Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS

Nội dung Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 4 luật

Ngày 27/5/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 79/NQ-CP, thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng. như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 58/TTr-BTNMT và hồ sơ liên quan kèm theo.

Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, trình Quốc hội bổ sung đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 4 luật trên vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024.

Sau đó, trình Quốc hội xem xét, quyết định xây dựng, ban hành Luật theo trình tự, thủ tục rút gọn; cho ý kiến, thông qua tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV vào tháng 5 năm 2024.

Bộ Tư pháp có nhiệm vụ báo cáo lại Chính phủ tại phiên họp Chính phủ gần nhất theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Quy chế làm việc của Chính phủ.

Theo tìm hiểu của Reatimes, đề cương nội dung chi tiết của Luật sửa đổi, bổ sung bao gồm:

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 như sau:

Dự kiến quy định như sau:

"1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024."

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 như sau:

Dự kiến quy định như sau:

"1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024."

Điều 3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 như sau:

Dự kiến quy định như sau:

"1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này."

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 như sau:

Dự kiến quy định như sau:

"2. Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024."

Điều 5. Xử lý quy định chuyển tiếp

Dự kiến quy định như sau:

Cho phép các tổ chức, cá nhân có liên quan đến các điều khoản chuyển tiếp quy định trong Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được lựa chọn hiệu lực thực hiện từ 01 tháng 01 năm 2025 hoặc từ 01 tháng 8 năm 2024.

Điều 6. Hiệu lực thi hành

Dự kiến quy định như sau:

Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Quan điểm của chuyên gia

Trước những băn khoăn của dư luận về việc 4 luật dù chưa có hiệu lực nhưng đã có Luật sửa đổi, bổ sung có thể sẽ tạo ra những thay đổi đột ngột về vận hành của thị trường bất động sản, Reatimes đã ghi nhận quan điểm của một số chuyên gia. 

Theo đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, nếu Luật sửa đổi, bổ sung các luật mới được Quốc hội thông qua thì Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng sẽ chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024. Bên cạnh đó, căn cứ vào đề cương của Luật mới thì ngoài thời gian hiệu lực, thời gian quy định chuyển tiếp, những nội dung khác của các Luật đã được Quốc hội thông qua trước đó không có sự thay đổi.

TS. Nguyễn Văn Đính bày tỏ ủng hộ chỉ đạo của Thủ tướng về đề xuất Quốc hội cho phép các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm. Việc này sẽ tạo cơ sở tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án bất động sản, giúp tăng nguồn cung và bình ổn thị trường. Tuy nhiên bên cạnh đó, nhiều dự án sẽ phải quay trở lại hoàn thiện thủ tục như đấu thầu, đấu giá hay điều chỉnh quy hoạch nếu chưa phù hợp.

Ngoài ra, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội... sẽ thúc đẩy các dự án phát triển. "Bất động sản sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm, nhưng thị trường sẽ không 'bùng' lên, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn các hoạt động đầu tư kinh doanh, quản lý chặt hơn hoạt động môi giới... sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch, công bằng và bền vững", ông Đính nhìn nhận.

Chuyên gia cũng cho rằng, để có thể trình Quốc hội xem xét thay đổi hiệu lực thi hành sớm hơn với 4 luật, thì điều quan trọng hơn cả là sự nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành liên quan trong việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành một cách chi tiết, đảm bảo chất lượng. Trong đó, các nghị định, thông tư phải đảm bảo phản ánh được tinh thần của 4 bộ luật, giúp triển khai một cách đồng bộ, không có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa chỗ này, chỗ kia.

LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cũng cho hay, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 4 luật sẽ thống nhất việc các luật đồng loạt có hiệu lực vào cùng một ngày 01/8/2024. Khi có nhiều kỳ vọng về luật mới nhưng thời gian hiệu lực khác nhau có thể dẫn đến những xung đột giữa các chủ thể. Do đó, việc sửa đổi để các luật cùng có hiệu lực là điều cần thiết.

Khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản được đồng bộ với nhau, sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường. Việc ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành luật sẽ tạo ra sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai và phát triển bất động sản tại Việt Nam. Tác động của những nghị định này đồng hành với mục tiêu chung của Chính phủ nhằm thúc đẩy phát triển bền vững, tăng cường quản lý nguồn đất và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

"Chúng ta có thể hy vọng rằng các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ giúp hệ thống hóa quy trình quản lý và sử dụng đất đai, mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, bền vững. 

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý trong quá trình xây dựng và ban hành những quy định này, cần tránh tình trạng chồng chéo trong các quy định gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân trong quá trình thực hiện giao dịch cũng như các cơ quan Nhà nước trong việc áp dụng luật", LS. Hà kỳ vọng.

Theo đề cương của Luật sửa đổi, bổ sung, cho phép các tổ chức, cá nhân có liên quan đến các điều khoản chuyển tiếp quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai được lựa chọn hiệu lực thực hiện từ 01/01/2025 hoặc từ 01/8/2024.

LS. Hà cho rằng, đây là nỗ lực hợp nhất nhằm đáp ứng nhanh chóng và linh hoạt với đòi hỏi ngày càng phức tạp của thị trường bất động sản. Các quy định chuyển tiếp thường mang lại sự linh hoạt trong thủ tục hành chính, điều này không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn tạo điều kiện thuận lợi để họ nhanh chóng triển khai dự án của mình. Ngoài ra, quy định chuyển tiếp còn có thể giúp giảm rủi ro pháp lý và tăng tính dự đoán trong quá trình quản lý dự án. Bằng cách này, doanh nghiệp bất động sản có thể tập trung hơn vào các khía cạnh quan trọng khác như an toàn xây dựng, chất lượng công trình và bảo vệ môi trường.

"Các luật có hiệu lực sớm là tốt, nhưng quan trọng là các bộ, ngành liên quan cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự thảo Nghị định và sớm ban hành Nghị định để khi Luật có hiệu lực là Nghi định chi tiết cũng có hiệu lực. Thời gian gấp rút nhưng chất lượng Nghị định hướng dẫn thi hành luật cũng phải đặt lên hàng đầu thì Luật mới có hiệu quả", LS. Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh./.