Nghịch lý cung - cầu trên thị trường căn hộ tại Hà Nội

Nguồn cung nhà ở mới đều có giá neo ở mức cao

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Avison Young Việt Nam chỉ ra, nguồn cung căn hộ Hà Nội trong quý I/2025 đến từ những khu đô thị như Vinhomes Global Gate, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Các dự án này có vị trí nằm trong các khu đô thị với nhiều tiện ích tích hợp, ghi nhận mức giá vượt 3.000 USD/m2.

Trong đó, nổi bật có The Victoria (MIK Group) cung cấp 1836 căn hộ, có mức giá khoảng 3.100 USD/m2; Masteri Grand Avenue (Masterise Homes) cung cấp khoảng 1.600 căn hộ, có mức giá khoảng 3.700 USD/m2 và The Charm (An Hưng) – Đợt 3 tại quận Hà Đông với 165 căn hộ, có mức giá khoảng 3.100 USD/m2.

Trong thời gian sắp tới, nguồn cung dự kiến có sự thay đổi bởi sự ra mắt của phân khu căn hộ tại Vinhomes Wonder City tại huyện Đan Phượng vào quý II/2025.

Còn theo báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I/2025, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng".

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024.

Theo chuyên gia của VARS, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn đang trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

"Mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3 - 10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình. Với mặt bằng giá hiện tại, người thu nhập trung bình thấp rất khó để tiếp cận được nhà ở", chuyên gia của VARS đánh giá.

Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định, trước đây người dân cầm 1 - 1,5 tỷ đồng, họ có thể mua được một căn nhà, nhưng giờ rất "bất khả thi".

"Đây là hệ lụy của tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2022. Nhiều dự án bị đình trệ từ thời điểm dịch bệnh, khiến sản phẩm ra mắt không đáp ứng đủ nhu cầu của người mua. Cùng với đó, quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, chủ đầu tư đua tăng giá bán dự án mới khiến cơ cấu nhà ở lệch pha sang cao cấp", ông Lê Văn Bình cho biết.

Chuyên gia của VARS bổ sung, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung tiếp tục tiếp diễn nhưng không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Đó là giá nhà ngày càng vượt xa tầm chi trả của phần đông người dân, càng làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở. Mặt khác, có thể tạo ra nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương trước những biến động kinh tế.

Lời giải cho bài toán sở hữu nhà cho người có nhu cầu thực

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng nguồn cung nhà ở với sự đa dạng cả về số lượng lẫn chất lượng. Việc phát triển các loại hình sản phẩm phong phú sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường, từ đó tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh. Khi nguồn cung đủ lớn và đa dạng, mặt bằng giá sẽ có xu hướng ổn định hơn, tạo điều kiện để nhiều người dân có thể tiếp cận việc mua nhà.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, theo bà Nguyễn Hoài An, Chính phủ cần dành một phần ngân sách nhất định đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này, nhằm tạo ra nguồn cung ổn định và chất lượng. Bên cạnh đó, các gói vay lãi suất thấp và điều kiện dễ dàng cần được tăng cường cung cấp cho người lao động có thu nhập thấp, giúp họ có thể tiếp cận được nhà ở. Đồng thời, khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân trong việc phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp tác công tư, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Đối với thủ tục pháp lý, cần rút ngắn thời gian và giảm bớt thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, kịp thời cho chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Song song đó, Nhà nước và chủ đầu tư cần phối hợp để thông tin rõ ràng về các chương trình, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, giúp người lao động biết và tham gia.

Cũng chia sẻ về cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho hay, việc sở hữu nhà đòi hỏi một nền tảng kiến thức đầy đủ, đồng thời cũng cần thời gian để tích lũy tài chính. Đặc biệt đối với người trẻ, khi mới tốt nghiệp và ra trường, hầu hết chưa thể có đủ nguồn lực để mua nhà ngay, vì vậy việc tích lũy tài chính là điều tất yếu. Người mua có thể tìm đến các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản, song cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả.

Ngoài ra, một chiến lược khác là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong việc di chuyển, nhưng là một giải pháp khả thi cho những ai có ngân sách hạn chế. Chưa kể, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông Hà Nội trong những năm sắp tới với một số dự án nổi bật như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo và dự án thành phần 3 thuộc Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ hỗ trợ việc liên kết giữa Hà Nội và các khu vực lân cận trở nên thuận tiện hơn.

Thậm chí, theo bà Đỗ Thu Hằng, nếu chưa sẵn sàng mua nhà, thuê nhà là một giải pháp phù hợp. Đây cũng là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, đặc biệt khi giá nhà ở mức cao và người trẻ cần thời gian tích lũy tài chính. Hiện nay, có nhiều lựa chọn thuê nhà với chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong thời gian chờ đợi cơ hội mua nhà.

"Nhìn chung, việc sở hữu nhà không chỉ đơn thuần là một quyết định mua sắm mà còn đòi hỏi chiến lược tài chính thông minh. Dù lựa chọn mua, thuê nhà hay đầu tư vào bất động sản ở bất kỳ phân khúc nào, mỗi người cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên điều kiện tài chính và kế hoạch cá nhân của mình", bà Đỗ Thu Hằng khẳng định./.