Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2019: Sự "lên ngôi" của phân khúc đất nền

Phân khúc đất nền tiếp tục dẫn đầu

Ngay từ thời điểm bước vào đầu năm 2018, giá đất nền đã tăng chóng mặt ở khu vực TP.HCM, Hà Nội và đặc biệt là ở các tỉnh lẻ.

Tại khu vực Hà Nội, phân khúc đất nềnvùng vennhư Gia Lâm, Long Biên, Hoài Đức, Đông Anh biến động mạnh mẽ. Theo thống kê của Công ty CP nhà đất Hùng Vương, giá đất thổ cư tại Gia Lâm tăng từ 30 – 100%, có một số nơi tăng đến 150 – 200% chỉ trong vòng 6 tháng – 1 năm. Tại huyện Hoài Đức, bên cạnh sự phục hồi giá của đất nền dự án, đất dịch vụ cũng được nhà đầu tư săn đón và tăng gia lên tới 50 – 100%...

Trong khi đó, ở TP.HCM, thời điểm sau Tết Nguyên Đán ghi nhận sự tăng chóng mặt của một số khu đất ngoại ô. Đặc biệt, vụ cháy chung cư Carina (Quận 8) đã khiến tâm lý đầu tư vào đất nền ngày càng trở nên phổ rộng. Số liệu từ CBRE công bố, giá đất ở nhiều khu vực tại TP.HCM đã leo thang chóng mặt. Khu vực trung tâm quận 1 giá đất tăng 100%, quận 4 và Phú Nhuận tăng 50%, trong khi khu Thanh Đa tăng 100%. Ở vùng ven TP.HCM, giá đất quận 2, trục Xa lộ Hà Nội tăng 50-80%, khu Thủ Thiêm và Thạnh Mỹ Lợi tăng 100-150%.

Ảnh minh họa

Tại các tỉnh lẻ như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Lạng Sơn, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai… phân khúc đất nền soán ngôi vương khi lượng giao dịch cũng như giá đất tăng đột biến. Điển hình như ở Bắc Ninh, theo thống kê của Sàn giao dịch bất động sản Bắc Ninh, giá đất nền tăng trung bình 50%, có nơi tăng đến 300%. Đặc biệt, các dự án đất nền nhanh chóng hết hàng ngay từ thời điểm mở bán.

Khi quỹ đất nội đô chật hẹp, việc nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn về các tỉnh lẻ là xu hướng tất yếu bởi biên độ lợi nhuận vẫn còn dao động mạnh. Hơn nữa, các chuyên gia cho rằng, sự xuất hiện của các khu công nghiệp cũng như chính sách phân lô bán nền cùng quá trình đầu tư của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã tạo đà tích cực cho phân khúc đất nền bừng sáng.

Sự gia tăng chóng mặt của phân khúc đất nền còn do hiệu ứng lan truyền từ giá đất tại 3 đặc khu kinh tế tương lai là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), khi nơi đây từng diễn ra những cuộc giao dịch chớp nhoáng, chóng mặt với giá đất leo thang nhanh chóng.

Tuy nhiên, bước sang quý II và quý III/2018, diễn biến thị trường tại các phân khúc đất nền có sự giảm nhiệt do chính sách thắt chặt từ công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước và đặc biệt, tác động của thị trường bất động sản đặc khu kinh tế tương lai trước thông tin Luật Đặc khu tạm hoãn. Song, vẫn không thể phủ nhận, bên cạnh phân khúc chung cư, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc đất nền luôn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng.

Điểm nhấn của bức tranh phân khúc đất nền năm 2018 chính là diễn biến sôi động và giá tăng đột biến của thị trường khu vực tỉnh lẻ.

Phân khúc đất nền: Tiếp tục sự kỳ vọng về tỷ suất lợi nhuận?

Mặc dù ở giai đoạn cuối năm 2018, phân khúc đất nền chưa đạt được tốc độ giao dịch lớn như thời điểm đầu năm nhưng giới đầu tư cho rằng, đã đến thời điểm đi vào quỹ đạo ổn định của phân khúc “sinh lời lớn” này.

Nhận định về phân khúc đất nền tỉnh lẻ, ông Ngô Văn Hải (Giám đốc Sàn giao dịch bất động Bắc Ninh Land) cho rằng: “Phân khúc đất nền tại tỉnh lẻ như Bắc Ninh, Bắc Giang… sẽ vẫn còn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư và khách hàng. Điều này xuất phát từ tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người dân. Đặc biệt, ở giai đoạn cuối năm 2018, sang năm 2019, nhiều dự án đất nền dự báo sẽ tung ra thị trường tạo ra sự sôi động mới. Nguồn cung dồi dào sẽ khiến phân khúc đất nền là mục tiêu nhắm đến hàng đầu của giới đầu tư bởi tỷ suất sinh lời ổn định và rủi ro thấp”.

Tuy nhiên, ông Hải cho rằng, sang năm 2019, phân khúc đất nền sẽ không còn diễn ra sôi động và nhộn nhịp như giai đoạn đầu năm 2018 do tính chững lại từ thị trường bất động sản nói chung.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Minh (Giám đốc Công ty CP nhà đất Hùng Vương) nhận định: “Cuối năm 2018 sang năm 2019, phân khúc đất nền sẽ không còn đạt được biên độ lợi nhuận như thời điểm đầu năm 2018. Thứ nhất, do hạ tầng đã bắt đầu đồng bộ và ổn định khiến tỷ suất lợi nhuận không còn tăng quá nhiều. Hơn nữa, việc đi trước đón đầu quy hoạch cũng đã đẩy giá đất tăng ở mạnh. Thứ hai, thị trường bất động sản đã đi vào giai đoạn phát triển ổn định. Ngoài ra, các yếu tố ngoại cảnh cũng không còn đủ lực tác động mạnh đến giá bất động sản so với thời điểm trước như thông tin Luật Đặc khu hay cháy chung cư…”

Cũng theo ông Minh, dù tỷ suất lợi nhuận không còn đạt tới đỉnh cao như đầu năm 2018 song phân khúc đất nền vẫn tạo cho nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng “tấm vé bảo hộ an toàn” hơn các phân khúc khác./.

Tuệ Minh