Thị trường bất động sản đã trải qua 6 tháng đầu năm 2022 với nhiều “giông bão”

Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động

Bước ra khỏi 2 năm Covid-19, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ nhanh chóng khởi sắc và lấy lại phong độ. Tuy nhiên, với việc phải đối mặt với hàng loạt các vấn đề từ quỹ đất, nguồn vốn, pháp lý… thì diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm đã không thực sự tươi sáng như mong đợi. Đặc biệt trong 2 tháng gần đây, nhiều phân khúc đang có dấu hiệu chững lại, các giao dịch hạn chế, đa số doanh nghiệp bất động sản chuyển sang trạng thái “án binh bất động”.

Mới đây, Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) đã chỉ ra, nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm đều hạn chế, giá bán bất động sản tiếp tục tăng mạnh từ đất nền đến căn hộ, biệt thự.... song thanh khoản của các sản phẩm lại không tăng tương xứng. 

Lý giải nguyên nhân, Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) đã nêu ra 4 yếu tố được cho là mấu chốt tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. 

Thứ nhất, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ. Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới nhìn chung có sự sụt giảm so với các năm trước, cụ thể là trong 4 tháng đầu năm 2022 gần như không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu riêng lẻ. Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước vẫn đang định hướng kiểm soát chặt chẽ hơn vốn tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó có một số phân khúc của bất động sản và chứng khoán vì có thể sẽ gây khó khăn cho việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới.

Thứ hai, trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, đến cuối quý II/2022, một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Thêm vào đó, tính đến cuối tháng 6/2022, thực tế nhiều ngân hàng đã chạm trần tín dụng nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng. 

Tăng lãi suất cho vay là một trong những yếu tố bất lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản khi chi phí vốn của nhà đầu tư tăng lên. Việc tăng lãi suất còn có thể tác động làm giảm hiệu quả của các gói hỗ trợ kinh tế của Chính phủ, cụ thể là gói hỗ trợ lãi suất 2% đang được triển khai bởi lãi suất cho vay sau khi đã được hỗ trợ 2% sẽ chỉ thấp hơn ít hoặc thậm chí ngang bằng so với mức lãi suất cho vay giai đoạn trước đó.

Thứ ba, các dự án đầu tư công mặc dù vẫn đang được đẩy mạnh thực hiện tuy nhiên việc giải ngân vốn đầu tư công 6 tháng đầu năm 2022 mới chỉ đạt 25,68% kế hoạch, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2021. Việc chậm giải ngân vốn đầu tư công sẽ khiến nhiều dự án hoàn thành chậm tiến độ và có thể kéo theo nhiều hệ lụy của nền kinh tế như lãng phí nguồn vốn trong khi nhiều chi phí khác của dự án bị tăng cao khi thời gian thi công kéo dài.

Thứ tư, trước những sai phạm của nhiều cá nhân, tổ chức trong hoạt động phát hành trái phiếu, giao dịch mua bán cổ phiếu trên sàn chứng khoán được công khai và xử lý đã gây ra những biến động tiêu cực trong ngắn hạn cho thị trường chứng khoán khi thị trường có sự suy giảm mạnh, phần lớn các cổ phiếu giao dịch trên sàn đều bị giảm giá trị. Trong đó, giá trị cổ phiếu đối với nhóm ngành bất động sản sụt giảm khoảng 40 - 50% so với thời điểm đầu năm khiến cho vốn hóa của các doanh nghiệp bất động sản và dòng vốn huy động cho thị trường bất động sản trên sàn chứng khoán cũng suy giảm theo.

Chính những yếu tố này đã khiến thị trường bất động sản dù muốn “lặng yên” để hồi phục và phát triển sau đại dịch cũng trở nên khó khăn. Thậm chí, nó còn tạo ra nhiều “sóng gió” và các đợt thanh lọc mạnh mẽ cho thị trường. 

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong đánh giá, thị trường bất động sản thời gian qua đã phải trải qua nhiều khó khăn. Đó là một số “ông lớn” trong ngành bị rơi vào vòng lao lý do những sai phạm, là chính sách kiểm soát tín dụng, kiểm soát phát trái phiếu doanh nghiệp quá chặt của ngân hàng Nhà nước hay các dự thảo sửa đổi về thời hạn sở hữu chung cư, thu thuế bất động sản,… 

“Ở góc độ tích cực, những động thái nói trên của cơ quan quản lý nhằm mục đích hạn chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, hướng thị trường phát triển lành mạnh và bền vững trong dài hạn. Tuy nhiên, khi các chính sách “mạnh tay” được đưa ra cùng lúc sẽ tạo cú sốc cho thị trường, khiến thị trường hoang mang và khó xoay xở. Nhìn chung sẽ gây ra khó khăn cho toàn bộ doanh nghiệp, nhà đầu tư”, TS. Nguyễn Minh Phong nhìn nhận.

Nêu ra dẫn chứng, ông Phong cho biết, trong quý II/2022, một số phân khúc bất động sản có biểu hiện chậm lại, nổi bật như phân khúc căn hộ, biệt thự, nhà phố, đất nền; các giao dịch hạn chế hơn; doanh nghiệp khó khăn trong việc triển khai dự án vì khát vốn, thậm chí là “ở ẩn”; nhà đầu tư đến người có nhu cầu thực rất hoang mang trong việc xuống tiền.

"Thị trường vốn gắn chặt với thị trường bất động sản. Trong đó, dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là hai kênh quan trọng trong việc huy động vốn, đảm bảo dòng vốn cho lĩnh vực này. Vì vậy, khi các kênh huy động vốn bị "tắc" sẽ khiến cả hệ thống vốn của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng, nguồn lực để doanh nghiệp triển khai dự án là không có", ông Phong bày tỏ.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng khẳng định, việc thị trường chậm lại sau nhiều biến cố cũng là cơ hội để đánh giá và nhìn nhận mọi vấn đề từ tốc độ phát triển, sức khoẻ các phân khúc, năng lực của doanh nghiệp… Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản. 

Kỳ vọng khởi sắc vào cuối năm

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chưa phát triển như kỳ vọng, song nhìn vào trung hạn, các chuyên gia cho rằng, thị trường vẫn có những lực đẩy riêng giúp một số phân khúc có khả năng khởi sắc trong 6 tháng cuối năm.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt Nam vẫn là quốc gia được đánh giá khả quan về tăng trưởng GDP. Mức tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm trên 7% là một minh chứng. Vì vậy, nền kinh tế vĩ mô nhìn chung sẽ ổn định tạo cơ sở cho thị trường bất động sản tăng tốc. 

Về chính sách pháp luật, Chính Phủ và Quốc hội đang tiếp tục rà soát những vướng mắc liên quan đến lĩnh vực bất động sản để sửa đổi và hoàn thiện vào năm 2023. Đây là cơ sở pháp lý tạo niềm tin cho các doanh nghiệp, hứa hẹn “cởi trói” cho hàng trăm dự án địa ốc đang vướng mắc hiện nay.

Chưa kể, nhu cầu “đổ tiền” vào bất động sản trong dân vẫn còn và sẽ còn. Đây là lực đẩy quan trọng nhất khiến bất động sản luôn trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. 

“Không dám khẳng định toàn bộ phân khúc bất động sản khởi sắc và diễn biến tích cực hơn vào 6 tháng cuối năm nhưng không phải mọi phân khúc điều trầm lắng. Nổi bật như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp. Đây sẽ là hai phân khúc có nhiều triển vọng trong giai đoạn tới khi dòng vốn FDI đổ vào nhiều, nhu cầu nghỉ ngơi, chăm sóc sức khoẻ của người dân tăng cao. Tuy nhiên, với phân khúc căn hộ, tôi nghĩ sẽ không có nhiều biến chuyển. Nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm do không có nhiều dự án mới ra hàng, giá bán tiếp tục tăng”, ông Phong dự đoán.
Dự đoán thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2022, báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, văn phòng cho thuê, du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp sẽ là ba phân khúc diễn biến tích cực trong thời gian tới. 

Cụ thể, đối với văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, nguồn cung mới hạng A, B sẽ được bổ sung từ một số dự án tỏa nhà văn phòng sẽ hoàn thành và có kế hoạch ra mắt thị trường trong nửa cuối năm 2022. 

Đối với khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng dự báo sẽ tiếp tục sôi động, đặc biệt trong giai đoạn quý III vẫn là thời gian cao điểm của du lịch nội địa, nhu cầu tham quan nghỉ mát sẽ tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn này. Nguồn cung khách sạn, khu du lịch nghĩ dưỡng dự báo sẽ tăng so với nửa đầu năm khi nhiều dự án mới đã hoàn thành và có kế hoạch khai trương đón khách trong quý III, IV. Công suất thuê phòng khách sạn toàn thị trường cũng dự kiến sẽ tăng mạnh trong quý III và công suất thuê phòng bình quân trong nửa cuối năm 2022 dự kiến tăng khoảng 10% so với kỳ trước. Giá cho thuê phòng khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng bình quân toàn thị trường trong 6 tháng cuối năm dự báo tiếp tục tăng khoảng 15% so với kỳ trước.

Đối với bất động sản công nghiệp, trong nửa cuối năm 2022 vẫn sẽ là loại hình có tiềm năng phát triển tốt khi nhu cầu vẫn có xu hướng tăng và nguồn cung cho loại hình này vẫn còn dư địa phát triển tốt. Một số dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện sẽ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm 2021 và giữ ở mức cao. Giá cho thuê bất động sản công nghiệp có thể tăng từ 5% so với cùng kỳ năm 2021.

Riêng với phân khúc căn hộ và đất nền, Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng, sẽ không tươi sáng như các phân khúc khác nhưng cũng không diễn biến xấu hơn. Đơn cử như tình trạng sốt đất khó có thể xảy ra khi các cơ quan Nhà nước đang kiểm soát tốt về minh bạch thông tin các dự án, bên cạnh đó việc nguồn vốn của thị trường đang bị thu hẹp cũng làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Giá đất nền trong khu dân cư hiện hữu trong nửa cuối năm 2022 có thể giảm nhẹ nhưng vẫn tiếp tục giữ ở mức cao tại một số địa phương. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề, đất nền dự báo sẽ tăng khoảng 10% trong nửa cuối năm 2022.

Giá giao dịch thứ cấp nhà ở tại các dự án sẽ vẫn có xu hướng tăng dần theo quý. Đối với căn hộ chung cư, mặt bằng giá tại phân khúc trung và cao cấp tiếp tục bị đẩy cao, trong đó các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM do nguồn cung mới ngày càng khan hiếm và có thể sẽ xuất hiện những dự án chung cư có mức giá bán sơ cấp rất cao so với bình quân khu vực. Ngược lại thị trường bất động sản tại các khu vực lân cận 2 địa phương này như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Hải Phòng lại có cơ hội phát triển sôi động hơn khi quỹ đất còn nhiều và có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng./.