Người mua nhà ở xã hội đối diện với áp lực mới

Lãi suất mua nhà ở xã hội tăng thêm 1,8% là chưa hợp lý

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã mang đến một loạt thay đổi đáng chú ý liên quan đến việc cho vay nhà ở xã hội. Một trong những thay đổi đáng chú ý là lãi suất cho vay được điều chỉnh theo mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ.

Mức lãi suất nợ quá hạn cũng được quy định là 130% so với lãi suất cho vay thông thường. Theo đó, lãi suất cho vay hộ nghèo sẽ tăng từ 4,8% lên 6,6%/năm, tức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội đã tăng thêm 1,8% so với trước đây.

Trước thông tin này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận: "Lãi suất cho vay 6,6%/năm này cao hơn 1,8% và tăng 1,37 lần so với mức lãi suất cho vay là 4,8%/năm mà Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội từ ngày 31/07/2024 trở về trước. Việc áp dụng mức lãi suất vay 6,6%/năm từ ngày 1/8 là chưa phù hợp với bản chất khoản vay nhà ở xã hội và thậm chí cao hơn lãi suất cho vay của gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây chỉ là 5%".

Ông Châu cho rằng với quy định mới, người mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị áp lực do số tiền "trả lãi vay" hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến. Ông dẫn chứng, ngày 1/6/2024, vợ chồng anh A mua nhà ở xã hội với giá 1 tỷ đồng và được vay 800 triệu đồng trong 20 năm với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm thì chỉ phải trả lãi vay của các tháng 6 - 7/2024 khoảng 3,2 triệu đồng/tháng. Nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng/tháng được ân hạn chưa phải trả trong năm đầu tiên nhưng sẽ phải trả nợ gốc hàng tháng kể từ ngày 1/6/2025 trở đi cùng với trả lãi vay tính trên dư nợ giảm dần. Nhưng kể từ ngày 1/8/2024, với lãi suất ưu đãi 6,6%/năm thì vợ chồng anh A phải trả lãi vay là 4,38 triệu đồng tăng 1,18 triệu đồng nên trong 1 năm tới, vợ chồng anh A phải chi thêm khoảng 14 triệu đồng ngoài tính toán nguồn tiền trả nợ ban đầu.

Đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, thì lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội bằng 120% lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định trong từng thời kỳ. Như vậy, lãi suất cho vay với chủ đầu tư hiện tại là 7,92%/năm (6,6%/năm x 120%). Lãi suất vay 7,92%/năm thấp hơn một chút so với lãi suất vay 8%/năm hiện nay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và thấp hơn lãi suất vay tín dụng thương mại trước đây. Như vậy, lãi suất cho vay nhà ở xã hội hiện nay chưa đủ sức hấp dẫn với cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị xem xét tiếp tục giữ nguyên mức lãi vay 4,8%/năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội để giúp tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà cũng còn đang gặp nhiều khó khăn.

HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét hạ mức lãi suất cho vay đối với "hộ nghèo theo chuẩn quy định từng thời kỳ" tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ 6,6%/năm xuống còn 3 - 4,8%/năm, tương tự với chương trình "cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở" với lãi suất 3%/năm. Điều này nhằm đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ trong chính sách cho "hộ nghèo" và những đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, giúp họ có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi với mức lãi suất từ 3 đến 4,8%/năm phù hợp với thực tế hiện nay.

Còn TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đánh giá, lãi suất cho vay nhà ở xã hội hiện ở mức 4,8%/năm cũng là một mức cao chứ không phải là mức quá ưu đãi. Chuyên gia này cho rằng, nếu việc tăng lãi suất lên 6,6% nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình cho vay và giảm tải gánh nặng ngân sách Nhà nước thì chỉ nên áp dụng với đối tượng mua nhà ở xã hội mới. Với mức lãi suất mới, đối tượng mua mới sẽ cân nhắc có nên vay mua nhà ở xã hội hay không. Còn với những người đã mua nhà ở xã hội rồi thì nên giữ nguyên mức lãi suất cũ".

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, theo quy định mới, người mua sẽ không còn được hưởng nhiều ưu đãi về lãi suất khi mua nhà ở xã hội. Do đó, trong tương lai, có thể họ sẽ quyết định mua nhà ở thương mại giá rẻ tương xứng với chất lượng. Hoặc họ sẽ bỏ ra một số tiền để đi thuê nhà ở thương mại còn lại sẽ cất giữ và đến thời gian nào đó khi tiết kiệm đủ họ có thể mua một căn hộ hoặc mảnh đất vùng ven phù hợp với khả năng chi trả.

Nguồn cung nhà ở là bài toán quan trọng cần giải

Ở góc độ khác, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc tăng lãi suất cho vay nhà ở xã hội lên 6,6% có thể là bởi Ngân hàng Chính sách xã hội đang cân đối lại nguồn vốn và thấy cần thiết phải tăng. Bởi hiện nay, nhu cầu vay vốn của người dân rất cao, trong khi ngân hàng này chủ yếu được cấp từ ngân sách Nhà nước và cũng phải đi huy động vốn trên thị trường từ tiền gửi của tổ chức, cá nhân, các khoản nay rồi mới đem cho người dân vay.

Mặt khác, lãi suất huy động trên thị trường hiện nay cũng đã tăng đáng kể, như vậy, nếu lãi suất cho vay quá thấp thì ngân sách sẽ phải cấp bù một phần chênh lệch, trong khi nguồn lực ngân sách thì có hạn. Do đó, lãi suất ngân hàng chính sách cho vay cũng phải tối thiểu bằng mức lãi và người gửi tiền vào ngân hàng để giảm bớt rủi ro cho nguồn vốn chính sách.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh: "Mức tăng lãi suất từ 4,8% lên 6,6% không quan trọng bằng việc tăng nguồn cung nhà ở. Nếu nhà ở xã hội có nhiều trên thị trường, người dân có cơ hội lựa chọn nhiều sản phẩm, thương hiệu khác nhau thì mức giá có thể không tăng quá cao như hiện tại. Nếu mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân thì lãi suất không còn là điều đáng lo ngại. Còn hiện nay, vừa thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng 'mất hút'. Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội thực hiện trong 7 năm liệu có về đích khi còn khoảng 4 tháng nữa là hết năm 2024 nhưng nguồn cung còn chưa đạt 50.000 căn hộ?".

Chuyên gia cho biết thêm, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi quy định điều kiện về thu nhập (áp dụng đối với đối tượng là người thu nhập thấp, công nhân và cán bộ công chức). Nếu trước đây quy định thu nhập của người mua nhà ở xã hội là không thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân thì nay đã được điều chỉnh và đưa ra mức cụ thể, phù hợp hơn.

Trong đó, đối với người độc thân thì thu nhập thực nhận không quá 15 triệu đồng/tháng; đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập thực tế của hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng. Sự điều chỉnh thông thoáng hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người dân tiếp cận thuận lợi vốn tín dụng ngân hàng để mua được nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, trên cả nước chỉ mới có 9 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai trong quý II/2024. Trong đó, có 3 dự án hoàn thành (1 dự án hoàn thành toàn bộ là ở Quảng Ninh với 412 căn; 2 dự án hoàn thành 1 phần là ở TP.HCM với 368 căn, Long An 1 dự án với 340 căn). Còn lại là các dự án mới khởi công xây dựng hoặc mới chấp thuận chủ trương đầu tư. Như vậy, chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn ở mức thấp so với nhu cầu nhà ở của người dân.