Phác thảo bức tranh thị trường bất động sản năm 2021 và dự báo xu hướng năm 2022

Thị trường 2021 giống như lò xo bị nén

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2021 (VRES 2021) với chủ đề “Bắt mạch sức khỏe - Tổng quan thị trường bất động sản 2021”, diễn ra sáng 13/12 trên nền tảng trực tuyến, nhiều ý kiến chuyên gia chia sẻ về thị trường năm 2021 cũng như dự báo cho năm 2022.

Chia sẻ tại hội nghị, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định nhu cầu tìm kiếm bất động sản Việt Nam giống như một chiếc lò xo bị nén. 

Trong 2 năm vừa qua, thị trường hình thành một quy luật đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản luôn rất cao. 

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 là 105%. 

Để chứng minh nhận định nhu cầu thị trường bất động sản cao, ông Quốc Anh so sánh với nhu cầu quan tâm bất động sản năm 2019 (trước khi dịch diễn ra), đa phần các quý của năm 2021 có sự quan tâm cao hơn năm 2019. 

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vào khu vực Hà Nội chiếm 40% lượng người tìm kiếm, TP.HCM chiếm 29%. 

“Đây là sự chuyển dịch khá bất ngờ sau đợt dịch này. Trước đây khu vực miền Nam, TP.HCM nhận được sự quan tâm lớn nhưng từ 2020 đến nay, có sự chuyển dịch lớn, dòng tiền đầu tư có dấu hiệu dịch chuyển từ miền Nam về miền Bắc”, ông Quốc Anh cho hay. 

Loại hình bất động sản được tìm kiếm trong năm 2021 là chung cư chiếm 25%, đất chiếm 20%. Về loại hình chung cư, xu hướng nguồn cung giảm dần trong năm 2021, số lượng dự án mới đăng tin trên batdongsan.com.vn giảm. 

Nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản năm 2021, ông Quốc Anh nhận định: “Dòng tiền vào thị trường dồi dào, nhu cầu phát sinh lớn chỉ trực chờ dịch được kiểm soát thì sức bật rất nhanh, trong khi đó nguồn cung bất động sản có xu hướng giảm đã ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản”.

Ông Quốc Anh cũng cho biết thêm, mối quan tâm với thị trường tăng mạnh nhưng tổng cầu của thị trường giảm đã khiến bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Giá rao bán chung cư Hà Nội đã tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 34 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán chung cư TP.HCM cũng tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 36 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng Hà Nội tăng từ 89 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 103 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng TP.HCM cũng tăng từ 97 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 103 triệu đồng/m2 năm 2021.

Sự dịch chuyển của dòng tiền theo từng loại hình bất động sản

Về loại hình chung cư, ông Quốc Anh cho biết: “Chung cư là loại hình được quan tâm ổn định và có sự phục hồi ấn tượng trong năm 2021. Cụ thể, lượng người quan tâm loại hình này giai đoạn cuối năm đã tiệm cận và bằng tháng 5/2021 (trước khi có làn sóng Covid-19 thứ 4), phản ánh thị trường chung cư phục hồi rất tốt và lượng người quan tâm quay về trước dịch. Xu hướng mặt bằng giá chung cư đều tăng 2 - 8% tùy khu vực. Cầu tăng, cung hạn chế dẫn đến mặt bằng giá có xu hướng điều chỉnh tăng". 

Về loại hình nhà riêng, nhà mặt phố có sự biến động trái ngược giữa Hà Nội và TP.HCM. Nếu trong khoảng 2 - 3 năm trước, loại hình này sôi động tại TP.HCM thì từ khi dịch Covid-19 diễn ra, mức độ quan tâm tại Hà Nội cho nhà mặt phố bán tăng 42% và với nhà riêng là 17% so với 2019. 

Như vậy, phản ánh lượng người quan tâm và cầu liên quan loại hình này rất tốt tại Hà Nội. Còn tại TP.HCM lượng quan tâm giảm 33% so với năm 2019 cả nhà mặt phố bán và nhà riêng bán. 

Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi này là do 31% số lượng người tìm kiếm ở TP.HCM là đến từ Hà Nội vào năm 2018, đến năm 2021 chỉ còn 6%. Các nhà đầu tư ngoài Bắc rút dòng vốn từ TP.HCM và miền Nam về miền Bắc do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, đi lại khó khăn, sản xuất trì trệ, kỳ vọng suy giảm. 

Yếu tố thứ hai, mặt bằng giá của TP.HCM có xu hướng tăng mạnh từ 2017 - 2019 (tăng 30%), trong khi đó Hà Nội chỉ tăng 5%. 

Chính vì dòng tiền dịch chuyển về miền Bắc đã đẩy mặt bằng giá chung cư, nhà phố tăng mạnh. Đến hiện tại, xu hướng này vẫn đang tiếp diễn. 

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê nhà riêng và nhà phố có cùng xu hướng giảm mức độ quan tâm ở cả Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 khiến nhiều đơn vị không thể kinh doanh, sản xuất, chi phí mặt bằng trở thành gánh nặng. Điều này đã tạo ra áp lực lớn cho thị trường cho thuê nhà riêng, nhà phố. 

Giá rao bán với nhà riêng, nhà phố đều tăng tại Hà Nội và TP.HCM nhưng Hà Nội tăng hơn rất nhiều so với TP.HCM trong năm 2021. Cụ thể, năm 2021, giá rao bán nhà riêng ở Hà Nội tăng 12% so với năm 2020, trong khi đó TP.HCM chỉ tăng 2%. Còn giá rao bán nhà phố của Hà Nội tăng 16% và TP.HCM tăng 8%. 

Về loại hình đất nền, giai đoạn tháng 3 - 4, thị trường xuất hiện cơn sốt nóng, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch nhiều. Đến cuối năm 2021, lượng người tìm kiếm quy hoạch bằng 80% so với hồi đầu năm. 

Cùng với lượng quan tâm tốt, thị trường đất nền tại khu vực Bắc, Trung, Nam đều biến động tốt, mặt bằng giá tăng.

Triển vọng thị trường bất động sản 2022 và diễn biến của dòng tiền

Cũng tại Hội nghị, các chuyên gia đã nhận định về hướng đi dòng tiền của nhà đầu tư. Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn khả quan. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản quý III/2021 tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020; tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng. Trong 11 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%)…

Theo ông Lực, hiện dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng lên. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng quy mô sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh.

“Dự báo, giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn”, ông Lực chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội hai năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn để thống nhất có một gói khoảng 60.000 - 65.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở.

Đây sẽ là một cú huých rất tốt với mức lãi suất tương đối ưu đãi, có thể thấp hơn thị trường hiện nay khoảng 3 - 4%. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang làm đầu mối chủ trì để trình Chính phủ thông qua chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030.

“Chúng tôi cũng đang đề xuất với Chính phủ về lâu dài cần phải có các quỹ như Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ phát triển nhà ở. Đây đều là những mô hình mà các nước triển khai tương đối tốt trong thời gian vừa qua”, ông Lực nói.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2022, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE cho biết: “Dự kiến năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ đón nhận số lượng gấp đôi so với 2021. Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung tăng 20 - 30%. Nhưng so với nguồn cầu lớn trên thị trường, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha về cung cầu. Bên cạnh đó, chi phí đất, nhân công vẫn có đà tăng, tất cả yếu tố đó dẫn đến sự tăng giá trong thời gian tới”.

Ông Quốc Anh bổ sung thêm, loại hình chung cư có sự ổn định, phục hồi tốt trong năm 2022 với mức độ quan tâm có sự tăng trưởng ổn định. Đặc biệt, loại hình chung cư cho thuê có sự quan tâm tăng trở lại, mặt bằng giá tăng.

Phân khúc nhà riêng, nhà phố ảnh hưởng mạnh bởi dịch, tuy nhiên với chính sách tốt, kiểm dịch tốt, “hộ chiếu” vaccine giúp đi lại thuận tiện hơn, kỳ vọng loại hình này sẽ quay trở lại, mức độ quan tâm tốt hơn, lượng tin phản ánh gián tiếp nguồn cung thị trường tăng mạnh năm 2022, mặt bằng giá ổn định, tăng ở một số khu vực nhất định.

Với đất nền, loại hình này tiếp tục nhận được sự quan tâm tốt, mặt bằng giá tăng, nhất là ở khu vực có quy hoạch, dự án đầu tư công được đẩy mạnh./.