bổ nguồn cung bất động sản giai đoạn tới, TS. Sử Ngọc Khương nhận định, dù ít thì nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vẫn tập trung chủ yếu về khu vực phía Đông - nơi vốn dồi dào sản phẩm nhà ở từ trước đến nay. Cụ thể, nguồn cung sẽ tập trung tại khu vực Quận 9 cũ và mở rộng nguồn cung ra các khu vực giáp ranh phía Đông như Đồng Nai, Bình Dương.

Theo vị chuyên gia, các điểm nghẽn pháp lý có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung bất động sản. Khi điểm nghẽn này được tháo bỏ, thị trường mới có cơ hội ghi nhận nhiều nguồn cung mới. Ngược lại, nếu điểm nghẽn pháp lý vẫn tiếp tục duy trì, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế. 

“Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm. Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân”, ông Khương nhấn mạnh.

Vị này cho biết thêm, với những chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3-5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội. Tuy vậy, về bức tranh nhà ở trong dài hạn, bất động sản nhà ở tại đô thị lớn vẫn nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.
Đánh giá về nguồn cung bất động sản giai đoạn cuối năm, báo cáo của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, nguồn cung bất động sản toàn thị trường sẽ khó cải thiện. So với khu vực phía Tây hay Nam TP.HCM, khu vực Quận 9 cũ, nay là TP. Thủ Đức, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… thuộc phía Đông TP.HCM vẫn là địa bàn dồi dào nguồn cung bất động sản mới hơn.

Cụ thể, tại khu vực Đồng Nai, dự án Izumi City 170ha (tên thương mại dự án Dong Nai Waterfront) của Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) đang chào thị trường với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự. Cùng khu vực và phân khúc, dự án Đại Phước Nhơn Trạch, Đồng Nai quy mô hơn 45ha cũng đang rục rịch thị trường khu Đông cuối năm nay.

Trong khi đó, tại khu vực Bình Dương, giai đoạn cuối năm có dấu hiệu sôi động trở lại nhờ sự xuất hiện của loạt dự án căn hộ mới. Chẳng hạn, quý IV/2022, Phú Đông Group dự kiến ra mắt dự án Phú Đông SkyOne tại TP. Dĩ An. Dự án với gần 800 căn hộ có diện tích từ 40-75m² với mức giá từ 1 tỷ đồng/căn. Đây cũng được xem là dự án giá vừa tầm “hiếm hoi” xuất hiện tại khu ven TP.HCM thời điểm này. Hay mới đây, chủ đầu tư Tập đoàn Lê Phong và Coteccons đã kí hợp tác phát triển dự án căn hộ cao cấp The Emerald 68 tại Thuận An. Dự án có gần 800 căn hộ là nguồn cung tiếp theo của Bình Dương bung thị trường từ cuối năm nay.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, cuối năm, 80% nguồn cung bất động sản tập trung tại khu vực phía Đông TP.HCM. Trong đó, thị trường đang chứng kiến những biến động về nguồn cung. Sản phẩm giá tầm trung ngày càng ít đi còn phân khúc cao cấp, hạng sang lại tăng cao.

“Nguồn cung bất động sản tại TP.HCM và cả vùng phụ cận tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Có những dự án trước đây thuộc phân trung cấp đã dịch chuyển về vùng giá cao cấp; sự tăng giá nhanh đã khiến căn hộ, nhà phố, biệt thự thiết lập mặt bằng giá mới những năm qua”, ông Kiệt nhấn mạnh./.