Phân khúc chung cư đứng ngoài làn sóng “cắt lỗ” nhờ nhu cầu thực

Khó có chuyện giảm giá chung cư

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Thanh khoản trên toàn thị trường ghi nhận tình trạng giảm mạnh. Rất nhiều phân khúc bất động sản đã phải hạ giá bán để kích cầu người mua, thậm chí có những sản phẩm đã thực hiện mức chiết khấu từ 40 - 50% nhưng vẫn khó thoát hàng. 

Theo đánh giá của giới chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, nguồn tiền khan hiếm thì việc nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán bất động sản là tất yếu. Sang năm 2023, khả năng giảm giá bán ở một số phân khúc vẫn sẽ tiếp diễn nếu thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực. 

Trước thực tế thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ”, nhiều người đã ráo riết tìm mua nhà với hy vọng, giá nhà ở cũng sẽ hạ nhiệt. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. 

Báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills cũng chỉ rõ, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân tại TP. Hà Nội đã đạt mức 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. So với quý I/2019, sau 15 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đánh giá, thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ. Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 rất khác so với khủng khoảng thị trường bất động sản năm 2012 - 2013.

Theo ông Hiệp, giai đoạn 2012 - 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán. Bản thân doanh nghiệp của ông thời điểm đó cũng phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ dự án thì mới bán hết.

Còn thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

“Hiện nay, giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế,… Vì vậy, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2, chúng tôi đã thấy vô cùng khó chứ đừng nói đến nhà ở giá 20 triệu đồng/m2, trừ trường hợp nhà ở xã hội với điều kiện không có thang máy cùng các dịch vụ khác hạn chế”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết.

Bên cạnh nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu tư và đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng. 

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM ví von, hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư - hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó có tình trạng này. 

"Phân khúc căn hộ chung cư sẽ không bao giờ có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ là những dự án đang được hét giá quá cao, đại bộ phân người dân không với tới thì mới phải giảm giá. Bởi không giảm thì khó có ai mua được", ông Bảo nói. 

Doanh nghiệp nên xem đây là cơ hội

Khi thị trường bất động sản biến động, rơi vào khó khăn, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực trở thành “điểm sáng” duy nhất, các chuyên gia cho rằng, đây cũng là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp nhìn lại giỏ hàng của mình, nhanh chóng tái cấu trúc sản phẩm, dự án. 

Theo Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM, khoảng 10 năm trở lại đây, doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam đang chạy theo những dòng sản phẩm hạng sang, hàng hiệu, thiên về các phân phúc du lịch, nghỉ dưỡng phục vụ giới đầu tư nhiều hơn là các phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ phục vụ người lao động. 
Khi thị trường ổn định, việc phát triển các dòng sản phẩm này không có vấn đề nhưng khi thị trường biến động, doanh nghiệp sẽ lao đao do thanh khoản các sản phẩm này giảm mạnh. Bởi nhà đầu tư lúc này sẽ thắt chặt dòng tiền, thận trọng trong việc đầu tư, đầu cơ, thậm chí là nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường do đánh mất niềm tin. Lúc này, chỉ có những người có nhu cầu mua thực, ở thực ở lại với thị trường để tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ, phục vụ đúng mục đích. 

Vì vậy, ông Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, với giai đoạn thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay, doanh nghiệp cũng nên xem đây là cơ hội để rút ra kinh nghiệm, điều chỉnh hướng phát triển nhằm cân đối các dòng sản phẩm bất động sản. 

Doanh nghiệp nên phát triển đa dạng loại hình bất động sản từ bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, nhà phố, căn hộ và kể cả bất động sản nông nghiệp. Doanh nghiệp có thể đầu tư mạnh vào những dòng sản phẩm hạng sang, cao cấp nhưng cũng nên có một phần nhỏ đầu tư sản phẩm trung cấp, bình dân. Ngoài ra, thay vì tham gia một thị trường, doanh nghiệp nên mở rộng ra nhiều thị trường cả trong và ngoài nước./.