HoREA kiến nghị không tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

HoREA kiến nghị không tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Liên quan dự thảo quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, HoREA vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tại văn bản này, HoREA bày tỏ hoan nghênh Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/3 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

HoREA nhấn mạnh, không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua. Theo đó, rất cần thiết nghiên cứu và trả lời ý kiến trong cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề nghị “cần làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?”. 

Nguyên nhân "vướng" chủ yếu là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và cũng chưa tìm được điểm cân bằng về lợi ích. Nhất là, chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.

Theo đó, HoREA cho rằng, việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận; chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà mới. Việc này áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng mới sẽ làm tăng gánh nặng và độ phức tạp cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng, nhất là cấp tỉnh và cấp huyện.

Bởi vừa phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư hiện hữu theo chế độ “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”, vừa sẽ phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư được xây dựng trong tương lai theo chế độ “sở hữu có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Vì thế, HoREA kiến nghị: "Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây".

Hiểu đúng về đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới, Bộ Xây dựng có đề xuất bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Không ít người dân lo lắng về căn nhà mình đang sở hữu và theo dự đoán giá phân phúc này sẽ giảm xuống.

Dựa trên cơ sở nghiên cứu, cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, chia sẻ với báo chí trước đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng chỉ ra nguyên nhân vì sao Bộ Xây dựng lại đề xuất việc cần có quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Thứ nhất, trong hơn chục năm qua, công tác cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ của nước ta đặc biệt là tại các đô thị lớn gặp nhiều khó khăn nên tiến độ rất chậm. Một trong những nguyên nhân đó là người dân cho rằng sở hữu nhà chung cư là sở hữu vĩnh viễn, cho nên người dân có quyền quyết định số phận nhà chung cư mặc dù nhà chung cư đó không còn khả năng sử dụng và theo quy định của pháp luật là phải phá dỡ để xây dựng lại.

Thứ hai, chung cư là một công trình rất đặc biệt có liên quan đến tính mạng, tài sản của nhiều người. Trong quá trình sử dụng nếu như không quan tâm đến chất lượng của công trình, không quan tâm đến bảo đảm an toàn tính mạng thì nếu chẳng may xảy ra tình trạng đổ sập không kiểm soát được thì rất nguy hiểm. Chính vì thế, theo ông Khởi, việc đề xuất quy định này dựa trên mục tiêu phải làm sao bảo đảm an toàn tính mạng con người. Khi nhà chung cư đã không còn niên hạn sử dụng tức là không còn khả năng sử dụng được nữa, thực tế bắt buộc phải phá dỡ. Và theo quy định của pháp luật dân sự thì tài sản khi bị tiêu huỷ đồng nghĩa rằng quyền sở hữu cũng chấm dứt. Do đó đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình hoàn toàn phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự.

Thứ ba, quy định xuất phát trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của người dân. Khi đề xuất quy định thời gian sở hữu này, Bộ Xây dựng cũng đã đặt ra tất cả những tình huống ở khía cạnh chủ sở hữu, chứ không phải là khi hết hạn sở hữu thì bắt buộc người dân phải chuyển đi và người dân không được bảo vệ gì.

Nếu như quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trên cơ sở quyền sử dụng đất vẫn sử dụng lâu dài thì sau khi hết hạn sở hữu người dân vẫn còn quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp phải phá dỡ khi hết hạn sử dụng thì người dân được quyền lựa chọn phương thức là tái định cư tại chỗ hoặc chuyển nhượng sử dụng đất để di chuyển đến nơi mới. Trong trường hợp khác, nếu Nhà nước có quy hoạch sử dụng diện tích đất đó vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia thì người dân sẽ được hưởng chế độ tái định cư theo quy định. Còn nếu như khu vực nhà chung cư phải phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại chung cư thì người dân được quyền tiếp tục tái định cư tại vị trí cũ trên cơ sở thống nhất và thuận lựa chọn doanh nghiệp đóng góp tiền vào xây dựng thành nhà mới.

Thứ tư, quy định thời hạn sở hữu theo niên hạn sử dụng không có nghĩa là có một thời hạn nhất định nào đó mà thời hạn sở hữu được quy định theo niên hạn sử dụng công trình mà niên hạn sử dụng công trình được phân rõ theo từng cấp công trình.

Ông Khởi phân tích, hiện nay có 5 cấp công trình: Cấp đặc biệt, cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 và từng cấp công trình có niên hạn sử dụng khác nhau. Ví dụ cấp đặc biệt phải là trên 100 năm. Cấp 1 là khoảng 80 - 100 năm. Cấp 2 từ 50 - 100 năm... Như vậy, tuỳ từng nhà chung cư, khi chủ đầu tư xây dựng hồ sơ thiết kế họ thiết kế theo nhu cầu cấp bao nhiêu thì thời hạn sở hữu sẽ theo thời hạn sử dụng công trình bấy nhiêu.

Khi hết thời hạn theo cấp công trình, Nhà nước sẽ kiểm định lại chất lượng nhà chung cư và sau khi kiểm định nếu như người dân sử dụng bảo dưỡng duy tu nhà chung cư đó tốt thì có thể thời hạn được kéo dài hơn so với thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế. Do đó, thời hạn sở hữu công trình cũng sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Ngoài ra, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn đối với nước ta là mới, tuy nhiên nhiều nước trên thế giới đã áp dụng rất lâu. Tuỳ mỗi nước có thời hạn sử dụng khác nhau, có nước 30 năm, 50 năm, có nước 99 năm hoặc cụ thể ví dụ như Trung Quốc thì trong khoảng 50 - 70 năm. Có thể thấy, nếu quy định thời hạn sở hữu theo niên hạn sử dụng của từng cấp công trình thì Việt Nam quy định thời hạn được cho là dài và lâu hơn nhiều so với các nước khác.