Quỹ bảo trì chung cư: Làm thế nào để CĐT không "ăn chặn"?

Tại sao chủ đầu tư dễ dàng "om" quỹ bảo trì của cư dân? 

Bộ Xây Dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

 Theo đó, tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 99, chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 36 của Nghị định 99 thì người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Chính việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đã tự ý sử dụng kinh phí này, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho Ban quản trị. Do đó, cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên.

Vì vậy, một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho Ban quản trị.

Tại dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư như sau: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

Trước đây, chính bởi nhập nhèm trong việc đóng phí bảo trì, nên nhiều chung cư ở Hà Nội, TP.HCM xảy ra hàng loạt tranh chấp về phí bảo trì căn hộ gây nhiều bức xúc cho cư dân. Dẫn đến việc cư dân buộc phải căng băng rôn, biểu tình. 

Có thể kể đến công ty TNHH Hòa Bình - Chủ đầu tư chung cư “dát vàng” Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng) bị UBND TP Hà Nội ra quyết định phạt vào tháng 4/2020 với số tiền 125 triệu đồng do chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Theo tìm hiểu tổng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của 2 tòa A, B chung cư Hòa Bình Green City là 41 tỷ đồng.

Hoặc chung cư Starcity tại 81 Lê Văn Lương (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội (VNECO) làm CĐT, công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương (OGC) là đơn vị phân phối. Chung cư đã được bàn giao cho cư dân vào ở từ quý III/2014 nhưng bị CĐT “om” khoảng 30 tỷ đồng phí bảo trì. Bức xúc, cư dân Starcity liên tục “xuống đường” đòi quyền lợi. Sau nhiều lần trì hoãn, ngày tháng 1/2019, OGC đã có biên bản thỏa thuận với BQT sẽ trở thành đơn vị trực tiếp chi trả quỹ bảo trì thay cho CĐT VNECO. 

Cũng vì chậm giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị khiến cư dân vô cùng bức xúc, ngày 13/4/2020, UBND quận Nam Từ Liêm đã có văn bản số 596 yêu cầu Công ty TNHH phát triển và đô thị xây dựng 379 phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị chung cư Athena Xuân Phương trước ngày 30/4/2020. 

Năm 2020, hàng loạt dự án chung cư Hà Nội bị "sờ gáy" về quỹ bảo trì 

Để tránh tình trạng CĐT chậm giao quỹ bảo trì, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã ký quyết định ban hành kế hoạch thanh tra năm 2020. Theo đó, trong năm nay, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng sẽ tập trung thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại hàng loạt dự án chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Theo kế hoạch, trong quý II/2020, Đoàn sẽ kiểm tra tại các quận, huyện: Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì. Trong quý III và quý IV/2020, kiểm tra tại các huyện: Gia Lâm, Hoài Đức, Chương Mỹ, Thanh Oai, Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai.

Danh sách Hà Nội có 16 dự án thanh tra về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì gồm: Cty CP Xây dựng số 3 với tòa CT1, CT2… khu nhà ở Trung Văn; Cty Cổ phần Tập đoàn Bắc Hà: cụm chung cư Bắc Hà C14 (Tố Hữu, Nam Từ Liêm); Cty CP Đầu tư và phát triển Hoàng Thành với các dự án chung cư tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông); Cty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp sông Đà 7 với dự án 90 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân); dự án CT2AB và CT2C Xuân Phương thuộc Khu đô thị mới Xuân Phương, Nam Từ Liêm;

Dự án Hateco 6 phường Phương Canh (Nam Từ Liêm); Cty CP thương mại Xây dựng Vietracimex với dự án Hinode city (Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Cty CP Đầu tư Xây dựng hạ tầng giao thông với dự án Intracom Trung Văn, Intracom Cầu Diễn, Intracom Riverside (Vĩnh Ngọc, Đông Anh)…

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã ban hành Quyết định số 407/QĐ-SXD ngày 19/5/2020 thành lập Đoàn kiểm tra công tác quản lý nhà nước trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đối tượng kiểm tra là UBND các quận, huyện, thị xã có nhà chung cư.