Tài chính doanh nghiệp BĐS đã "thật" hơn, nhưng vẫn còn nhiều thách thức

"Sức khoẻ" của doanh nghiệp đã "thật" hơn

Vào những giai đoạn khủng hoảng của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chạy đua trong cuộc chiến thổi phồng giá trị tài sản, đặc biệt là quỹ đất, như một đòn bẩy để gia tăng vốn vay và thu hút đầu tư, tạo ra một bức tranh tài chính lấp lánh nhưng đầy rẫy rủi ro. Khi đó, không ít doanh nghiệp đã định giá quỹ đất dựa trên những kỳ vọng xa vời về tương lai, ghi nhận doanh thu từ các dự án còn dang dở, và sử dụng tài sản thế chấp với giá trị ảo, tạo nên một "bong bóng" tài sản khổng lồ.

Hậu quả là, khi thị trường đảo chiều, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất cân đối tài chính nghiêm trọng, đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, gây ra những rủi ro lớn cho nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, trước những áp lực khốc liệt từ thị trường và sự giám sát chặt chẽ hơn từ các cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản đang buộc phải thay đổi chiến lược.

Họ đang dần chuyển hướng sang việc định giá tài sản một cách thận trọng và thực tế hơn, tái cấu trúc tài sản để giảm bớt rủi ro, và tập trung vào những dự án có tính thanh khoản cao. Đáng chú ý, sự ra đời của các quy định pháp luật mới về định giá đất đai và công bố thông tin tài chính cũng góp phần quan trọng trong việc tăng cường tính minh bạch và độ tin cậy của tài sản bất động sản, mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, nỗ lực đạt được các thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như xoay vòng vốn đã giúp các doanh nghiệp có thêm nguồn lực để thi công các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó thu được dòng tiền về, giúp nhà đầu tư có thêm niềm tin khi xuống tiền mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong các đợt huy động vốn.

Thống kê của Reatimes đối với 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu đang niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM cho thấy phần lớn các doanh nghiệp có doanh thu trong năm 2024 tăng trưởng mạnh so với năm trước.

Trong số đó, có 4 doanh nghiệp tăng trưởng bằng lần gồm: TTC Land (2,1 lần), Nam Long (2,2 lần), Phát Đạt (3 lần), TDC (4 lần); 12 doanh nghiệp tăng trưởng hai con số gồm: Vingroup (12%), Tổng công ty Licogi (12%), Long Giang Land (12%), Đất Xanh (27%), DIC Group (28%), Địa ốc Sài Gòn (52%), SJ Group (54%), Dịch vụ Hoàng Huy (56%), Đô thị Từ Liêm (57%), Khang Điền (57%), Quốc Cường Gia Lai (69%) và Novaland (91%).

Ngoài ra, có 7 doanh nghiệp khác tăng trưởng ở mức một con số như: Văn Phú Invest (1,7%), Đạt Phương (7%), EverLand (9%)…

Nhìn sang chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế, các thống kê cũng rất tích cực. Số lượng doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng so với năm trước rất nhiều. Trong đó, có 4 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng bằng lần gồm: Vingroup (2,5 lần), Đất Xanh (3 lần), Tổng công ty Licogi (11,4 lần), Quốc Cường Gia Lai (22 lần).

10 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận ở mức hai con số gồm: Khang Điền (10%), Kosy (24%), EverLand (38%), C.E.O Group (40%), Taseco Land (43%), SJ Group (44%), Đô thị Từ Liêm (67%), Nam Long (72%), Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (73%) và BCG Land (88%).

Ở góc độ dự báo, bà Đỗ Hồng Vân, Trưởng phòng Phân tích dữ liệu FiinGroup cho hay: lợi nhuận sau thuế của nhóm bất động sản năm 2025 có thể phục hồi 17,2%, nhờ nhu cầu thị trường tăng cao. Một số doanh nghiệp có nền tảng vững chắc về tài chính và tiềm năng tăng trưởng mạnh bao gồm: Nhóm bất động sản nhà ở là VHM (Vinhomes), KDH (Khang Điền), NLG (Nam Long), DXG (Đất Xanh). Nhóm bất động sản khu công nghiệp là KBC (Kinh Bắc), IDC (IDICO), BCM (Becamex).

Tuy nhiên, bà Vân vẫn cảnh báo rủi ro của nhóm ngành này vẫn còn, đặc biệt là áp lực đáo hạn trái phiếu, nhu cầu tái cấp vốn, và xu hướng bán ròng của khối ngoại đối với cổ phiếu bất động sản, ảnh hưởng đến sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp.

Đẩy mạnh "thật hoá" tài sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua những biến động mạnh mẽ, việc "thật hóa" chất lượng tài sản nổi lên như một yếu tố then chốt, không chỉ giúp thị trường phát triển một cách bền vững mà còn là lá chắn vững chắc bảo vệ nhà đầu tư khỏi những rủi ro tiềm ẩn.

Tuy nhiên, hành trình này không hề bằng phẳng, mà đầy rẫy những thách thức, đặc biệt khi thị trường vẫn đang vật lộn với bài toán thanh khoản và nguồn vốn hạn chế.

Để vượt qua những khó khăn này, sự minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động tài chính của các doanh nghiệp bất động sản là yếu tố quyết định, là chìa khóa để khôi phục và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc áp dụng những phương pháp định giá, đánh giá và kiểm toán tài sản một cách khách quan và minh bạch hơn cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng.

Theo các chuyên gia tài chính việc minh bạch các thông tin tài chính là điều tiên quyết để tăng cường niềm tin của nhà đầu tư. Các thông tin công bố phải được kiểm toán chặt chẽ. Cùng với đó, các biện pháp, và phương pháp thẩm định giá bất động sản cũng cần những quy trình khắt khe để đảm bảo tính khách quan. Đồng thời, việc công khai các thông tin này cũng sẽ giúp các nhà đầu tư an tâm hơn khi đưa ra quyết định của mình.

Hơn nữa, trong quá trình hoạt động, các doanh nghiệp có thể tìm vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Trong đó, vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn huy động từ thị trường vốn - thị trường chứng khoán là 2 nguồn quan trọng. Để thuận lợi hơn trong vay vốn tín dụng, doanh nghiệp cần hoạt động công khai, minh bạch. Vì khi cho vay, ngân hàng luôn quan tâm đến rủi ro, quy trình xử lý nợ chặt chẽ nên công khai, minh bạch là điều quan trọng để tạo niềm tin. Tương tự như vậy, trên thị trường vốn, các nhà đầu tư cũng cần thấy được sự minh bạch và có niềm tin để đưa vốn của mình vào phát triển doanh nghiệp.

Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần lấy lại niềm tin, với những tín hiệu tích cực cho thấy "vùng đáy" đã ở lại phía sau. Các chuyên gia đồng thuận rằng, những dự án mới ra mắt gần đây, với tỷ lệ giao dịch khả quan, minh chứng cho hiệu quả của các chính sách điều chỉnh. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, sự phục hồi này mở ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp bất động sản.

Điều đáng chú ý là, sự "thật hóa" đang diễn ra trong bức tranh tài chính của các doanh nghiệp. Qua những thông tin từ báo chí, có thể thấy rõ sự thay đổi tích cực này. Ví dụ, nhiều doanh nghiệp đã tổ chức các buổi công bố thông tin tài chính một cách công khai, và giải trình cặn kẽ về tình hình hoạt động của mình. Sự thay đổi này cho thấy các doanh nghiệp đang dần chuyên nghiệp hơn, và muốn tạo dựng niềm tin bền vững trên thị trường.

Theo TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, sự minh bạch thông tin từ phía các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty niêm yết là cơ sở quan trọng làm gia tăng giá trị các doanh nghiệp, đồng thời góp phần giúp thị trường tài chính, chứng khoán phát triển bền vững. Vì thế, sự minh bạch thông tin trên báo cáo tài chính, báo cáo tình hình quản trị, tình hình sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu là rất cần thiết.

TS. Lê Duy Bình cho hay: "Nếu thiếu hoặc không công bố thông tin đầy đủ, minh bạch, doanh nghiệp không thể xây dựng niềm tin của công chúng, của nhà đầu tư, như thế là tự đánh mất thành quả thực hiện và khả năng thu hút vốn đầu tư".