Thiếu hụt nguồn cung nhà ở, BĐS phân khúc bình dân bị \"thổi giá\" thành BĐS trung cao cấp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi các cơ quan của Quốc hội góp ý kiến dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Theo HoREA, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp 

Động thái này sẽ giúp đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua nhà và góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, ổn định, lành mạnh.

Theo HoREA, khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa đảm bảo tính hệ thống, thống nhất, liên thông của các quy định pháp luật, nên rất cấp thiết, cấp bách phải được sửa đổi, bổ sung; khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 làm phát sinh “xung đột pháp luật” với các quy định của pháp luật về đất đai. Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 với quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa phù hợp với các quy định về quy hoạch của Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng từng cho biết nên sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020. Tất nhiên việc sửa đổi này phải có tính toán khoa học, kỹ lưỡng, đảm bảo phù hợp, thống nhất giữa quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan (như Nghị định 30/2021/NĐ-CP), có tính khả thi trên thực tế. Bởi, việc quy định quyền sử dụng không phải đất ở cũng được lựa chọn chủ đầu tư dễ dẫn đến việc khó kiểm soát các dự án bất động sản tự phát.

Đánh giá tác động của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng do thị trường thiếu nguồn cung dự án nên mới xuất hiện các các tác động tiêu cực như chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch COVID-19.

Mặt khác, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phân khúc bình dân bị đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường. Vì vậy, cần phải đưa ra phương án sửa đổi phù hợp, vừa tháo gỡ được vướng mắc của các nhà đầu tư bất động sản hiện tại cũng như không làm phát sinh thêm các vấn đề tiêu cực khác trong thị trường bất động sản, nhà ở.

Việc suy giảm nguồn cung BĐS gây ra nhiều khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua sản phẩm cuối cùng. Vì vậy, cần thiết phải có giải pháp tháo gỡ, tạo hành lang thông thoáng cho môi trường đầu tư. Thị trường BĐS đang phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật khác nhau, trong khi các văn bản luật lại chồng chéo, không đồng nhất làm chậm quá trình cấp phép cho dự án mới, đặc biệt trong khoảng 2 năm trở lại đây chính quyền địa phương dừng việc cấp phép mới dự án...

Những khó khăn trên làm cho nguồn cung sản phẩm trên thị trường bị giảm sút mạnh và theo tất yếu, khi nhu vầu vẫn lớn mà cung giảm thì sẽ làm cho giá BĐS bị đẩy lên. Tới đây Luật Đất đai cũng sẽ được sửa đổi, tạo điều kiện phát triển cho thị trường bất động sản, giải quyết nhiều bất cập trong thời gian vừa qua. Khi có được hệ thống pháp luật điều chỉnh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và hiệu quả, việc khơi thông thị trường bất động sản sẽ dễ dàng hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển dự án, đảm bảo huy động được nguồn lực đất đai cũng như đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà Nước phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước, ổn định an sinh xã hội.

Trước đó, theo thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, trên cả nước, các dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép; 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. Trong số này, tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép và 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Khu vực miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép; 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép; 35 dự án với 1.540 căn hoàn thành.

Cả nước cũng chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội với 2.402 căn được cấp phép mới và 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành. Phân khúc dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú cũng chỉ có 46 dự án mới với 10.009 căn hộ du lịch, 2.112 biệt thự du lịch được cấp phép; 12 dự án với 165 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai ghi nhận mức tương đương so với cùng kỳ năm 2020. Trên cả nước có 254 dự án với 82.258 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.Dẫn đầu là miền Bắc với 167 dự án, tương đương 37.244 căn (riêng tại Hà Nội có 19 dự án với 10.791 căn). Tiếp đến là miền Trung có 61 dự án với 19.629 căn; miền Nam có 60 dự án với 25.385 căn (riêng TP.HCM có 13 dự án với 6.803 căn nhà).

Cùng đó, lượng giao dịch bất động sản trên toàn thị trường cũng chỉ bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Trong tổng số 66.950 giao dịch thành công trên cả nước thì khu vực miền Bắc có 23.621 giao dịch, miền Trung 18.399 giao dịch và miền Nam ghi nhận 24.930 giao dịch; trong đó, Hà Nội chiếm 8.410 giao dịch thành công và Tp. Hồ Chí Minh đạt con số 6.803 giao dịch thành công.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng khả năng phục hồi nền kinh tế trong trạng thái bình thường mới là những yếu tố tích cực để tạo gam màu sáng cho thị trường bất động thời gian tới.

Hiện nguồn cung trên thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện là do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi đó, xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực cầu mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn nên dòng tiền đầu tư vẫn chọn thị trường bất động sản để rót vốn./.