Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch BĐS

Mở rộng đối tượng được kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản có liên quan đã có quy định đầy đủ, cụ thể về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản có sẵn, từ đối tượng, điều kiện, phạm vi, hình thức, các loại hợp đồng, quyền và trách nhiệm của các bên trong giao dịch. Theo đó, về loại hình bất động sản có sẵn bao gồm nhà, công trình xây dựng có sẵn và quyền sử dụng đất. Hình thức kinh doanh được quy định đầy đủ các hình thức gồm bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Về đối tượng, phạm vi kinh doanh được quy định rất rõ cho tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt nam định cư tại nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Các quy định trong Luật đã cho thấy sự đổi mới, mở rộng hơn so với quy định cũ trước đây và tạo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định của Luật Đất đai 2013. Có thể thấy rõ nhất điều này chính là phạm vi kinh doanh bất động sản của “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” được quy định mở rộng và đổi mới hơn.

Cụ thể, hai đối tượng trên được thuê nhà, thuê công trình xây dựng để cho thuê lại. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Mặt khác, được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê kể cả đối với đất được Nhà nước giao.

Bên cạnh đó, đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, mua bán theo đúng mục đích sử dụng đất. Có thể nói, quy định mới trên là động lực quan trọng giúp cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài.

Minh bạch, công khai bất động sản hình thành trong tương lai và kinh doanh quyền sử dụng đất

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP cũng đã có những quy định đầy đủ, cụ thể về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đặc biệt, các quy định này đã góp phần tạo sự minh bạch, pháp lý rõ ràng cho hoạt động kinh doanh, mua bán nhà ở và các công trình xây dựng sẽ được hoàn thiện trong tương lai gần. Từ đó, thiết lập kênh huy động vốn hết sức quan trọng trong quá trình phát triển các dự án bất động sản.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): “Tổng kết thực hiện cho thấy gần như 100% các dự án nhà ở, khu đô thị mới đều thực hiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại để huy động vốn ứng trước của khách hàng trong quá trình thực hiện dự án. Các dự án qua đó được triển khai thuận lợi và đẩy nhanh tiến độ, tình trạng khiếu kiện, khiếu nại trong các giao dịch, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã giảm rất nhiều so với giai đoạn trước đây khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 còn sơ sài”.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng các vấn đề về kinh doanh quyền sử dụng đất như: Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của các bên; nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cũng được quy định rõ trong Luật. Qua rà soát, đánh giá của Bộ Xây dựng cho thấy hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã được phát triển, mở rộng và đa dạng hơn. Kinh doanh quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất mà được gắn với việc đầu tư, kinh doanh hạ tầng, như: Chuyển nhượng đất đã đầu tư hạ tầng để người dân xây dựng trong các dự án nhà ở, khu đô thị. Mặt khác cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng sản xuất trong khu công nghiệp; chuyển nhượng đất để đầu tư xây dựng công trình xây dựng thương mại, dịch vụ…

Chính những điều này đã tạo được hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh giúp hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2020 phát triển sôi động. Từ năm 2015 đến nay có hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị, dân cư tại các thành phố trên cả nước tương ứng với hàng chục ngàn nền đất đã đầu tư hạ tầng được chuyển nhượng cho người dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch. Cả nước có khoảng 370 khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được đầu tư xây dựng, với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 100.000ha đất, với tỷ lệ lấp đầy hơn 70%, đảm bảo đủ cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai và kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi được ban hành đã đi vào đời sống xã hội, cơ bản đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước và phù hợp với thực tiễn tại thời điểm ban hành.

Các quy định của Luật đã giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản đặc biệt là giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai từng bước đi vào nề nếp và giúp cho thị trường bất động sản ngày càng phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch, công khai.