\"Loạn\" phân lô bán nền, cần đẩy mạnh phân cấp cho các địa phương?

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tiếp tục phát đi văn bản đề nghị các địa phương siết chặt tình trạng phân lô, bán nền, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Nhưng theo đánh giá, vấn đề này chỉ là giải pháp tình thế, về lâu dài sẽ có tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS), vì vậy cần phân cấp mạnh cho địa phương trong công tác quản lý.

Thực tế, trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh và trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc đất nền dự án mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… tại không ít địa phương trên cả nước. Đến mức, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải vào cuộc thanh tra tình trạng phân lô bán nền bát nháo tại một số địa phương.

Trong đó, Hà Nội, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Thuận, Bình Phước... là một số các địa phương có tình trạng "loạn" phân lô bán nền đã được báo chí nhắc đến nhiều thời gian qua.

Chỉ tính trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay, có rất nhiều các dự án “ma”, được một số cá nhân, tổ chức vì mục đích thu lợi bất chính, tự ý lập ra, không được cơ quan chức năng nào phê duyệt nhưng vẫn được “chào bán” , “mời gọi” rất nhiệt tình. Kết quả, rất nhiều người dân đã rơi vào bẫy của những “chiêu trò” lừa đảo, “tiền mất tật mang” đển lúc nhận ra thì đã quá muộn màng.

Trước diễn biến bất thường của thị trường đất nền đầu năm 2022, sau đợt sốt đất đỉnh điểm vào đầu năm 2021, hàng loạt các địa phương như: Hà Nội, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu... đã chủ động vào cuộc, yêu cầu đơn vị cấp dưới tạm dừng và kiểm soát chặt việc cho phép phân lô, bán nền. Không thể phủ nhận, việc một số địa phương vào cuộc quyết liệt giống như một liều kháng sinh mạnh ngay lập tức giúp cho thị trường hạ nhiệt. Còn về lâu dài, nút thắt quan trọng nhất vẫn liên quan đến Luật Đất đai, bởi hiện tại Luật Đất đai khi chưa được sửa đổi vẫn còn nhiều bất cập, cản trở quá trình phát triển kinh tế.

Nhiều địa phương cũng đang đẩy mạnh quản lý tình trạng phân lô bán nền trong bối cảnh vấn nạn này chưa có “thuốc đặc trị”. Đơn cử như tại Đồng Nai, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND về tách, hợp thửa đất, quá đó siết lại việc tách nhỏ đất nông nghiệp. Quyết định trên có hiệu lực từ ngày 1/10/2022, với điểm mới là tăng diện tích đất nông nghiệp tối thiểu được tách thửa ở nông thôn từ 1.000 m2 lên 2.000 m2. Điều này nhằm hạn chế được tình trạng “xé nhỏ” đất nông nghiệp, ảnh hưởng đến các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh.

Tuy nhiên, cũng do luật không cấm nên cơ quan chức năng các địa phương cũng gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý. Trong trường hợp các vụ việc diễn ra quá “nóng”, các địa phương thường chọn biện pháp tạm dừng, sửa đổi các quyết định theo hướng nâng điều kiện trong việc phân lô. 

Việc siết chặt hoạt động phân lô, bán nền chỉ là giải pháp mang tính tình thế nhằm ngăn chặn tình hình sốt đất leo thang, ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội cũng như không ít lần gây ra phản ứng trái chiều từ người dân. Qua những diễn biến từ thực tế, các chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) khi hoàn thành cần có sự phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý phân lô, bán nền để hạn chế tối đa những bất cập thời gian qua.

Các chuyên gia đcũng chung quan điểm việc siết chặt phân lô, bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp là hoàn toàn phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường BĐS hiện nay. Đồng thời cũng ủng hộ việc các đô thị lớn hạn chế, tiến tới dừng phân lô, bán nền, mà việc này chỉ nên ưu tiên cho những địa phương có tốc độ đô thị hóa và kinh tế tăng trưởng chậm nhưng phải đầy đủ tiêu chí về cơ sở hạ tầng, khả năng tài chính theo quy định để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền nhằm tiếp tục phát triển dự án mới quy mô hơn.

Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành thì cần phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý phân lô, bán nền để hạn chế tối đa những bất cập thời gian qua, đi kèm là giải pháp, quy định về việc đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, ngành; xử lý nghiêm hành vi vi phạm, xây dựng sai phép, lừa đảo, bán dự án “ma”…