Không phải mọi phân khúc bất động sản đều chững lại

Nếu những tháng đầu năm 2022 thị trường bất động sản thể hiện rõ tín hiệu phục hồi với nhiều hoạt động sôi nổi và những diễn biến tích cực thì đến các tháng giữa năm thị trường có phần chững lại. Đâu là nguyên nhân dẫn đến thực tế này, có phải mọi phân khúc bất động sản đều trầm lắng và hạ nhiệt hay không? Reatimes đã cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM để làm rõ hơn về vấn đề này.

PV: Thị trường bất động sản 2022 đã đi hết nửa chặng đường với nhiều diễn biến phức tạp do các yếu tố chủ quan và khách quan. Đến thời điểm hiện tại, có nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2022, UBND TP.HCM cho biết, tính chung 6 tháng đầu năm tổng sản phẩm trên địa bàn ước đạt 728.706 tỷ đồng, tăng 3,82% so với cùng kỳ. Trong đó, có 5/9 ngành dịch vụ có mức tăng trưởng trên 6% so với cùng kỳ. Chỉ có duy nhất một ngành giảm là hoạt động kinh doanh bất động sản với mức 5,82%. 

Tại một báo cáo khác của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng sản phẩm nhà, đất được bán ra trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch mua bán loại hình đất nền có dấu hiệu chậm lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về quy hoạch dự án. Lượng quan tâm bất động sản cũng giảm 9%, tập trung chủ yếu ở loại hình đất nền dự án.

Ví dụ như đầu năm 2021, một nhà đầu tư mua đất chỉ với giá 1 tỷ đồng song đến thời điểm hiện tại có thể đã tăng lên 2 tỷ đồng. Thế nhưng, họ rao bán suốt vài tháng nay vẫn chưa thể tìm được người mua. Đây chính là những minh chứng rõ nhất cho việc thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại trong thời gian gần đây. Và bất chấp giá bất động sản không ngừng tăng, thậm chí có lúc tăng nóng, nhu cầu người mua và đầu tư luôn cao, song thực tế là nguồn cung không có, thanh khoản thấp, giao dịch trì trệ. 

PV: Nguyên nhân nào khiến thị trường bất động sản diễn biến như vậy, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản diễn biến cầm chừng như hiện tại. 

Trước hết là thu nhập của người mua bị ảnh hưởng do đại dịch Covid-19. Mặc dù, nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của người dân rất lớn nhưng không phải đa phần họ đều có tiền để đáp ứng các nhu cầu đó. Trải qua hơn 2 năm sống chung với dịch bệnh, nhiều công việc bị đình trệ khiến thu nhập người dân bị giảm sút, từ đó, khả năng mua để ở hay đầu tư bất động sản sẽ có phần hạn chế.

Thứ hai, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà hay giá vật liệu diễn biến thất thường nhưng nhìn chung đều tăng do lạm phát khiến giá nhà ở tăng, trong khi các chủ đầu tư lại gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Thứ ba, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản từ tín dụng và trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đang rơi vào khó khăn, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân mạnh về tài chính đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.

Thứ tư, hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch bất động sản của Chính phủ và các cơ quan, ban ngành liên quan cũng góp phần khiến nhịp kinh doanh bất động sản của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn hồi đầu năm. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng sụt giảm.

Bên cạnh đó, việc thị trường có phần chững lại một phần đến từ việc bất động sản nhiều nơi đã tăng quá nhanh và quá nóng. Từ đó, nhà đất bị định giá quá cao khiến sản phẩm khó bán, người có nhu cầu thực khó mua.

PV: Như vậy, nhìn chung thị trường, có phải mọi phân khúc đều chững lại hay không?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Hiện nay, thị trường bất động sản chững lại tuỳ vào từng phân khúc. Trong khi giao dịch của các phân khúc đất nền và biệt thự hay căn hộ bị sụt giảm so với những tháng trước thì phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, sản phẩm cho thuê có pháp lý tốt cùng chủ đầu tư uy tín thì vẫn có tín hiệu khả quan. 

Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là phân khúc nhận được nhiều tín hiệu khởi sắc nhất. Từ việc mở cửa đường bay đến hộ chiếu vaccine mùa du lịch… đã giúp các cơ sở lưu trú, villa, biệt thự nghỉ dưỡng đều ghi nhận lượng khách đông đảo, cao nhất trong gần 3 năm trở lại đây. Thậm chí nhiều cơ sở lưu trú còn quá tải vì nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân tăng lên nhanh chóng. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng ven đô thời gian qua cũng là một điểm sáng trên thị trường và trở thành tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư nội đô. 

Đối với bất động sản công nghiệp, ngay sau khi dịch bệnh được kiểm soát, các hoạt động cung ứng được nối lại, thị trường này đã nhanh chóng phục hồi và phát triển. Dòng vốn FDI đổ về đây vẫn không ngừng tăng lên. Trong 6 tháng đầu năm 2022, theo nhiều báo cáo ghi nhận, nước ta đã thu hút được đa dạng dòng vốn từ nhiều nước khác nhau. Các mặt bằng khu công nghiệp cho thuê gần như phủ kín, thậm chí, để đáp ứng nhu cầu, bất động sản công nghiệp đang có làn sóng dịch chuyển từ hai miền Bắc và Nam về miền Trung do nơi đây sở hữu quỹ đất khá lớn.

PV: Theo ông, tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản có còn kéo dài hay chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian ngắn?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Khó có thể dự đoán được diễn biến của thị trường một cách chính xác. Nhưng như tôi đã chia sẻ, nếu các chính sách vĩ mô tiếp tục được đưa ra theo chiều hướng kiểm soát quá mạnh, quá chặt chẽ, thị trường bất động sản sẽ khó hồi phục và phát triển trong thời gian tới. 

Ngược lại, nếu các chính sách được nới lỏng, các thủ tục pháp lý được giải quyết, nguồn vốn đổ vào bất động sản không bị “chặn” thì chắc chắn thị trường sẽ nhanh chóng lấy lại phong độ. Khi đó, doanh nghiệp sẽ tích cực và chủ động tạo ra nguồn cung mới, nhà đầu tư phấn khởi mua bán, người mua nhà có nhiều sự lựa chọn. 

Tất nhiên, bên cạnh những yếu tố chủ quan thì vẫn phụ thuộc vào các yếu tố khách quan như: Căng thẳng địa chính trị trên thế giới, lạm phát giá cả…

PV: Nhìn ở góc độ tích cực, sự chững lại của thị trường bất động sản cũng giúp các nhà đầu tư chậm lại, các cơn sốt đất, sốt giá được hạ nhiệt, thị trường có phần thanh lọc mạnh mẽ. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Tất nhiên mọi vấn đề đều có hai mặt, lợi và hại. Nếu thị trường chững lại trong một khoảng thời gian cho phép, cụ thể là khoảng 2 - 3 tháng thì đây sẽ là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại thị trường để có sự điều chỉnh phù hợp và đặc biệt hướng đến việc xây dựng mang lại những sản phẩm có giá trị thực cho nhà đầu tư cũng như các khách hàng nhu cầu mua để ở.

Đây sẽ là cơ hội để loại bỏ các nhà đầu tư yếu kém, dùng đòn bẩy tài chính nhiều và các sản phẩm bất động sản kém chất lượng. 

PV: Theo ông, giải pháp nào để kích hoạt thị trường bất động sản sôi động trở lại, phát huy vai trò “đầu kéo” trong nền kinh tế ?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Thị trường luôn vận động theo quy luật cung - cầu, quy luật về giá cả nhưng nhìn chung, nếu các điều kiện liên quan tác động theo chiều hướng tích cực thì thị trường sẽ phát triển tốt và khởi sắc. 

Cụ thể, thứ nhất, không nên kiểm soát quá chặt nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản ở mọi kênh, đặc biệt là vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. 

Thứ hai, bên cạnh việc đánh thuế giao dịch, chuyển nhượng bất động sản đúng với giá thị trường thì cũng cần đảm bảo bồi thường, đền bù để giải phóng mặt bằng đúng giá thị trường cho người dân. Cần giải quyết nhanh chóng thủ tục hồ sơ, tránh "ôm" hồ sơ quá lâu khiến giao dịch trì hoãn khó thực hiện.

Thứ ba, phải sớm khơi thông các dự án bất động sản đang ách tắc hiện nay do vướng mắc về thủ tục hành chính, chấp thuận chủ đầu tư để cung cấp nguồn cung ra thị trường nhằm hạ giá thành sản phẩm, cân đối cung - cầu.

PV: Đánh giá về triển vọng thị trường giai đoạn tới, ông có nhìn nhận như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Trong thời gian ngắn hạn, cụ thể là quý III/2022, thị trường vẫn sẽ bình lặng, giao dịch chậm lại, nguồn cung tiếp tục hạn chế. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm bất động sản vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. 

Nhìn vào trung hạn, trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường vẫn còn nhiều trợ lực, tín hiệu tích cực như: Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm trên 7,5%, chỉ số lạm phát đang được hạn chế ở mức khả quan, nhu cầu đầu tư bất động sản luôn hiện hữu và tăng mạnh, dòng vốn FDI vẫn sẽ lựa chọn Việt Nam là bến đỗ… Vì vậy, thị trường bất động sản được tin tưởng sẽ phát triển và khởi sắc./.

- Trân trọng cảm ơn ông!