Pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng: Bàn mãi vẫn chưa gỡ được

Tại Hội thảo Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối 2019 tổ chức sáng 15/5, hai vấn đề chính mà giới chuyên gia bàn luận đó là vấn đề pháp lý cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và dự báo về xu hướng đầu tư nửa cuối năm.

Phải xem là bất động sản kinh doanh

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng cho hay, bất động sản nghỉ dưỡng là ngành liên quan và chịu tác động trực tiếp từ tình hình thế giới. Người mua bất động sản nghỉ dưỡng, bên cạnh người trong nước còn có người nước ngoài đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản…

Thế giới đang có những dấu hiệu khủng hoảng, trong đó cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đang có những diễn biến căng thẳng. Hai bên liên tục trả đũa nhau bằng việc áp thuế. Khi thế giới có khủng hoảng thì một số sản phẩm sẽ bị ảnh hưởng, trong đó có du lịch. Vì vậy, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có rủi ro trong tình hình thế giới thực sự có nhiều biến động, dù cho nửa năm qua thị trường này vẫn đang phát triển khá tốt.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý, trong khủng hoảng của thế giới thì vĩ mô Việt Nam ổn định. Chúng ta có độ trễ so với tình hình thế giới, độ trễ này có thể từ 6 tháng đến 1 năm.

Ví dụ như năm 2008 khi Mỹ khủng hoảng thì Việt Nam vẫn an toàn. Và Việt Nam cho rằng chúng ta miễn nhiễm với khủng hoảng thế giới. Nhưng sang năm 2009 thì sự ảnh hưởng này là rất lớn, trong đó ảnh hưởng đến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Chính phủ khuyến cáo các ngân hàng thận trọng cho vay đối với các dự án bất động sản. Ngân hàng Nhà nước rất có lý khi có những kiến nghị này. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn có thể sẽ được rút từ 40 - 45% hiện nay xuống còn khoảng 35%. Đây là điều hợp lý, vì các nước trên thế giới dùng nguốn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn khoảng 25%. Trong khoảng 5 - 10 năm nữa, Việt Nam nên đưa tỷ lệ này xuống 30% hoặc thậm chí 25% khi kinh tế ổn định.

Ngân hàng đề xuất tăng hệ số rủi ro cho vay mua nhà lên 150% cho các gói vay trên 3 tỷ đồng. Vì những món vay này lớn, rủi ro cao hơn. Việc siết tín dụng lại như vậy sẽ tác động đến thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh sẽ không mặn mà, nhưng quản lý tốt thì việc siết chặt này của ngân hàng là hợp lý.

Ông Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh: “Condotel phải được xem là bất động sản kinh doanh, tất cả các chính sách kinh doanh, thuế, phải dựa trên đó là sản phẩm kinh doanh”.

Theo đó, TS. Hiếu kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp dự án, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu.

Với các nhà đầu tư cá nhân, ông Hiếu cho biết đối tượng phù hợp với bất động sản nghỉ dưỡng là người có tiền. Người có nhu cầu đầu tư cần chọn chủ đầu tư uy tín và có khả năng tài chính; chọn dự án có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng đầy đủ; chọn khu vực và dự án được thiết kế và xây dựng phù hợp với phong cách quốc tế; chọn các dự án đang được thiết kế và xây dựng theo mô hình thành phố thông minh. Nhà đầu tư cần lên kế hoạch tài chính phù hợp để đảm bảo khả năng mua hay tài trợ bất động sản.

Ông Hiếu cũng lưu ý các nhà đầu tư cần đưa ra một bài toán tài chính cẩn trọng, cần sự tư vấn của chuyên gia tài chính và pháp lý. Với các nhà đầu tư dùng bất động sản để kinh doanh thì sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại của dòng tiền tạo ra từ kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ nhận định: “Hiện nay vấn đề bất động sản đa công năng đang dẫn tới sự áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương khác nhau. Khi pháp luật mà áp dụng được nhiều cách thì sẽ dẫn tới hai hệ quả. Thứ nhất thiếu bình đẳng và công bằng trước công lý. Thứ hai là nguy cơ tham nhũng xảy ra.

Như vậy, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn”.

Bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm theo ba xu hướng

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2018 có khoảng 8.000 căn condotel đủ điều kiện mở bán ở các địa phương phát triển du lịch như Đà Nẵng, Khánh Hoà. Quý I/2019, xu hướng mở bán condotel thì phía Nam cao hơn, giao dịch tốt hơn hơn phía Bắc. Mặc dù số lượng giao dịch ít nhưng giá trị giao dịch rất cao.

Dự báo về thị trường bất động sản nghi dưỡng những tháng cuối năm, ông Khởi cho biết: “Nửa cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều thuận lợi. Thứ nhất, tiềm năng còn rất lớn do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Thứ hai, Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện một số loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới như du lịch tham quan, du lịch chữa bệnh, du lịch kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm. Đây là những loại xu hướng du lịch mới. Thứ ba, pháp lý bất động sản đã rõ ràng hơn so với thời điểm những năm trước chỉ là có một số quy định chưa đầy đủ. Thứ tư, sự chủ động của địa phương kêu gọi đầu tư vào du lịch rất lớn. Thứ năm, xu hướng đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư rất lớn. Thứ sáu, chính sách của Chính phủ coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ là cơ hội.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi

Đặc biệt, ông Khởi dự báo: “Nửa cuối năm, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ theo 3 xu hướng: Một số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, căn hộ khách sạn vẫn còn nhiều tiềm năng để đầu tư, đón bắt nhiều dòng tiền. Xuất hiện xu hướng đầu tư an toàn, tính toán hơn về các sản phẩm nghỉ dưỡng. Nhiều địa điểm khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng phong phú hơn, đa dạng sản phẩm hơn”.

Bên cạnh đó, ông Khởi cho hay, khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thứ nhất, không phải nhà đầu tư nào cũng hiểu rõ về cách thức, quy định pháp lý của các loại hình đầu tư. Thứ hai, một số quy định pháp lý chưa rõ ràng, hiện nay Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét dự kiến sủa luật đất đai nên thời gian đương nhiên chậm. Nguồn vốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bị siết chặt hơn. Nhìn nhận về phát triển du lịch Việt Nam cũng khác trước đây, không phát triển ào ào nữa mà buộc phải bảo vệ môi trường nên có rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng: “Đến đầu 2019, tình trạng giảm giao dịch các bất động sản dạng condotel đang xảy ra tại một số địa phương. Tuy nhiên, nếu so sánh tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam so với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan, thì số lượng của Việt Nam vẫn còn thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30% trên năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới. Do đó, tôi cho rằng, trên tầm nhìn dài hạn thì cung về condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch condotel hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Có thể lý do chính làm giảm giao dịch lại chính là những nhược điểm về chính sách, pháp luật đã được đề cập ở trên”.

An Vũ