Thấy gì từ hàng tồn kho của các doanh nghiệp nhà ở?

Tồn kho leo dốc

Kết quả khảo sát của PV đối với 37 doanh nghiệp phát triển nhà ở tiêu biểu nhất đang niêm yết trên 3 sàn (HoSE, HNX, UPCoM) và tự công bố thông tin cho thấy một xu hướng đáng chú ý là có 62% doanh nghiệp ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng. 

Trong số này, không ít doanh nghiệp ghi nhận tốc độ tăng khá mạnh như: Tập đoàn Bất động sản CRV (tăng gấp 3 lần), Tài chính Hoàng Huy (tăng 92%), Tập đoàn Đạt Phương (tăng 23%), Xuân Mai Group (tăng 14%), Handico 6 (tăng 10%)…

Số còn lại, mặc dù chỉ có tốc độ tăng 1 chữ số hoặc thấp hơn, nhưng quy mô hàng tồn kho lại rất lớn. Bởi vậy, việc hàng tồn kho chỉ “nhích” thêm vài %, khi quy ra giá trị tuyệt đối cũng là một con số “khổng lồ”.

Theo đó, các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất thị trường hiện nay có thể kể đến là: Novaland (gần 137 nghìn tỷ đồng), Nam Long (hơn 15 nghìn tỷ đồng), Đất Xanh (khoảng 15 nghìn tỷ đồng), Khang Điền (hơn 12 nghìn tỷ đồng), Phát Đạt (khoảng 12 nghìn tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (hơn 7 nghìn tỷ đồng), DIC Group (hơn 6 nghìn tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (hơn 5 nghìn tỷ đồng), An Gia (hơn 4 nghìn tỷ đồng)…

Với các “đại gia” này, sự tăng trưởng của hàng tồn kho dù chỉ là rất nhỏ cũng đã tương đương với quy mô hàng tồn kho của một doanh nghiệp tầm trung. Đơn cử như Novaland, tại ngày kết thúc quý I/2023, hàng tồn kho chỉ tăng 1,4% so với đầu năm, nhưng con số tuyệt đối tăng thêm lên tới hơn 2.400 tỷ đồng, tức ngang ngửa với hàng tồn kho của CIC Group, TTC Land, Mekong Group và lớn hơn hàng tồn kho của những Hà Đô, Văn Phú Invest, Đạt Phương, CEO Group, Hodeco…

Nhìn ở cơ cấu tài sản, số lượng doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho chiếm trên 40% tổng tài sản không phải là ít. Trong số đó, Quốc Cường Gia Lai là lớn nhất với tỷ trọng lên tới 73%, theo sát nút là Mekong Group với 64%, Khang Điền với 61%, CIC Group với 59%, Nam Long với 57%, Phát Đạt với 56%, Novaland với 53%, Đất Xanh với 49%, DIC Group với 43%, Intresco với 41%...

Các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho chiếm dưới 40% tổng tài sản nhưng không hề thấp là: An Gia (38%), Tài chính Hoàng Huy (36%), IDJ Việt Nam (36%)…

Nếu kết hợp với giá trị các khoản phải thu và xem xét thêm tỷ lệ đòn bẩy có thể nhìn thấy chất lượng tài sản của không ít doanh nghiệp đang ở tình trạng đáng quan ngại, nếu không muốn nói là báo động.

Có đáng lo sợ?

Không thể phủ nhận rằng việc giá trị hàng tồn kho leo thang, chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu tài sản là một chỉ dấu đáng ngại đối với sức khỏe doanh nghiệp, song định kiến với hàng tồn kho cũng lại là một sai lầm.

Trên thực tế, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản có cơ cấu đa dạng, trong đó chiếm chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, tức giá trị của các dự án đang thi công xây dựng. Vì thế, doanh nghiệp bất động có tồn kho cao chưa hẳn đã là xấu mà có tồn kho thấp chưa chắc đã là hay. Muốn xác định là lo hay mừng thì phải nhìn vào từng doanh nghiệp mà xét, đặc biệt là phải đặt vào bối cảnh chung của toàn thị trường.

Thị trường bất động sản hiện nay đang trong cơn khủng hoảng cả về nguồn cung và giao dịch. Nhưng gốc của khủng hoảng là thiếu cung, do tình trạng vướng mắc pháp lý đã kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ. Trong hoàn cảnh đó, doanh nghiệp nào có sẵn dự án để thi công, tức có nguồn hàng để bán, để bàn giao ghi nhận doanh thu và lợi nhuận thì doanh nghiệp đó được lợi (điển hình là Vingroup, Vinhomes). Ngược lại, doanh nghiệp nào không có dự án, hoặc dự án trong trạng thái “đóng băng” thì chấp nhận “rơi” cùng thị trường.

Tất nhiên, giá trị của hàng tồn kho ghi nhận trên báo cáo tài chính là không đủ để đánh giá, mà cần phải nhìn tới từng chuyển động của doanh nghiệp. Lấy ví dụ như Novaland, tập đoàn địa ốc số 1 miền Nam này ghi nhận tồn kho tới 136.904 tỷ đồng, lớn nhất toàn quốc. Trong một thời gian dài, các dự án của Novaland bị “ách tắc”, “đứng hình”, khiến dòng vốn kẹt cứng, gây nên cơn khủng hoảng tồi tệ nhất lịch sử tập đoàn. Tuy nhiên, những chuyển động gần đây với việc tái khởi động một loạt dự án, từ NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village... đã mang lại sinh khí mới cho doanh nghiệp. Lúc này, hàng tồn kho lại trở thành lợi thế cho Novaland trong công cuộc chinh phạt thị phần, tạo cơ sở để ghi nhận doanh số lớn trong tương lai.

Như vậy, có thể thấy, hàng tồn kho không hoàn toàn là mối đe dọa đối với doanh nghiệp bất động sản, kể cả trong giai đoạn “nước sôi lửa bỏng” như hiện nay. Là cầm vàng hay cầm than nóng, đó là câu chuyện của từng doanh nghiệp và nó phụ thuộc vào các biến chuyển về chính sách cũng như thị trường.

Quan sát biến đổi của giá trị hàng tồn kho trong các quý tới sẽ cho chúng ta cái nhìn rõ ràng hơn về bức tranh doanh nghiệp cũng như đo lường được phần nào độ thẩm thấu của chính sách “giải cứu” bất động sản. Giới quan sát đánh giá, nếu trạng thái tích cực tiếp tục được duy trì và tăng cường thì kết quả của quý IV/2023 sẽ cho thấy những sắc màu tươi sáng đầu tiên sau thời gian dài u ám./.