Nhà phố Hà Nội đối mặt áp lực kép từ quy hoạch và giá cao

Giao dịch giảm nhiệt, nhà đầu tư thận trọng

Đầu tháng 5, anh Hoàng Tuấn Hùng, một môi giới chuyên nhà phố tại khu vực Đống Đa, tưởng như đã chốt thành công một giao dịch trị giá gần 28 tỷ đồng sau gần 2 tháng đưa khách đi xem nhà. Người mua đã đồng ý mức giá, hai bên thống nhất lịch đặt cọc. Tuy nhiên, chỉ vài ngày trước thời điểm ký kết, khách bất ngờ xin hoãn.

"Lý do là họ nghe thông tin khu vực này đang được rà soát quy hoạch. Khách muốn chờ xem có ảnh hưởng gì đến lộ giới hay không rồi mới quyết định. Đến nay giao dịch vẫn chưa thể hoàn tất", anh Hùng kể.

Theo anh Hùng, câu chuyện trên không phải trường hợp cá biệt. Khoảng một năm trước, phần lớn khách mua nhà phố đều ưu tiên tìm vị trí đẹp rồi nhanh chóng thương lượng giá. Còn hiện nay, câu hỏi đầu tiên thường không phải là giá bán mà là quy hoạch.

"Nhiều khách yêu cầu kiểm tra bản đồ quy hoạch, hỏi kỹ về khả năng mở đường, chỉnh trang đô thị hay các dự án hạ tầng xung quanh. Có những căn nhà được xem là rất đẹp, pháp lý đầy đủ nhưng khách vẫn quyết định đứng ngoài quan sát thêm vài tháng", anh nói.

Theo vị môi giới này, thời gian bán một căn nhà phố hiện đã kéo dài đáng kể so với trước đây. Nếu giai đoạn sôi động chỉ mất 1- 2 tháng, thậm chí vài tuần để tìm được người mua phù hợp thì nay nhiều căn được rao bán suốt nửa năm vẫn chưa giao dịch thành công.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại khu vực Hoàng Mai. Chị Lê Thị Mai, môi giới có gần 10 năm kinh nghiệm trong phân khúc nhà liền thổ, cho biết không chỉ tỷ lệ chốt giao dịch đã giảm mạnh mà lượng khách gọi điện hỏi thông tin cũng ít hơn hẳn so với giai đoạn 2024 - 2025.

"Có khách xem cùng lúc 5-6 căn nhà rồi cuối cùng không mua căn nào. Họ nói giá hiện tại đã quá cao nên muốn chờ thêm. Trước đây khách sợ mua chậm sẽ mất cơ hội, còn bây giờ họ sợ mua xong giá không tăng như kỳ vọng", chị Mai chia sẻ.

Theo chị Mai, thị trường hiện xuất hiện nhiều chủ nhà cần bán nhưng không muốn giảm giá sâu do vẫn kỳ vọng vào mặt bằng giá cao của những năm trước. Trong khi đó, người mua lại kỳ vọng giá điều chỉnh thêm hoặc muốn chờ thông tin quy hoạch rõ ràng hơn. Sự chênh lệch về kỳ vọng khiến nhiều giao dịch rơi vào trạng thái bế tắc.

Một trường hợp mà chị Mai vừa tiếp nhận là căn nhà phố diện tích hơn 60m2 nằm trên tuyến đường kinh doanh sầm uất tại Hoàng Mai. Chủ nhà rao bán gần 15 tỷ đồng từ cuối năm ngoái nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách phù hợp dù đã nhiều lần điều chỉnh giá.

"Khách nào cũng công nhận vị trí đẹp nhưng sau khi tính toán dòng tiền cho thuê và mức lợi nhuận kỳ vọng thì đều lưỡng lự. Nhiều người cho rằng với số vốn như vậy họ có thể tìm kiếm những cơ hội đầu tư khác hiệu quả hơn", chị nói.

Những diễn biến trên cũng được phản ánh rõ trong dữ liệu thị trường. Theo PropertyGuru Việt Nam, lượng quan tâm đối với phân khúc nhà phố tại Hà Nội đã giảm đáng kể trong thời gian gần đây. Riêng tháng 5/2026, mức độ quan tâm giảm từ 8-10% so với tháng trước đó. Giá bán cũng bắt đầu điều chỉnh nhẹ khoảng 1%, trong khi một số khu vực trung tâm như Đống Đa, Hà Đông và Ba Đình ghi nhận mức giảm khoảng 3%.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cũng cho thấy, mức độ quan tâm đến nhà thổ cư tại Thủ đô đã giảm 22% tính đến hết tháng 3. Cùng với đó, giao dịch chủ yếu đến từ khu vực phía Bắc và Đông, không có nhiều trong khu vực lõi.

Áp lực kép từ quy hoạch thay đổi và giá đã "lên đỉnh"

Sự trầm lắng của thị trường nhà phố Hà Nội hiện nay, theo giới chuyên gia, xuất phát từ hai yếu tố chính: Một là tâm lý chờ đợi thông tin quy hoạch, hai là mặt bằng giá đã tăng lên mức quá cao.

Trong Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua, Hà Nội xác định đẩy mạnh mô hình đô thị đa cực, giãn dân khỏi khu vực nội đô lịch sử nhằm giảm áp lực hạ tầng và dân số. Quá trình này kéo theo việc rà soát quỹ đất, nghiên cứu các phương án chỉnh trang đô thị, mở rộng giao thông và tái cấu trúc một số khu vực trung tâm.

Đối với nhà đầu tư, đây là giai đoạn chứa đựng cả cơ hội lẫn rủi ro. Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, những bất động sản nằm trong khu vực chịu tác động của quy hoạch có thể đối mặt với nguy cơ bị thu hồi một phần diện tích, thay đổi hiện trạng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến hoạt động khai thác trong tương lai. Ngay cả khi quy hoạch mới chỉ dừng ở giai đoạn nghiên cứu, thông tin này cũng đủ khiến người mua trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian giao dịch và làm giảm khả năng đạt được mức giá bán như kỳ vọng của chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, các tài sản thuộc diện quy hoạch còn có nguy cơ suy giảm khả năng tiếp cận vốn tín dụng. Nhiều ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi thẩm định những bất động sản có yếu tố quy hoạch.

"Đó là lý do trong bối cảnh Hà Nội đang rà soát và điều chỉnh nhiều định hướng phát triển đô thị dài hạn, không ít nhà đầu tư lựa chọn đứng quan sát thay vì "xuống tiền" ngay như giai đoạn trước", ông Đính nói.

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, mặt bằng giá cao cũng đang khiến nhà đầu tư tính toán lại hiệu quả sử dụng vốn. Theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, tính đến tháng 5/2026, giá rao bán nhà riêng phổ biến tại Hà Nội đạt khoảng 253 triệu đồng/m2, cao gấp hơn hai lần mức 119 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Đáng chú ý, dù chênh lệch giá bán rất lớn nhưng giá cho thuê giữa hai thị trường lại gần như tương đương, dao động quanh mức 20 triệu đồng/căn/tháng. Điều này đồng nghĩa tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê tại Hà Nội đang ngày càng thu hẹp.

Nếu như trước đây nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận cho thuê thấp để đổi lấy kỳ vọng tăng giá mạnh trong tương lai thì hiện nay, khi mặt bằng giá đã leo lên vùng cao, dư địa tăng trưởng không còn hấp dẫn như trước. Với một căn nhà phố trị giá vài chục tỷ đồng nhưng dòng tiền khai thác không tương xứng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các phân khúc hoặc khu vực có khả năng tạo lợi nhuận tốt hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường nhà phố Hà Nội chưa bước vào chu kỳ suy giảm sâu mà đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời gian dài tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, khi thông tin quy hoạch vẫn là biến số lớn và bài toán hiệu quả đầu tư ngày càng được đặt lên hàng đầu, phân khúc này nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng như những gì đang diễn ra trên thị trường hiện nay.