Thị trường đất nền: Bức tranh tương phản giữa các khu vực

Đất nền Hà Nội “im tiếng”

Theo báo cáo gần đây nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đất nền Hà Nội trong những năm qua không có nhiều biến động lớn. Chỉ có một vài khu vực có sự thay đổi nhẹ về giá và mức giá cũng chỉ tăng khoảng 10% so với năm trước.

Trao đổi với Reatimes, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng: “Về bản chất, thị trường bất động sản Hà Nội có sự ổn định hơn so với thị trường tại các khu vực khác”.

Đặc biệt, tại khu vực Hà Nội, phân khu đất nền hiện nay đang rất khan hiếm, trong trung tâm thành phố hầu như không có đất nền. Chủ yếu sản phẩm bất động sản này hiện đều nằm tại các quận ngoại thành như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm…

Đất nền Hà Nội đang có sự khan hiếm và biến động giá không lớn.

Ngoài ra, nắm bắt được định hướng phát triển của thành phố Hà Nội, giá đất nền tại các khu vực huyện ngoại thành hầu như đã khá sát với thị trường.

Điển hỉnh như tại Đông Anh giá 25 - 60 triệu đồng/m2 tuỳ từng khu vực, các thị trường mới nổi như Bắc Từ Liêm từ 25 triệu đồng/m2 đến 80 triệu đồng/m2, Gia Lâm từ 20 triệu đồng/m2 – 60 triệu đồng/m2… Khu vực trung tâm dao động giữa nhiều mức giá, cụ thể quận Cầu Giấy trong khoảng 180 - 200 triệu đồng/m2, quận Từ Liêm, Tây Hồ giá trung bình 120 - 150 triệu đồng/m2, quận Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì giá 25 – 50 triệu đồng/m2

Cũng theo ông Đính, tại các thị trường này, việc định giá đất nền từ đầu đã khá sát thị trường do hạng mục cơ sở hạ tầng tại đây được đầu tư ổn định. Chính vì thế, khả năng biến động giá cả là có nhưng không nhiều.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cũng cho rằng: “Giá đất nền tại Hà Nội đã cơ bản ổn định trong nhiều năm qua. Mặt bằng chung tại các dự án trên thị trường ngay từ khi được định giá đã được thiết lập ở mức cao, chính vì thế tiềm năng tăng giá không quá lớn”.

Nhấn mạnh về tiềm năng phát triển của thị trường đất nền Hà Nội trong năm 2018, ông Khánh cho rằng, sẽ tiếp tục có sự phát triển ổn định, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên, đại diện CBRE Việt Nam lại cho rằng, phân khúc đất nền Hà Nội hiện nay đang phải cạnh tranh trực tiếp với các loại hình bất động sản khác là căn hộ để bán và đất thổ cư trong nội thành.

Theo phân tích của CBRE, phần lớn người mua nhà trong thời gian gần đây là những người có nhu cầu thực, mua để ở, do vậy họ quan tâm nhiều hơn vào cảnh quan nơi họ sinh sống cũng như các dịch vụ tiện ích của dự án.

Khách hàng sẽ đặt sự lựa chọn nhiều hơn vào những khu chung cư đã hoàn thiện trong khu đô thị với đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích, gần trung tâm thành phố.

Không có quá nhiều đánh giá về mức ổn định của thị trường đất nền Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, năm 2017 đất nền, biệt thự, liền kề ở một số khu vực có dấu hiệu sốt ảo, xuất hiện tình trạng chênh giá bị đẩy lên cao.

Bà Hằng cho rằng, với những dự án này có thể mang về lãi lớn cho những nhà đầu tư lướt sóng, tuy nhiên cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Theo bà Hằng, nếu nhà đầu tư đánh giá chưa chính xác ở góc độ thị trường cũng như sản phẩm và mua với mức giá vượt ngưỡng thì dễ dẫn đến tình trạng cắt lỗ.

"Chúng ta cũng phải nhìn nhận một thực tế là ở các khu vực nói là sốt thì trước đây vẫn còn lượng hàng không nhỏ còn đang nằm đó. Vì thế, thực chất không phải thị trường khan hiếm mà vẫn còn nhiều nên hiện tượng sốt hàm chứa mức độ rủi ro không nhỏ", bà Hằng nhận định.

Các thị trường đất nền mới nổi “vật lộn” với biến động giá

Ngược lại với Hà Nội, các thị trường đất nền mới đang phải lo lắng với sự biến động tăng giá.

Có một thực tế dễ nhận thấy tại các địa phương này, tính đến thời điểm hiện tại, hầu hết thị trường bất động sản mới bắt đầu được phát triển ăn theo việc đầu tư cơ sở hạ tầng, du lịch.

Việc quy hoạch trở thành đặc khu đã khiến giá đất tại Vân Đồn tăng mạnh so với trước.

Nhiều nơi như Khánh Hoà, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Dương, Đồng Nai và cả TP.HCM, có xuất phát điểm thấp, nay được quy hoạch lại và đầu tư phát triển nên giá đất nền trải qua thời kỳ biến động mạnh với mức giá tăng đột biến.

Đơn cử như tại Nha Trang, phân khúc đất nền có sự tăng giá mạnh nhất với mức tăng gần gấp đôi so với năm trước đó khiến một số nơi giá đất lên tới 300 triệu đồng/m2. Giá đất nền Đà Nẵng cũng biến động mạnh, tăng khoảng 7 – 8 lần so với 6 năm về trước và tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Giá bất động sản tại các thành phố này trước đó rất thấp, nhưng việc quy hoạch phát triển mới cũng như sự đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng trong thời gian gần đây đã khiến giá đất tăng mạnh", ông Đính cho hay.

Ông Đính lấy ví dụ như trường hợp ở Nha Trang. Giá đất của thành phố này đầu năm 2018 tăng đến 100% so với năm 2016 là do quy hoạch phát triển của thành phố về phía Tây.

Bên cạnh đó là một loạt các dự án cơ sở hạ tầng mới như sân bay, giao thông kết nối với khu vực trung tâm thành phố đã khiến khá nhiều nhà đầu tư được đà tham gia, đẩy các công trình phát triển vượt bậc.

Không kém gì thị trường đất nền khu vực miền Trung, bất động sản tại các địa phương khác như Vân Đồn (Quảng Ninh) có xuất phát điểm thấp, giá đất tại các khu vực này trước kia người dân bán rất thấp,nay được quy hoạch lại và đầu tư phát triển nên giá bán cũng có sự biến động rõ rệt so với các thị trường đã phát triển khá ổn định. Cùng vớilợi thế phát triển du lịchvà quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế, đất nền tại Vân Đồn hiện đangthu hútmột lượng lớn các nhà đầu tư đổ về đây.

Tuy nhiên, tăng giá nhờ “cú hích” hạ tầng, quy hoạch và tận dụng “cú hích” đó để phát triển bền vững là câu chuyện mà mỗi chủ đầu tư phải lưu ý.

“Chỉ những dự án đất nền đươc quy hoạch bài bản, chủ đầu tư chú trọng xây dựng hệ thống dịch vụ tiện ích hoặc dự án ở gần các khu vực có sẵn dịch vụ tiện ích và hạ tầng hoàn chỉnh thì mới bán được. Còn những dự án ở xa trung tâm, không có tiện ích hoặc xây dựng xong từ lâu mà chủ đầu tư không cung cấp tiện ích thì thanh khoản cũng rất yếu”, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land nhận định.