Làm thế nào để thoát sự mập mờ trong phí quản lý chung cư?

Tuy nhiên, sự quá tải trong nguồn cung này không chỉ khiến người mua quay cuồng trước muôn vàn lựa chọn mà còn tạo điều kiện cho những dự án không đảm bảo, "cò" chung cư lộng hành.

Đồng thời, người mua cũng sẽ gặp khó khăn hơn trong việc phân biệt, so sánh các loại thuế, phí giữa các dự án.

Dưới đây là một số quy định và lưu ý về phí quản lý nhà chung cư mà người mua nhà cần chú ý trong quá trình ký hợp đồng mua bán và sử dụng căn hộ chung cư để tránh sự mập mờ, lạm dụng khoản tiền này của chủ đầu tư.

Phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định

“Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:

(a) Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư, các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

(b) Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.”

Tùy vào tiêu chuẩn của dự án (như cao cấp, thông thường hay giá rẻ) mà khoản phí quản lý này có thể dao động từ 4.000/m2 - 10.000/m2 ở TP. Hà Nội hoặc 10.000/m2 - 18.000/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Mặc dù mỗi dự án sẽ có một mức thu khác nhau nhưng không được vượt trần của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi xây dựng chung cư đó (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận riêng giữa chủ đầu tư và khách hàng).

Nhưng trên thực tế đã xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa các chủ đầu tư và khách hàng xung quanh loại phí này.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những quy định thiếu rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc trong hợp đồng quy định Chủ đầu tư có toàn quyền quyết định mức phí.

Để tránh rơi vào trường hợp này, người mua nhà cần chú ý tới một số nội dung sau:

Thứ nhất, điều khoản về quản lý và sử dụng khu chung cư.

Bản quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư.

Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua.

Vậy nên, người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ.

Thứ hai, mức phí quản lý.

Nhìn chung, mức phí quản lý thường tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ. Do vậy, căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích.

Nhưng dù lựa chọn nhà ở phân khúc nào thì người mua nhà vẫn cần hỏi rõ mức phí quản lý trước khi đặt bút ký hợp đồng để tránh những tranh chấp đáng tiếc sau này.

Tương ứng với mức phí quản lý mà bên mua phải bỏ ra là các công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà bên bán cung cấp cho bên mua trước khi thành lập Ban quản trị.

Bởi vậy, người mua nhà nên yêu cầu bên bán quy định rõ danh mục các dịch vụ được cung cấp, trong đó có thể có các dịch vụ tối thiểu và dịch vụ gia tăng như: dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, quản lý vận hành, thể thao, chăm sóc sức khỏe…

Trong trường hợp mức phí thu hoặc các dịch vụ được cung cấp trên thực tế khác với các điều khoản đã quy định trong hợp đồng, người mua nhà có quyền yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện đúng hoặc tiến hành thỏa thuận lại trước khi điều chỉnh.