Nhà ở xã hội: Vì sao trở thành “vũng lầy” của doanh nghiệp địa ốc?

Hàng trăm dự án "chết yểu" vì thiếu vốn

Tháng 4/2009, lần đầu tiên Chính phủ ra nghị quyết về nhà ở xã hội, tạo kỳ vọng cho cuộc cách mạng về nhà ở dành cho người thu nhập thấp, khích lệ các chủ đầu tư hướng tới phân khúc sản phẩm dưới 1 tỷ đồngnhằm cải thiện tình hình kinh doanh. Thế nhưng, thực tế đến nay có tới 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích trên 8,4 triệu m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công.

Nhiều dự án nhà ở xã hội ì ạch do thiếu vốn

Điển hình gần đây nhất là những lùm xùm quanh tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (Bright City) tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức - Hà Nội). Dự án được phê duyệt từ đầu năm 2014, dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào quý IV/2017. Thế nhưng dự án này đang dừng thi công từ cuối 2016 đến nay vì chủ đầu tư mất khả năng tài chính do cơ chế vay nguồn vốn với Ngân hàng BIDV Tây Hà Nội không được thực hiện khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc. Hơn 500 hộ dân mua nhà tại dự án này đang lâm vào tình cảnh khốn cùngbởi nguy cơ mất nhà, mất tiền hiện hữu khi chủ đầu tư tuyên bố phá sản.

Bi hài hơn có lẽ phải kể đến chuyện tại dự án nhà ở xã hội 35 Hồ Học Lãm (quận Bình Tân, TP.HCM). Chậm bàn giao đã hơn 1 năm, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM (chủ đầu tư) cho biết hiện nay phía đơn vị liên kết đang thiếu vốn. Để hoàn thành công trình còn cần huy động thêm 150 tỷ đồng. Và giải pháp mà chủ đầu tư đưa ra là kêu gọi khách hàng cho vay 80 tỷ đồng với lãi suất 1%/tháng, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.

Từng đặt niềm tin tuyệt đối vào nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp địa ốc ê chề với những dự án “mắc” cạn. Trong số 43 dự án mà một doanh nghiệp địa ốc đang triển khai thì có đến 22 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân rải rác khắp TP.HCM và các tỉnh phía Nam với tổng vốn đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng, đa phần chậm tiến độ. Từ khi chuyển sang phân khúc nhà ở dành cho khách hàng thu nhập trung bình và nhà ở xã hội, chưa năm nào doanh nghiệp này hoàn thành kế hoạch.

Tại phiên họp đại hội cổ đông thường niên mới đây, Chủ tịch Hội đồng quản trị doanh nghiệp này thừa nhận vừa trải qua một năm khó khăn chồng chất khi doanh thu và lợi nhuận chỉ đạt lần lượt 25% và 32% kế hoạch đề ra.

Nên thay thế bằng nhà thương mại giá rẻ?

Bộ Xây dựng cho rằng, hiện có 2 nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội gặp khó. Thứ nhất, vốn ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội phục vụ phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2018 - 2020 chỉ có 1.262 tỷ đồng trên tổng số 9.000 tỷ đồng, mới đáp ứng khoảng 13% yêu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội. Trong đó, riêng năm 2018, ngân hàng này được giao 500 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa được giải ngân.

Theo quy định, với số vốn được giao 500 tỷ đồng, Ngân hàng Chính sách xã hội huy động thêm 500 tỷ đồng nữa để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và chỉ cho vay đối với hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa được bố trí.

Thứ hai, chính quyền tại một số địa phương chưa quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội. Chủ đầu tư cũng chưa chủ động đầu tư xây dựng loại nhà ở có diện tích nhỏ, giá thấp. Cơ cấu nguồn cung căn hộ nhà ở bị mất cân đối, các hộ nghèo, thu nhập thấp không đủ khả năng và điều kiện để cải thiện chỗ ở.

Theo Bộ Xây dựng, để đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020, đến năm 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu 12,5 triệum2 sàn nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp và công nhân lao động tại các khu công nghiệp.

Đồng thời, để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đang triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mới đây Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ bổ sung vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội 3.000 tỷ đồng để thực hiện đến năm 2020. Bên cạnh đó, cấp cho các tổ chức tín dụng để bù lãi suất cho vay trong năm 2018 là 3.431 tỷ đồng.

ThS. Lê Thị Ngọc Mai, Khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc Nhà nước đã liên tục đưa ra các gói hỗ trợ chỉ nên xem là tình thế tạm thời, bởi Nhà nước cứ liên tục đưa ra các gói ưu đãi sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách, trong khi doanh nghiệp ỷ lại, nếu Nhà nước không “nuôi”, doanh nghiệp sẽ không làm. Nếu việc ưu đãi triển khai liên tục trong thời gian dài, sẽ làm cho thị trường bất động sản mất đi tính thị trường đúng nghĩa, trong khi cả người bán và người mua chỉ trông chờ vào sự bao cấp của Nhà nước.

Trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới xây dựng mô hình Nhà nước kiến tạo, thì vai trò của Nhà nước cũng cần xác định rõ, đó là định hướng cho sự phát triển của xã hội, chứ không phải là “tặng cho” những gì xã hội cần.

“Việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ nên được khuyến khích hơn và pháp luật Việt Nam cần cân nhắc đến việc đưa vào ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản. Trong đó, để giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận đối tượng chính sách và người thu nhập thấp, thì Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình đáng tham khảo" - Ths. Lê Thị Ngọc Mai nhận định.

Trao đổi với Reatimes, ông Trần Ngọc Hùng - Nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội; Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chia sẻ: “Đề nghị không phát triển nhà ở xã hội rộng như hiện nay. Nhà ở xã hội chỉ dành cho những đối tượng hết sức cần thiết như đối với bà mẹ Việt Nam anh hùng, với những người có công, người tàn tật không nơi nương tựa. Còn tất cả những cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công an nhân dân, giáo viên, nghệ sỹ... đối tượng đó lớn lắm, đưa vào nhà ở xã hội là không phù hợp. Hãy để cho họ có tiền thì ở nhà giá cao như biệt thự, ít tiền thì ở nhà thương mại bình dân...”.

Theo ông Hùng, Nhà nước chỉ làm hai việc, một là quy hoạch khu vực nào, làm bao nhiêu % nhà ở diện tích 25m2 - 40m2. Thứ hai là Nhà nước khuyến khích bằng chính sách cho thuê và trợ giá. Còn lại để cho doanh nghiệp và thị trường tự do cạnh tranh.

“Tôi không ủng hộ việc làm nhà ở xã hội một cách rộng rãi như hiện nay. Doanh nghiệp được quyền quyết định, nhận đơn từ như một cơ quan trung gian để phân phối cho người này người kia. Đây không phải cơ chế thị trường, "dở ông dở thằng". Cần phải chuyển sang cơ chế thị trường nhà ở một giá. Đối tượng hưởng lợi phải xem xét lại hết. Doanh nghiệp cũng "ngán" làm nhà ở xã hội vì các thủ tục để thực hiện được một dự án rất phức tạp", ông Hùng nói.