Dòng vốn ngoại có trở thành điểm tựa mới cho thị trường bất động sản?

2,7 tỷ USD vốn FDI đổ vào bất động sản

Thị trường toàn cầu vẫn dễ bị tổn thương do chính sách thắt chặt của các ngân hàng trung ương. Đặc biệt, động thái tăng lãi suất chóng mặt từ Cục Dự trữ Liên bang (Fed), đã khiến dòng tiền chuyển động dần lan sang các thị trường mới nổi. 

Quan sát có thể thấy, dòng vốn khối ngoại đang đổ về thị trường bất động sản Việt Nam. Đây được xem là điểm tích cực khi tâm lý các nhà đầu tư trong nước đang có nhiều lo ngại trước các lệnh siết vốn, cấm phân lô bán nền…

Theo Bộ Xây dựng, tính đến 20/3/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 8,9 tỷ USD, bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Bộ Xây dựng nhận định, các số liệu trên cho thấy, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng, loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng bắt đầu phát huy tác dụng.

Theo đó, Việt Nam vẫn được đánh giá tiếp tục là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn và tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh bất động sản.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cũng cho biết, trong chuyến công du mới nhất cùa Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tới Hoa Kỳ, người đứng đầu Chính phủ đã có nhiều cuộc gặp với các doanh nghiệp lớn tại đây và đón nhận nhiều thông tin tích cực. Nhiều doanh nghiệp lớn của Hoa Kỳ bày tỏ mong muốn mở rộng chuỗi cung ứng tại thị trường Việt Nam, phối hợp với các doanh nghiệp có đủ điều kiện, tiêu chuẩn tham gia vào chuỗi giá trị.

Bên cạnh đó, quý I/2022, cuộc chiến giữa Nga và Ukraine, cùng với chính sách “zero Covid” của Trung Quốc khiến nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng. Chuỗi sản xuất đứt gãy, chi phí và thời gian vận tải tăng cao… Những biến động này khiến các hãng có nhu cầu cao về kho bãi và nhà xưởng ngay tại các thị trường tiêu thụ. Đồng thời, sự lo lắng về môi trường kinh doanh cũng như các chính sách chống dịch cực đoan tại Trung Quốc giúp các quốc gia châu Á, đặc biệt là Đông Nam Á hưởng lợi nhờ sự dịch chuyển nhà xưởng từ Trung Quốc.

Theo đó, tình hình kinh tế, chính trị xã hội ổn định, sức mua lớn cùng những chính sách ưu đãi khiến Việt Nam đang lag một trong những điểm đến mới của các doanh nghiệp đa quốc gia. Đó là tiền đề giúp cho thị trường động sản nói chung, bất động sản công nghiệp riêng được dự báo sẽ hồi sinh cùng làn sóng đầu tư mới.

Tại lễ công bố Báo cáo thường niên về FDI năm 2021 mới đây, GS.TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cho hay, môi trường đầu tư và kinh doanh của Việt Nam ngày càng được cải thiện, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng vào sự thành công trong kinh doanh tại Việt Nam, điều chỉnh tăng vốn đầu tư để mở rộng kinh doanh và tăng lợi nhuận.

PGS. TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế phân tích, nguồn vốn FDI từ nước ngoài luôn là một nguồn vốn lớn và dồi dào, là một sự bổ sung cần thiết cho nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Hiện nay nguồn vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ các nước như Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hoa Kỳ,…

“Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang khá hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam thông qua nhiều hình thức như mua lại các tập đoàn hay góp vốn lớn vào các tập đoàn có sẵn ở trong nước. Đáng chú ý, những năm gần đây, nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu là đầu tư vào các dự án “vàng”, dự án có diện tích lớn, vị trí đẹp”, PGS. TS. Ngô Trí Long nói.

Ông cũng dự báo, năm 2022 sẽ có sự gia tăng đột biến dòng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản trong bối cảnh du lịch phục hồi và gia tăng xu hướng xây dựng các thành phố trong cả nước. Đặc biệt, M&A tiếp tục là hình thức quan trọng thu hút đầu tư nước ngoài. Hình thức đầu tư mới - NEM cũng có xu hướng gia tăng...

Vốn FDI khó “gánh” cả thị trường

Dòng chảy FDI đang được đánh giá là phương án hỗ trợ kịp thời và đắt giá cho các chủ đầu tư phát triển dự án trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, nếu nhìn về dài hạn, dòng vốn FDI khó có thể là dòng vốn quan trọng dẫn dắt thị trường bất động sản bởi một số yếu tố vẫn đang là rào cản.

Theo GS.TSKH. Nguyễn Mại, tuy tình hình thu hút đầu tư FDI là tích cực, vẫn còn những tồn tại, hạn chế trong tạo hiệu ứng lan tỏa; số lượng dự án có công nghệ hiện đại, công nghệ nguồn từ Mỹ và châu Âu chỉ chiếm 5%; FDI chủ yếu tập trung ở một số ngành có trình độ công nghệ thấp để tận dụng chi phí lao động rẻ, hưởng ưu đãi đầu tư; số lượng doanh nghiệp FDI thành lập các trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) còn ít; hiệu quả kinh tế của nhiều doanh nghiệp FDI chưa tương xứng với quy mô vốn, năng lực và những ưu đãi đầu tư được hưởng... Chưa kể, vẫn còn tình trạng chuyển giá, trốn thuế, ảnh hưởng đến môi trường...

Ngoài ra, khung pháp lý đầu tư nước ngoài về bất động sản còn nhiều điều bất cập cần hoàn thiện, như việc giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp và trình độ tay nghề của lực lượng lao động trong nước còn thấp làm cản trở dòng vốn dồi dào từ nước ngoài này.

PGS. TS Ngô Trí Long cũng nhìn nhận, cần khuyến khích dòng vốn FDI nói chung phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Tuy nhiên, với vốn FDI đầu tư vào thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý cần kiểm tra, thẩm tra doanh nghiệp FDI một cách chặt chẽ, nhằm đảm bảo việc đầu tư được thực hiện đúng, đạt được mục tiêu đề ra. Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế.

Đáng chú ý, theo chuyên gia nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết cũng là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.

Có thể nói dòng vốn đóng vai trò quan trọng để suy trì sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản. bên cạnh việc tạo điều kiện để doanh nghiệp đón sóng được dòng vốn FDI thì Bộ ngành và Chính phủ cũng cần đặc biệt khơi thông dòng vốn từ trái phiếu, chứng khoán, ngân hàng để doanh nghiệp chủ động trong nguồn vốn. Nhất là cần lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành.

Cụ thể, các chuyên gia cho rằng, đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng.

Trong ngắn hạn, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn “ác ý” và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế…/.