Nhân tố nào tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản cuối năm 2018?

Yếu tố tác động thị trường cuối năm

Mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản yêu 11 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, TP.HCM, Cần Thơ, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Thừa Thiên Huế phải báo cáo việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trước 14/12.

Nội dung báo cáo là tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với các dự án trên địa bàn theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Bộ cũng yêu cầu 11 tỉnh, thành phố báo cáo cụ thể thông tin các dự án gồm tên, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô đã được phê duyệt. Tình hình kinh doanh dự án bao gồm số lượng nhà đã bán, số chưa bán, văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tên ngân hàng cam kết bảo lãnh, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng, số chứng thư bảo lãnh đã phát hành với từng hợp đồng... cũng là những nội dung được yêu cầu báo cáo.

Được biết, việc ban hành quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi mua, thuê phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, ngăn chặn việc chủ đầu tư huy động vốn không đúng mục đích. Thế nhưng, đến nay quy định bán nhà "trên giấy" phải có bảo lãnh ngân đang lộ nhiều kẽ hở.

Thậm chí có trường hợp, chủ đầu tư dự án bán nhà "trên giấy", khách hàng có đầy đủ chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp, nhưng đến khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, khách hàng đề nghị ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bồi thường thiệt hại thì bị phía ngân hàng từ chối trách nhiệm.

Nguồn cung cho thị trường bất động sản năm 2019 và thời gian tới sẽ rất lớn.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng có văn bản chỉ đạo kiểm tra, xem xét, xử lý vi phạm tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội, tổ chức các đoàn kiểm tra tại một số tỉnh thành phố như Vinh, Huế, Nha Trang...Trước những đợt thanh tra gắt gao này buộc các chủ đầu tư dự án nghiêm túc hơn trong các hoạt động xây dựng, bàn giao, kể cả trong quá trình vận hành của tòa nhà.

Mặt khác, dưới góc nhìn tài chính, TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế cho biết trong năm 2018, tổng quy mô thị trường bất động sản vào khoảng 25 tỉ USD, trong khi đó dòng vốn đổ vào bất động sản chiếm 80% tương đường gần 20 tỷ USD. Bất động sản chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Ông Tín nhận định: “Với những số liệu này thì cơ cấu vốn chảy vào hiện nay đang mất cân bằng và chứa rất nhiều rủi ro. Dự báo năm 2019, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%. Đồng thời, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn. Mặc dù vẫn còn nhiều cơ hội từ những dòng vốn khác như FDI hay thị trường chứng khoán nhưng thị trường chắc chắn thị trường bất động sản sẽ đón nhận thách thức khi dòng vốn từ ngân hàng ngày càng siết chặt”.

Ngoài ra, theo Thông tư 41, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) dự kiến giảm từ 9% xuống 8% theo Basel II, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Tuy chỉ số CAR giảm nhưng các điều kiện quy định trong Basel II khắt khe hơn, có liên quan đến tổng tài sản có, rủi ro về lãi suất, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. Trong đó, tổng tài sản có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển phân tích, hiện hai kênh đầu tư quan trọng là bất động sản và chứng khoán đều không còn sức hút mạnh như trước, thậm chí có không ít nhà đầu tư thua lỗ nặng khi đầu tư vào hai kênh này. Nhìn chung, giá trị bình quân các phân khúc bất động sản đều tăng, việc các nhà đầu tư thua lỗ chủ yếu do lướt sóng ở những khu vực tăng giá mạnh hồi đầu năm, chẳng hạn như đất Phú Quốc hoặc căn hộ cao cấp. Với nhà đầu tư chứng khoán, trong khi thời điểm cuối 2017, thị trường tăng trưởng gần 50% thì tính đến 2/11 năm nay lại giảm 5,9% so với đầu năm.

Cơ hội nào cho tháng cuối năm?

Theo chia sẻ của nhân viên Sàn giao dịch Bất động sản Hải Phát, thời điểm cuối năm là dịp phù hợp để nhiều người "xuống tiền" mua nhà, đón Tết khi những khoản tiền thưởng hoặc những khoản kiều hối của người thân chuyển từ nước ngoài chuyển về. Nắm bắt được xu hướng này, các chủ đầu tư và các đơn vị phân phối thường mạnh tay mang đến nhiều ưu đãi hấp dẫn. Do đó, lựa chọn mua nhà vào thời điểm cuối năm là rất phù hợp khi nhiều dự án đang bàn giao đưa ra các chính sách bán hàng linh hoạt rất hấp dẫn để tranh thủ nhu cầu ở ngay của khách hàng nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy cư dân như tặng gói hoàn thiện nội thất, gói hỗ trợ tài chính, chiết khấu khi thanh toán ngay hay miễn phí dịch vụ.

Nhiều khuyến mại mua nhà vào cuối năm

Tương tự, môi giới của Sàn giao dịch bất động sản Địa Tín cũng cung cấp thông tin về một số dự án chung cư mà sàn này đang phân phối có áp dụng chính sách khuyến mãi cuối năm. Cụ thể, khách mua các chung cư UDIC 122 Vĩnh Tuy, chung cư 43 Phạm Văn Đồng... vào dịp cuối năm sẽ được tặng một gói nội thất trị giá 50 triệu đồng. Được biết, đây là gói khuyến mãi chỉ áp dụng cho các khách hàng mua nhà trong dịp cuối năm chứ trước đó không hề có chính sách này.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hàng loạt sản phẩm của các doanh nghiệp như Vingroup, FLC, Contrexim… mang tính tập trung là các khu đô thị nén tại Gia Lâm, Mỹ Đình và Hoài Đức sắp bung hàng. Do vậy, nguồn cung cho thị trường bất động sản năm 2019 và thời gian tới sẽ rất lớn. Với số lượng sản phẩm bất động sản tung ra thị trường rất lớn trong khi nhu cầu của người dân có hạn, các chủ đầu tư sẽ phải có những chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng đến với sản phẩm, dự án của mình. Do đó, các chương trình khuyến mãi, ưu đãi lớn sẽ được mở ra rất nhiều. Điều này tác động tích cực đến quyết định mua nhà của người dân và cũng là yêu tố thuận lợi cho họ.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cho hay: “Mặc dù thị trường cuối năm có nhiều yếu tố thuận lợi cho người mua nhà, nhưng trong bối cảnh hỗn loạn với quá nhiều dự án, chủ đầu tư, người mua nhà cũng rất dễ hoang mang giữa nhiều lựa chọn và không biết đâu là lựa chọn tốt nhất. Bên cạnh đó, thị trường năm 2019 cũng sẽ có sự khó khăn. Điều này bắt nguồn một phần từ việc tín dụng của ngân hàng thắt chặt thêm để kiểm soát thị trường, tránh ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và sẽ có ảnh hưởng đến các dòng vốn khác. Về cơ bản, thị trường sẽ không mạnh như giai đoạn 2016 – 2017, mức độ chùng lại không phải do thị trường yếu đi mà do thiếu nguồn vốn, mức độ hấp thụ giảm nhiệt đi khá mạnh”.

An Vũ