Doanh nghiệp BĐS "tăng tốc" hút vốn: Chất lượng dòng tiền là yếu tố quyết định

Doanh nghiệp bất động sản tăng tốc huy động vốn qua trái phiếu và cổ phiếu 

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản chứng kiến làn sóng doanh nghiệp tăng tốc huy động vốn qua kênh trái phiếu. Số liệu mới công bố từ CTCP Chứng khoán VNDIRECT chỉ ra thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 4/2026 đã ghi nhận sự cải thiện rõ nét về hoạt động huy động vốn.

Cụ thể, thị trường có 20 đợt phát hành thành công với tổng giá trị hơn 41.300 tỷ đồng, tăng 52,9% so với tháng trước. Lũy kế 4 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt hơn 68.800 tỷ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nhóm bất động sản tiếp tục dẫn đầu thị trường về giá trị phát hành trong tháng 4 với 7 đợt phát hành, tổng quy mô hơn 20.600 tỷ đồng, chiếm khoảng một nửa tổng lượng phát hành toàn thị trường. Điều này cho thấy nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc vẫn ở mức cao trong bối cảnh áp lực dòng tiền, nhu cầu tái cơ cấu nợ và triển khai dự án mới ngày càng gia tăng.

Một số đợt phát hành thành công có thể kể đến như CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn công bố hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 12,5%/năm. Hay CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã phát hành 2 lô trái phiếu tổng giá trị 7.500 tỷ đồng với lãi suất 10 - 10,5%/năm. Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng huy động gần 1.065 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 11%/năm. 

Hay loạt doanh nghiệp khác như Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land hay Công ty CP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp tham gia thị trường với các lô trái phiếu có lãi suất dao động từ khoảng 10 - 13,5%/năm...

Không chỉ đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đồng thời tăng tốc phát hành cổ phiếu.

Mới đây, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã công bố kế hoạch chào bán gần 199,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu theo tỷ lệ 5:1. Nếu hoàn tất, doanh nghiệp dự kiến thu về gần 2.000 tỷ đồng.

Theo kế hoạch sử dụng vốn, phần lớn nguồn tiền sẽ được dành cho hoạt động M&A và phát triển dự án mới. Trong đó, khoảng 1.550 tỷ đồng dự kiến được rót vào dự án ven sông Hàn tại Đà Nẵng, bao gồm nhận chuyển nhượng 99% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point và bổ sung vốn triển khai dự án. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cũng dự kiến chi 300 tỷ đồng để mua cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN - đơn vị phát triển dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám tại TP.HCM.

Không chỉ Phát Đạt, CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) cũng vừa thông qua kế hoạch phát hành gần 37 triệu cổ phiếu để trả cổ tức đợt 2/2025 cho cổ đông hiện hữu. Nếu hoàn tất, vốn điều lệ của doanh nghiệp sẽ tăng lên gần 4.067 tỷ đồng.

Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cũng lên kế hoạch phát hành riêng lẻ tối đa 800 triệu cổ phiếu, với mức giá không thấp hơn 75% bình quân giá đóng cửa của 30 phiên giao dịch trước thời điểm Hội đồng quản trị phê duyệt phương án phát hành. Song song với đó, doanh nghiệp cũng dự kiến triển khai chương trình phát hành cổ phiếu theo lựa chọn cho người lao động (ESOP) năm 2026 với quy mô hơn 111,7 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ 5%, giá phát hành tối thiểu 10.000 đồng/cổ phiếu. Đồng thời, Novaland còn có kế hoạch phát hành tối đa gần 167,6 triệu cổ phiếu thưởng cho cổ đông theo tỷ lệ 40:3.

Chia sẻ với Reatimes, ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng, làn sóng doanh nghiệp bất động sản đồng thời đẩy mạnh phát hành trái phiếu và cổ phiếu hiện nay không đơn thuần phản ánh "cơn khát vốn" mà sâu xa hơn là dấu hiệu của quá trình tái cấu trúc bảng cân đối kế toán và chuẩn bị nguồn lực cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Theo ông Ngô Thành Huấn, nếu nhìn vào bức tranh phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 với quy mô khoảng 644.100 tỷ đồng, tăng 35,4% so với năm trước, có thể thấy bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, chỉ sau khối tổ chức tín dụng, với khoảng 25,6% tổng giá trị phát hành riêng lẻ. "Về bản chất, tôi cho rằng xu hướng này đang phản ánh ba áp lực và nhu cầu cùng lúc của doanh nghiệp bất động sản", ông Huấn chỉ ra.

Thứ nhất là áp lực tái cơ cấu nợ và xử lý nghĩa vụ đáo hạn, trong bối cảnh khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2025 vẫn ở mức rất lớn, ước tính hơn 100.000 tỷ đồng, chiếm khoảng một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn toàn thị trường. 

Thứ hai là nhu cầu bổ sung vốn trung và dài hạn để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, hoàn thiện pháp lý dự án, triển khai xây dựng và mở rộng quỹ đất thông qua M&A. 

Thứ ba là xu hướng giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, khi tăng trưởng tín dụng năm 2025 ở mức khoảng 19,01%, nhưng định hướng năm 2026 được điều chỉnh thận trọng hơn, xoay quanh mục tiêu khoảng 15%, khiến dư địa tiếp cận vốn ngân hàng không còn quá dồi dào như trước.

Theo Tổng giám đốc FIDT, điểm tích cực của giai đoạn hiện nay là doanh nghiệp đã chủ động hơn trong việc đa dạng hóa cấu trúc vốn, thay vì phụ thuộc vào một kênh duy nhất. Trong đó, trái phiếu giúp kéo dài kỳ hạn nguồn vốn, còn cổ phiếu góp phần tăng vốn chủ sở hữu, qua đó giảm áp lực đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý đây là xu hướng cần được theo dõi kỹ. "Nếu dòng vốn mới chủ yếu được sử dụng để đảo nợ, cơ cấu lại nghĩa vụ cũ hoặc tài trợ cho các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, thì rủi ro thanh khoản không mất đi mà chỉ dịch chuyển sang tương lai", ông Ngô Thành Huấn nói, đồng thời cho rằng vấn đề cốt lõi không nằm ở việc doanh nghiệp huy động được bao nhiêu vốn, mà nằm ở chất lượng sử dụng vốn, mức độ minh bạch dòng tiền và khả năng chuyển hóa nguồn vốn huy động thành dự án thực, sản phẩm thực và dòng tiền thực cho thị trường.

Cơ hội phục hồi hay phép thử chất lượng sử dụng vốn?

Ông Ngô Thành Huấn đánh giá, việc các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu và cổ phiếu hiện nay là một tín hiệu tích cực đối với quá trình phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, mức độ tác động thực chất sẽ phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sử dụng dòng vốn này.

Theo ông Huấn, trong bối cảnh lượng trái phiếu đáo hạn lớn và tín dụng ngân hàng vẫn được kiểm soát chặt, thị trường vốn trở thành kênh bổ sung quan trọng giúp doanh nghiệp cơ cấu lại tài chính, hoàn thiện pháp lý và tái khởi động các dự án bị đình trệ.

"Điều này không chỉ có ý nghĩa với từng doanh nghiệp riêng lẻ, mà còn góp phần khơi thông nguồn cung cho thị trường và nền kinh tế nói chung", ông Huấn nhấn mạnh. Đồng thời, theo ông, dòng vốn mới cũng có thể thúc đẩy hoạt động M&A, qua đó giúp dịch chuyển quỹ đất và dự án từ những chủ đầu tư yếu năng lực sang các doanh nghiệp có khả năng triển khai tốt hơn, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực toàn ngành.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý yếu tố then chốt nằm ở mục đích sử dụng vốn. "Nếu dòng vốn chủ yếu dùng để đảo nợ, cơ cấu lại nghĩa vụ cũ thì hiệu quả phục hồi sẽ rất hạn chế. Ngược lại, nếu vốn được tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, nhu cầu thực và khả năng triển khai cao, thì đây sẽ là động lực quan trọng cho sự phục hồi lành mạnh của thị trường bất động sản", ông nói.

Tổng giám đốc FIDT cho rằng, để kênh huy động vốn qua trái phiếu và cổ phiếu phát triển bền vững, trọng tâm không phải là doanh nghiệp huy động được bao nhiêu, mà là chất lượng tài sản, tính minh bạch thông tin và hiệu quả sử dụng vốn sau phát hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, điều kiện tiên quyết là phải sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng, dòng tiền khả thi, cơ cấu tài chính an toàn và cơ chế công bố thông tin đầy đủ. "Thị trường vốn phải được xem là công cụ hỗ trợ cho tăng trưởng, chứ không phải phương tiện để che giấu hoặc kéo dài khó khăn thanh khoản", ông Huấn nhấn mạnh. 

Thực tế, theo ông Huấn, giai đoạn vừa qua cho thấy không ít doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng vẫn rơi vào áp lực thanh khoản do pháp lý kéo dài, dự án chậm triển khai hoặc dòng tiền bán hàng không như kỳ vọng.

Về dài hạn, ông cho rằng nhà đầu tư sẽ không còn đánh giá doanh nghiệp dựa trên quy mô quỹ đất hay các cam kết lợi nhuận, mà sẽ chuyển sang nhìn vào năng lực tạo dòng tiền, chất lượng tài sản và mức độ minh bạch trong quản trị. Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy tài chính sang mô hình dựa trên hiệu quả vận hành và giá trị thực.

Đối với nhà đầu tư, ông Huấn khuyến nghị cần dịch chuyển tư duy từ chỉ quan tâm lãi suất sang đánh giá toàn diện sức khỏe tài chính của tổ chức phát hành."Các yếu tố cần theo dõi gồm chất lượng quỹ đất, tiến độ pháp lý dự án, dòng tiền kinh doanh, nghĩa vụ nợ đến hạn và mục đích sử dụng vốn huy động", chuyên gia chỉ ra.

Ở góc độ chính sách, chuyên nhấn mạnh cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế công bố thông tin, nâng cao chất lượng xếp hạng tín nhiệm và tăng cường giám sát việc sử dụng vốn sau phát hành. Khi tính minh bạch được cải thiện, dòng vốn sẽ được phân bổ hiệu quả hơn, hỗ trợ các doanh nghiệp có năng lực thực sự và góp phần phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn, bền vững hơn./.