Nhu cầu dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, đâu là nguyên nhân mấu chốt?

Trong quý I/2021, khắp mọi miền cả nước chứng kiến cơn sốt đất với lượt tìm kiếm và nhu cầu đầu tư từ các nhà kinh doanh bất động sản tăng cao. Từ nội thành đến ngoại thành, từ Bắc vào Nam cơn sốt đất như một làn sóng không bỏ lại bất kỳ địa phương nào.

Tuy nhiên, bước sang quý II, khi dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4, cơn sốt đất hạ nhiệt, các loại hình bất động sản khác cũng có xu hướng giảm, chỉ duy nhất căn hộ chung cư ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng cao.

Cụ thể, theo Báo cáo thị trường Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2021, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 12% và 8% so với tháng 4. Nhu cầu được chia đều cho các dòng sản phẩm ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân.

Khi nhu cầu tìm mua tăng cao, giá căn hộ chung cư cũng âm thầm được đẩy lên ở mức 42 - 45 triệu đồng/m2. Theo báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2020. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương cũng có xu hướng tăng đều theo tháng. Một số dự án có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân như dự án Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%)…

Lý giải về điều này, trao đổi với PV, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng, trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khả năng hấp thụ của đất nền tốt hơn chung cư. Bức tranh thực tế về khả năng hấp thụ của chung cư không đạt được 60% ngay cả ở TP.HCM hay Hà Nội. Tuy nhiên, căn hộ chung cư lại có những ưu điểm riêng mà đất nền không sở hữu được. Giá đầu tư các căn hộ chung cư luôn nhẹ nhàng hơn so với đầu tư đất nền. Đặc biệt trong bối cảnh dịch Covid-19, thị trường còn nhiều biến động thì việc chia nhỏ đầu tư để đảm bảo an toàn thay cho việc đầu tư lớn như trước kia luôn được hướng đến.

Ngoài ra, nguồn cung bất động sản hiện tại là còn thiếu nhưng so sánh nguồn cung của đất nền và nguồn cung của căn hộ thì nguồn cung căn hộ vẫn luôn lớn hơn. Lý do là bởi, số lượng đất nền được phê duyệt luôn hạn chế hơn chung cư, đặc biệt tại các thành phố lớn. Thứ hai, đất nền luôn cần một khoản đầu tư lớn, yêu cầu tính dài hạn và nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính. Vì vậy, giai đoạn này, căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Trước sự chuyển dịch nhu cầu cũng như dòng tiền từ đất nền đổ vào chung cư, ở một khía cạnh khác, chia sẻ với báo chí ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn lý giải rằng, lượt quan tâm chung cư tăng, đất nền giảm trong dữ liệu tháng 5 cho thấy xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn “sốt nóng” của đất. Điều này được lý giải bởi trong "cơn sốt” quý I, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, giá đất nền đã tăng lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững và nhu cầu giảm. Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh, chung cư trước nay vốn vẫn luôn là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm vì phục vụ phần lớn là nhu cầu thực. Giá chung cư có mức tăng ổn định, ở ngưỡng hợp lý, không bị “sốt” hay thổi giá theo hạ tầng như đất nền.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng, phân khúc bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn của người dân nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch. Do đó thị trường chung cư ở nội đô Hà Nội hay TP.HCM ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá.

Ngoài các quan điểm trên, nguyên nhân về lệch pha cung cầu nhà ở hiện nay cũng được giới chuyên gia nhận định là một yếu tố mấu chốt. Nhu cầu “an cư” của người dân, đặc biệt là các thành phố lớn đang ngày càng tăng cao; do đó, dù ảnh hưởng dịch bệnh, bất chấp khó khăn chung của thị trường thì lượt tìm kiếm cũng như nhu cầu nhà ở sẽ luôn tăng đều từ giờ đến cuối năm.

Theo thống kê của Savills, trong năm 2021, Hà Nội có khoảng 25.800 căn hộ từ 25 dự án mới và giai đoạn tiếp theo mở bán, tập trung chủ yếu ở khu vực quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai và huyện Gia Lâm. Trong khi đó, mỗi năm Thủ đô và TP.HCM phải cần tới gần 140.000 căn nhà theo số liệu của batdongsan.com. Như vậy, nguồn cung hiện tại vô cùng thiếu hụt so với nhu cầu.