Thận trọng với chiêu ưu đãi quá hấp dẫn của chủ đầu tư

Tại một hội thảo diễn ra tại Khánh Hòa mới đây, báo cáo đánh giá thị trường BĐS Nha Trang – Khánh Hòa của KAREB có trích dẫn đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường về thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Theo đó, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, trong năm 2017, BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là phân khúc có khả năng phát triển tốt nhất.

Lý giải cho điều này, ông Võ cho rằng, hiện nay người dân đang muốn lựa chọn kênh đầu tư mang lại hiệu quả. Trong khi đó, BĐS nghỉ dưỡng đang chứng minh là một kênh đầu tư hấp dẫn sinh lời cao. Cụ thể, với lợi nhuận thu về ít nhất 8-10%/ năm, trong vòng 10-12 năm là khách hàng có thể thu hồi được vốn đầu tư và sau đó là lãi.

Bên cạnh đó, trong một báo cáo của công ty nghiên cứu BĐS Savills cũng chỉ rõ: "Thời gian tới khi Việt Nam có số lượng nhà giàu dự kiến sẽ tăng gấp đôi từ 250.000 năm 2016 lên mức 530.000 nghìn người năm 2020 và là nhân tố thúc đẩy nguồn cầu BĐS nghỉ dưỡng tăng mạnh mẽ”.

Những yếu tố khách quan của thị trường và các chương trình cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư đã tạo động lực cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục tăng tốc trong năm 2017.

Tuy nhiên, Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa khuyến cáo các khách hàng phải thật cẩn trọng, thông minh để xem xét kỹ lưỡng những nhà đầu tư đáng tin cậy, chuyên nghiệp, tránh xảy ra tình trạng “tiền mất tật mang".

Có một sự thật có thể nói khá “phũ phàng” về con số phần trăm lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đưa ra hiện nay.

Có một thực tế là hiện nay, để kêu gọi khách hàng “chi tiền” cho các dự án của doanh nghiệp, không ít chủ đầu tư đã đưa ra chiêu trò “cam kết lợi nhuận ảo”, tức hứa hẹn với khách hàng mức lợi nhuận “không tưởng” khi “rót tiền” vào các dự án.

Về vấn đề này, LS. Trương Thanh Đức cho rằng: “Với bối cảnh thị trường như hiện nay khả năng đáp ứng được mức cam kết 10 - 12%/năm trong 5 - 10 năm là có, nhưng không quá cao. Việc đưa ra cam kết lợi nhuận cao như vậy chỉ là một “nghệ thuật bán hàng” nhằm vừa bán được sản phẩm vừa huy động dòng vốn phục vụ cho việc phát triển dự án của các chủ đầu tư. Khách hàng thấy vừa có lợi nhuận cao (so với lãi suất ngân hàng đang dao động ở mức 7 - 8%/năm), vừa có được tài sản lại vừa có được kỳ nghỉ tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp thì rất muốn đầu tư”.

Tuy nhiên, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Hữu Trí – người đã từng nhiều năm nghiên cứu về thị trường nghỉ dưỡng cho biết, những dự án nghỉ dưỡng đòi hỏi phải có một số vốn lớn nên không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực triển khai dự án đến lúc đưa vào hoạt động. Đó là chưa kể, khi dự án mới đưa vào hoạt động, trong những năm đầu, chủ đầu tư phải chi trả khá nhiều tiền để PR marketing, nếu chủ đầu tư không có nguồn khách hàng sẵn, thương hiệu chưa được tạo dựng, không đảm bảo công suất thuê phòng… nhiều khả năng sẽ phải “cắn răng” bù lỗ chứ chưa nói đến chuyện trả lợi nhuận cho khách hàng.

“Trường hợp tồi tệ nhất, chủ đầu tư không đủ năng lực quản lý, phá sản hoặc thoái vốn… thì không biết lợi nhuận của khách hàng sẽ đi về đâu?”, ông Nguyễn Hữu Trí đặt câu hỏi.

Phân tích sâu hơn, ông Trần Đình Qúy, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa chỉ ra một sự thật có thể nói khá “phũ phàng” về con số phần trăm lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đưa ra hiện nay.

“Giả định, mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra là 10% cho một căn hộ condotel có giá 1,8 tỷ đồng, thì mỗi năm, chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 180 triệu đồng, suy ra, mỗi ngày, chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 500 nghìn đồng với điều kiện căn hộ đó phải đảm bảo khai thác tối đa 30 ngày/tháng.

Tuy nhiên, mỗi căn hộ condotel hay dù là loại hình nghỉ dưỡng nào, để đảm bảo khả năng khai thác 25 ngày/tháng, hoặc 300 ngày/năm đã là quá tốt, chứ không thể đạt mức độ khai thác tuyệt đối như tính toán nêu trên. Trong khi đó, với mức cho thuê từ vài triệu đồng/đêm để được nghỉ dưỡng tại các căn condotel, loại hình này sẽ rất kén khách thuê.

Đấy là chưa kể, chủ đầu tư còn phải bỏ chi phí để bảo dưỡng, duy trì hoạt động của các căn hộ. Cho nên, việc các chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận 10 – 12% cho khách hàng gần như là điều không tưởng, trừ khi các chủ đầu tư đó phải thật sự có tiềm lực về tài chính và quản lý, vận hành. Song trong bối cảnh thị trường dễ có biến động như hiện nay, một khi gặp cơn khủng hoảng, doanh nghiệp lớn cũng không tránh khỏi thất bại. Do đó, khách hàng phải thật thận trọng khi chọn những chủ đầu tư có mức ưu đãi quá cao ”, ông Quý phân tích.