Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Thể chế đất đai cần khơi thông phát huy nguồn lực đất thương mại dịch vụ

Hiện nay, đất ở vẫn luôn được Nhà nước chú trọng và có hệ thống pháp luật tương đối hoàn thiện. Tuy nhiên, đất thương mại dịch vụ gần như bị lãng quên và chưa được quy định cụ thể. Mặc dù trên thực tế, đất thương mại dịch vụ luôn đem lại những lợi ích thiết thực về kinh tế xã hội hơn đất ở nhưng hệ thống pháp luật nước ta vẫn còn quy định khá mờ nhạt dẫn đến những khó khăn, vướng mắc khi đầu tư, khai thác vào loại đất này. Thậm chí trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai mới đây cũng chưa quan tâm đúng mức đối với loại đất này.

Căn cứ theo quy định tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về đất thương mại dịch vụ, đất thương mại dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).

Đất thương mại dịch vụ được chia thành hai hình thức là có thời hạn và đất sử dụng ổn định lâu dài. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, thì đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê hoặc sử dụng vào các dự án đầu tư thì thời hạn không được quá 50 năm. Đối với các dự án đầu tư lớn thu hồi vốn chậm và các khu vực có kinh tế khó khăn cần có thời hạn lâu dài thì sử dụng với thời hạn tối đa là 70 năm.

Với mục đích chính để kinh doanh thương mại dịch vụ kết hợp với để ở, đất thương mại được kỳ vọng sẽ thu hút được những nhà đầu tư kinh doanh hướng đến. Tuy nhiên, những vướng mắc về pháp luật, bất cập trong thực tiễn áp dụng khiến ảnh hưởng không nhỏ đến chủ đầu tư dự án cũng như các nhà đầu tư. Từ đó dẫn đến những khiếu nại, tranh chấp và sự lo ngại của nhà đầu tư đối với đất thương mại dịch vụ.

Những năm gần đây, Việt Nam đã trở thành điểm đến hấp dẫn trên thế giới. Khách du lịch quốc tế, trong nước và doanh thu từ du lịch liên tục tăng trưởng với tốc độ cao, đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP của đất nước. Nhu cầu nhà ở và nghỉ dưỡng cũng từ đó mà tăng cao. Do đó, những dự án đầu tư về nhà ở và nghỉ dưỡng cũng đang là xu hướng của thị trường bất động sản hiện nay.

So với đất ở, lợi thế của đất thương mại dịch vụ là thường có diện tích đất dao động khoảng 45 - 50m2 với những vị trí "kim cương" đắc địa, tại những khu vực đông đúc, nơi có giá bất động sản đắt đỏ nhất, thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng sẵn rồi mới bàn giao; có vị trí đắc địa thường nằm cạnh với các khu đô thị đông dân cư sinh sống nhưng lại có giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường, có thể bằng 1/2 hoặc 2/3 giá thực tế. Do đó, đất thương mại dịch vụ sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho nhà đầu tư so với việc mua đất ở để kinh doanh thương mại, dịch vụ. Những hộ kinh doanh tại đây sẽ có lợi thế lớn về buôn bán, kinh doanh do sở hữu nguồn khách hàng thường xuyên từ khách vãng lai, ít tốn kém chi phí quảng cáo nhưng vẫn đạt hiệu quả bán hàng và doanh thu cao.

Ngoài ra, khi phát triển dự án bất động sản trên đất thương mại dịch vụ còn đem lại rất nhiều nguồn thu cho Nhà nước. Bao gồm tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án, bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất, thuế VAT do việc vận hành kinh doanh dự án, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Những loại thuế trên đóng góp một phần không nhỏ cho ngân sách quốc gia, Nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định lâu dài hơn so với đất ở.

Bên cạnh đó, Việt Nam sở hữu những danh lam thắng cảnh và địa danh phong phú như Đảo ngọc Phú Quốc, vịnh Hạ Long, bãi biển Đầm Trầu thuộc vùng biển Côn Đảo, Bà Rịa - Vũng Tàu,... vậy nên, hàng năm, ngành du lịch nước ta đón hàng chục triệu lượt khách nội địa và khách quốc tế đến tham quan và nghỉ dưỡng. Với sự phát triển của du lịch Việt Nam nói chung và nhu cầu nghỉ dưỡng tăng cao của cộng đồng khách hàng trong và ngoài nước, bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều loại hình sản phẩm và chính sách đa dạng.
Tuy nhiên, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng "đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài", mà phải là đất ở. Điều này khiến hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị "đóng băng" gần như hoàn toàn. Việc chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ dẫn tới tâm lý lo ngại của nhà đầu tư khi tham gia vào mô hình này.

Cho đến nay, đất thương mại dịch vụ chưa được quy định cụ thể, chưa đồng bộ, phù hợp với sự phát triển của xã hội. Thậm chí tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ "đất thương mại dịch vụ" cũng chỉ được nhắc tới rất ít, chủ yếu là quy định về định danh đất thương mại dịch vụ, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ. Từ thực tế nêu trên, có thể nói, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định rõ ràng, phù hợp để phát huy vai trò của đất thương mại dịch vụ. Đây là một trong những vấn đề lớn cần được xem xét khi sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Thứ nhất, cần có chính sách, pháp luật đồng bộ, rõ ràng để điều chỉnh hướng dẫn cụ thể khi sử dụng loại đất này.

Thứ hai, giữ nguyên quy định về việc đất thương mại dịch vụ có thể được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm để dễ dàng áp dụng.

Thứ ba, cần đồng bộ pháp luật đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi về điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai trên đất thuê trả tiền hàng năm giống như điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai trên đất thuê trả tiền một lần.

Thứ tư, nên cho hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với đất thương mại dịch vụ để thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần có quy định rõ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thương mại dịch vụ và quy định rõ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất thương mại dịch vụ vì mục tiêu kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, cần nghiên cứu, tiếp thu những kinh nghiệm của một số nước trong khu vực để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai về các loại hình bất động sản trên đất thương mại dịch vụ.

Đất thương mại dịch vụ ngày càng cho thấy sự quan trọng, mang lại lợi ích to lớn cho kinh tế, xã hội. Lợi ích của nó còn có sức lan tỏa, ảnh hưởng đến toàn bộ các ngành khác của nền kinh tế nước ta. Vậy nên rất kỳ vọng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất thương mại dịch vụ, thực sự nâng tầm quan trọng của đất thương mại dịch vụ đúng vị trí, xứng tầm với vai trò hiện nay và ngày càng quan trọng trong tương lai./.