Những bất ổn của thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2020

Trong nửa đầu năm 2020, ghi nhận từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường như JLL, CBRE, thị trường bất động sản Hà Nội có những dấu hiệu bất ổn về nguồn cung mới, giá bán và giao dịch đối với tất cả các sản phẩm.

Thị trường nhà ở có nguồn cung thấp kỷ lục trong vòng 7 năm trở lại đây

Theo ghi nhận từ JLL, nửa đầu năm nay, tại thị trường Hà Nội, lượng mở bán chính thức của các sản phẩm nhà ở chung cư chỉ đạt 2.910 căn, thấp hơn 36,7% theo quý. Đây là mức thấp nhất trong vòng 7 năm trở lại đây. Tuy rằng số lượng căn hộ mở bán mới được kỳ vọng ​​sẽ tăng sau nới lỏng giãn cách xã hội, nhưng việc Chính phủ thắt chặt kiểm soát liên quan đến phê duyệt quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng đối với các dự án mới đã làm sụt giảm đáng kể nguồn cung trong quý này. Do vậy, phần lớn nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. 

Dưới tác động của Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng mới kết hợp chính sách bán hàng ưu đãi. Thị trường chứng kiến một loạt các bất động sản sử dụng kênh bán hàng trực tuyến như đặt mua trên website hoặc livestream trực tuyến trên fanpage dự án để tiếp cận người mua. Bên cạnh đó, các gói tài chính hấp dẫn với lịch thanh toán dài hạn và chương trình lãi suất 0% cũng thu hút đáng kể sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là ở phân khúc khách mua ở thực.

Chuyên gia JLL cũng cho biết, các chủ đầu tư đã nhanh chóng điều chỉnh tăng giá bán sau khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng. Quý II/2020, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 1.493 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và 4,9% so với cùng kỳ. Tính theo mỗi dự án, giá bán tăng trung bình 2,8% so với quý I. Tuy nhiên, giá bán thứ cấp giảm 1% so với quý trước khi thị trường cho thuê chậm lại. 

Hấp thụ ròng của toàn thị trường văn phòng giảm xuống mức âm

Yêu cầu cách ly toàn xã hội 3 tuần đầu tháng 4 và ảnh hưởng kéo dài của dịch bệnh khiến tiến độ xây dựng của các tòa nhà văn phòng trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Thời gian hoàn thành của những tòa nhà văn phòng ở các phân khúc đều bị đẩy lùi.

Ảnh hưởng của Covid-19 trở nên rõ ràng trong quý II, khi văn phòng cho thuê ghi nhận lượng hấp thụ ròng bị âm ở cả 2 phân khúc A và B. Khách thuê buộc phải chuyển sang những địa điểm có giá thuê hấp dẫn hơn hoặc cắt giảm diện tích thuê. Thậm chí, không chỉ những công ty vừa và nhỏ gặp phải khó khăn, ngay cả những công ty lớn cũng thắt chặt chi tiêu do tình hình thế giới vẫn đang phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh. 

Để có thể giúp tiết kiệm chi phí, văn phòng chia sẻ đang được các doanh nghiệp, bao gồm cả những tập đoàn đa quốc gia quan tâm, nhờ phương án chào thuê linh hoạt và cạnh tranh.

Chuyên gia JLL nhận định, nhìn từ nguồn cầu, nhiều khả năng các khách thuê sẽ thắt chặt ngân sách và kế hoạch mở rộng sẽ bị hoãn lại do sự bất ổn của tình hình kinh tế thế giới. Vì thế, mức tăng trưởng của giá thuê được dự đoán sẽ chậm lại so với thời trước, và có thể sẽ khiến cho các chủ nhà phải điều chỉnh chiến lược thuê để tăng tính cạnh tranh.

Biệt thự liền kề không có điểm sáng

Cũng trong một báo cáo mới ghi nhận từ CBRE, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá - CBRE Hà Nội cho biết, tại thị trường Hà Nội, người mua nhà trong nước là đối tượng được các chủ đầu tư tập trung trong giai đoạn nửa đầu năm, trong khi việc bán nhà cho người mua nước ngoài bị gián đoạn do các đường bay thương mại quốc tế chưa mở lại.

Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội, những năm gần đây, phân khúc này chứng kiến sự sôi động tại nhiều vị trí khác nhau. Đặc biệt, khả năng tăng giá của phân khúc này tốt hơn chung cư.

Tuy nhiên, trong thời gian nửa đầu năm 2020, phân khúc biệt thự liền kề không có nhiều diễn biến mới, nguồn cung mới hạn chế và phần nhiều do chủ đầu tư cân nhắc chiến lược và đang quan sát những động thái mới trên thị trường.

Còn về phân khúc shophouse, bà An nhấn mạnh đây là một sản phẩm tương đối “kén” nhà đầu tư. Nếu shophouse đặt ở vị trí phù hợp thì khả năng kinh doanh, khả năng khai thác sẽ tốt hơn. Tuy nhiên, bản thân shophouse rất kén vị trí nhất là khi nằm tại những dự án mới.

Bà An cũng cho rằng: “Shophouse chỉ có thể thành công khi nằm trong một quần thể dự án, một đại đô thị. Do đó, một nhà đầu tư muốn rót tiền vào loại hình này cần phải có sự hiểu biết, đánh giá, nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh các rủi ro đến từ bên ngoài”.

Đánh giá về việc thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra cơn sốt cục bộ, bà An cho rằng không chỉ thời gian gần đây mà trong 2 - 3 năm qua, Hà Nội đều có những điểm nóng cục bộ nhất định. Điểm nóng này xuất phát từ 2 yếu tố chính là hạ tầng và dự án quy mô lớn của chủ đầu tư lớn.

“Theo quan sát của tôi, các dự án bất động sản ở khu vực ngoại ô phía Bắc, phía Đông đều có tốc độ tăng giá, đặc biệt là sản phẩm bất động sản gắn liền với đất có tăng trưởng tốt hơn so với những khu vực đã ổn định, phát triển trong vòng 10 năm vừa qua”, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá - CBRE Hà Nội nhận định.