Hàng loạt địa phương \"siết\" phân lô bán nền

Trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh và trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc đất nền dự án mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… tại không ít địa phương trên cả nước. Đến mức, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải vào cuộc thanh tra tình trạng phân lô bán nền bát nháo tại một số địa phương.

Trong đó, Hà Nội, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Thuận, Bình Phước... là một số các địa phương có tình trạng "loạn" phân lô bán nền đã được báo chí nhắc đến nhiều thời gian qua.

Chỉ tính trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay, có rất nhiều các dự án “ma”, được một số cá nhân, tổ chức vì mục đích thu lợi bất chính, tự ý lập ra, không được cơ quan chức năng nào phê duyệt nhưng vẫn được “chào bán” , “mời gọi” rất nhiệt tình. Kết quả, rất nhiều người dân đã rơi vào bẫy của những “chiêu trò” lừa đảo, “tiền mất tật mang” đển lúc nhận ra thì đã quá muộn màng.

Hàng loạt địa phương "siết" phân lô bán nền

Tại Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) vừa có công văn gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội liên quan tới việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất. Sở đề nghị thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2017 đến 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2.

Trong thời gian UBND TP chưa có quy định cụ thể về điều kiện tách, hợp thửa đất, Sở TN-MT đề nghị tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Tại Bình Phước, chính quyền cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Theo đó, Chủ tịch UBND TP đề nghị Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn kể từ 22/3 đến khi có chỉ đạo mới.

Trước đó, Khánh Hòa cũng ra văn bản yêu cầu thực hiện một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Việc xác nhận cho các tổ chức, cá nhân chuyển mục đích, hiến đất mở đường nhằm chia tách thửa sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chưa có sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng được các cấp thẩm quyền phê duyệt, gây thiệt hại cho người mua, dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại tranh chấp dân sự khi giao dịch mua bán đất ở nhưng không chuyển được mục đích sử dụng từ các loại đất khác.

Thậm chí còn có thể xảy ra tình trạng dù được cấp sổ đỏ là đất ở nhưng lại không xin được cấp phép xây dựng vì hạ tầng thi công không đảm bảo kỹ thuật…

Tại Bắc Giang, UBND tỉnh này cũng đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp.

Đồng thời, yêu cầu Sở Xây dựng cần chấn chỉnh các chủ đầu tư tại nhiều khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã bán "lúa non" dưới dạng góp vốn…

Hiện nay trên cở sở các văn bản pháp luật đất đai hiện hành, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án “phân lô bán nền” không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2017 cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và cả đất phi nông nghiệp. Một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở về sự thiếu chặt chẽ và đồng nhất trong các quy định của pháp luật nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, san lấp mặt bằng, sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, chia tách thửa để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần cho người khác không nhằm kinh doanh bất động sản.

Mục đích là để tiến hành tách thửa với số lượng và quy mô lớn với diện tích vài nghìn mét vuông đến vài héc-ta, sau đó phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án “sang chảnh”, có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua.

Tình trạng này gia tăng và kéo dài, nếu không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.

Việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Theo khoản 2 Điều 35 Luật Đất đai 2013, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Đất nền sẽ tăng giá?

Theo các chuyên gia bất động sản, việc phân lô, tách thửa đất nông nghiệp gây hệ lụy như giá đất ở địa phương tăng, găm giữ loại đất đó gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư các dự án bất động sản, làm cho thị trường bất động sản hỗn loạn, nhà nhà người người mua đất, gom đất.

Chưa kể, nhiều khu phân lô bán nền nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và bất ổn xã hội.

Việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt, còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm, chỉ còn những vị trí bất lợi. Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của đất nước, vì thế phải làm sao phát huy tối đa giá trị của tài nguyên này.

Hàng loạt địa phương đã mạnh tay “siết” phân lô bán nền, nhiều môi giới bất động sản cho rằng quy định này sẽ khiến thị trường đất nền “khựng lại”, các giao dịch có thể trầm lắng hơn. Trong khi đó, chuyên chuyên gia đánh giá việc tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Nhưng, tại Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Chính vì vậy HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định này vì không phù hợp với pháp luật đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.

Về giá đất, chuyên gia bất động sản cho rằng, đất ở các dự án đầy đủ pháp lý hầu hết giá đều cao, không có dự án nào giá thấp nên không sợ việc tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp sẽ làm giá đất ở dự án tăng giá thêm bởi giá tăng sẽ càng thanh khoản chậm.

Đánh giá từ các chuyên gia quy hoạch cho rằng, việc phân lô, bán nền nếu tiếp tục phát triển manh mún, tự phát sẽ tạo sự lộn xộn lớn của  bộ mặt đô thị. Nói về hệ lụy của tình trạng này, TS. Võ Trí Thành khẳng định: “Thật khó hình dung được những khu đô thị xanh, sạch, đẹp với những khu công cộng tốt bị tình trạng phân lô, bán nền như hiện nay phá vỡ không gian. Tình trạng phân lô, bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lởm khởm về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông”.