Một vài nhìn nhận xung quanh vướng mắc ban hành bảng giá đất

Qua gần 2 tháng tổ chức thực hiện, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành bước đầu cho thấy đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực, thực tế cho thấy vẫn còn một số vướng mắc ở việc xây dựng và ban hành bảng giá đất tại các địa phương.

Gian nan ban hành bảng giá đất

Ngày 16/9, Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về xác định giá đất cụ thể trên địa bàn Hà Nội bắt đầu có hiệu lực. Giá đất cụ thể, ngoài việc đáp ứng được các yêu cầu mà Quyết định 55 đã liệt kê, thì TP. Hà Nội cũng cho phép tổ chức tư vấn xác định giá đất, căn cứ vào thực tế địa phương để đưa ra đề xuất cụ thể, với mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%. Về bảng giá đất, Hà Nội chưa công bố thông tin.

Tại TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình dự thảo điều chỉnh Quyết định 02/2020 của UBND thành phố về bảng giá đất trên địa bàn vào cuối tháng 7/2024. Dù được thực hiện theo quy trình rút gọn để kỳ vọng ban hành được bảng giá đất trong tháng 9, song đến nay, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố vẫn đang trong quá trình thẩm định. Nhiều hồ sơ đất đai theo đó vẫn chờ đợi giải quyết. Chỉ tính từ ngày 1/8 đến 27/8, cơ quan thuế của TP.HCM đã tiếp nhận gần 9.000 hồ sơ chưa tính nghĩa vụ tài chính.

Không chỉ Hà Nội và TP.HCM, hồ sơ đất đai tại nhiều địa phương cũng đang ách tắc. Mặc dù, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng, song các địa phương vẫn "rối như tơ vò".

Đó là nguyên nhân khiến cả nước mới chỉ có TP.HCM xây dựng bảng giá đất dự kiến. Sau điều chỉnh, giá đất tại TP. Thủ Đức tăng từ 10 - 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10 - 20 lần. Nhiều tuyến đường tại huyện Hóc Môn có giá dự kiến tăng từ 15 - 30 lần. Mặc dù báo cáo của UBND TP.HCM khẳng định, việc điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, tiệm cận giá thị trường căn cứ vào Nghị định 71/2024 về giá đất là đúng theo các quy định của pháp luật; tuy nhiên việc giá đất tăng nhiều lần so với mức giá cũ đã khiến dư luận "dậy sóng".

Chuyên gia đánh giá, việc Luật Đất đai 2024 quy định Chính phủ phân cấp cho các địa phương tự xác định, phê duyệt bảng giá đất trên địa bàn là điểm đột phá, linh hoạt. Nhưng đây cũng là áp lực đối với các địa phương khi xây dựng bảng giá đất mới.

Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội khẳng định, đạo luật được xây dựng công phu, kỹ lưỡng, tổng kết được thực tiễn, chắt lọc được ý kiến góp ý của các đại biểu Quốc hội, chuyên gia, các nhà khoa học cũng như của Nhân dân. Tuy vậy, khi triển khai thực hiện, có gặp một số vướng mắc, đặc biệt là liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất, khiến nhiều địa phương bỡ ngỡ và lúng túng trong thực hiện, dẫn đến tới nay chưa thể ban hành bảng giá đất.

Về nguyên nhân, thứ nhất, lâu nay các địa phương có thói quen xác định giá đất bằng cách căn cứ vào Khung giá đất do Chính phủ ban hành, để xác định giá đất phù hợp với tình hình địa phương. Đến Luật Đất đai 2024, đã phân cấp cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Chính phủ chỉ quy định phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng, cũng như thực hiện giám sát, thanh kiểm tra. Không chỉ bỡ ngỡ và lúng túng trước cách làm mới, việc xây dựng, phê duyệt, ban hành bảng giá đất là công việc chuyên môn sâu, gây khó khăn cho cơ quan vốn chỉ tập trung công việc quản lý.

Thứ hai, việc xác định giá đất là công việc hết sức phức tạp, khó khăn, phụ thuộc vào đội ngũ chuyên gia định giá đất có chuyên môn, nghiệp vụ, mà lực lượng này vẫn còn thiếu trên thực tế.

Thứ ba, hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể về trình tự, thủ tục lập và phê duyệt bảng giá đất hiện chưa có.

Thứ tư, giá đất không chỉ chịu tác động của khung chính sách pháp lý, mà còn phụ thuộc vào tâm lý, dân trí và các yếu tố khách quan khác, vậy nên các địa phương cũng có những lúng túng nhất định.

Thứ năm, tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản vẫn còn thấp; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường chưa được thu thập đầy đủ. Chưa kể, một số nơi giá đất còn chịu tác động của yếu tố đầu cơ, đẩy giá đất lên cao khi đấu giá, như ở Thanh Oai, Hoài Đức (Hà Nội) vừa qua.

Song, tạo sốt ảo, đẩy giá là vấn đề của thị trường và quản lý thị trường. Căn nguyên là ở giai đoạn giao thoa giữa Luật Đất đai mới và Luật Đất đai cũ còn những vướng mắc nên chưa thể ban hành giá đất mới. Theo quy định, bảng giá đất cũ được áp dụng hết ngày 31/12/2025 (trừ trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh được quyết định điều chỉnh sớm hơn). Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá thấp hơn giá đất thực tế, khiến kết quả đấu giá chênh lệch lớn so với giá ban đầu. Điều này cũng tạo ra cảm giác giá cao đột biến, bất thường. Đây là việc mà chính quyền địa phương nơi đấu giá đất không hề mong muốn, nhưng cũng rất khó xử lý.

"Vì vậy, để xây dựng được bảng giá đất, cũng như thực sự đưa Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết cùng lúc nhiều vấn đề", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đánh giá.

Nhanh chóng hoàn chỉnh kho dữ liệu về đất đai và đội ngũ tư vấn định giá đất

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và xây dựng bảng giá đất phù hợp với từng địa phương là thách thức rất lớn hiện nay. Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, hướng dẫn cụ thể các phương pháp định giá đất, trường hợp áp dụng. Tuy nhiên, theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Nghị định 71 là chưa đủ, mà Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ ngành liên quan cần phải tiếp tục có những hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa hơn để địa phương có cơ sở rõ ràng, tự tin trong việc xây dựng bảng giá đất.

Điều quan trọng là các quận, huyện cần có kho dữ liệu về đất đai, bất động sản, làm căn cứ để xây dựng giá đất phù hợp với giá thị trường, cũng như là cơ sở để xem xét giá trị thực tế của các giao dịch đất đai.

Luật Đất đai 2024 dự liệu được điều này và đã có các quy định, yêu cầu thông tin đầu vào công khai, minh bạch, phù hợp. Sau thông tin đầu vào, cần phát triển đội ngũ chuyên gia định giá đất, cả về số lượng lẫn chất lượng. Hơn ai hết, đó là lực lượng nòng cốt, có chuyên môn tư vấn định giá đất.

"Đành rằng Luật Đất đai phân cấp, phân quyền cho địa phương, nhưng câu chuyện xác định giá đất lại thuộc về chuyên môn, vì vậy rất cần phát triển đội ngũ định giá đất chuyên nghiệp. Bên cạnh đó cần đảm bảo nguyên tắc hoạt động độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, cơ quan thẩm định giá, cơ quan quyết định giá đất. Song song với đó, là nâng cao trình độ lý luận và thực tiễn cho đội ngũ xác định giá đất ở các địa phương", ông Tuyến nói.

Một nguyên tắc rất quan trọng cần lưu ý khi định giá đất là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Thí dụ, nếu áp giá sau đấu giá đất để tính tiền sử dụng đất quá cao thì dễ gây vướng mắc với người dân.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng nhấn mạnh, Luật Đất đai 2024 xác định việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chứ không phải xác định giá đất theo giá thị trường.

"Thị trường có thị trường thực và thị trường ảo có yếu tố thổi giá, vậy thì xác định theo giá thị trường nào? Khi áp dụng Luật Đất đai mới, giá đất ở một số khu vực cao hơn trước rất nhiều là chưa phù hợp. Giá đất phải phù hợp với giá thị trường, nhưng không có nghĩa là đẩy giá đất lên quá cao, vừa gây khó khăn trong việc đền bù thiệt hại, hoa màu, vừa khó khăn cho chủ đầu tư trong việc nộp tiền sử dụng đất; cũng như sẽ khó thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Vậy nên, việc xem xét cẩn trọng, xác định giá đất phù hợp là rất quan trọng", ông Tuyến nói./.