Hiểu đúng về đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Vì sao đề xuất chung cư có thời hạn sở hữu?

Tuần vừa qua, Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi) và nhận được nhiều sự quan tâm từ dư luận xã hội. 

Sau nhiều ý kiến tranh luận đối với bản dự thảo lần 1, trong bản dự thảo lần này, Bộ tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án một là quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Phương án hai là giữ nguyên theo quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu, người mua nhà được sở hữu nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. 

Dựa trên cơ sở nghiên cứu, cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chỉ ra nguyên nhân vì sao Bộ Xây dựng lại đề xuất việc cần có quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Thứ nhất, trong hơn chục năm qua, công tác cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ của nước ta đặc biệt là tại các đô thị lớn gặp nhiều khó khăn nên tiến độ rất chậm. Một trong những nguyên nhân đó là người dân cho rằng sở hữu nhà chung cư là sở hữu vĩnh viễn, cho nên người dân có quyền quyết định số phận nhà chung cư mặc dù nhà chung cư đó không còn khả năng sử dụng và theo quy định của pháp luật là phải phá dỡ để xây dựng lại.

Thứ hai, chung cư là một công trình rất đặc biệt có liên quan đến tính mạng, tài sản của nhiều người. Trong quá trình sử dụng nếu như không quan tâm đến chất lượng của công trình, không quan tâm đến bảo đảm an toàn tính mạng thì nếu chẳng may xảy ra tình trạng đổ sập không kiểm soát được thì rất nguy hiểm. Chính vì thế, theo ông Khởi, việc đề xuất quy định này dựa trên mục tiêu phải làm sao bảo đảm an toàn tính mạng con người. Khi nhà chung cư đã không còn niên hạn sử dụng tức là không còn khả năng sử dụng được nữa, thực tế bắt buộc phải phá dỡ. Và theo quy định của pháp luật dân sự thì tài sản khi bị tiêu huỷ đồng nghĩa rằng quyền sở hữu cũng chấm dứt. Do đó đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình hoàn toàn phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự.

Thứ ba, quy định xuất phát trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của người dân. Khi đề xuất quy định thời gian sở hữu này, Bộ Xây dựng cũng đã đặt ra tất cả những tình huống ở khía cạnh chủ sở hữu, chứ không phải là khi hết hạn sở hữu thì bắt buộc người dân phải chuyển đi và người dân không được bảo vệ gì.

Nếu như quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trên cơ sở quyền sử dụng đất vẫn sử dụng lâu dài thì sau khi hết hạn sở hữu người dân vẫn còn quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp phải phá dỡ khi hết hạn sử dụng thì người dân được quyền lựa chọn phương thức là tái định cư tại chỗ hoặc chuyển nhượng sử dụng đất để di chuyển đến nơi mới. Trong trường hợp khác, nếu Nhà nước có quy hoạch sử dụng diện tích đất đó vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia thì người dân sẽ được hưởng chế độ tái định cư theo quy định. Còn nếu như khu vực nhà chung cư phải phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại chung cư thì người dân được quyền tiếp tục tái định cư tại vị trí cũ trên cơ sở thống nhất và thuận lựa chọn doanh nghiệp đóng góp tiền vào xây dựng thành nhà mới.

Thứ tư, quy định thời hạn sở hữu theo niên hạn sử dụng không có nghĩa là có một thời hạn nhất định nào đó mà thời hạn sở hữu được quy định theo niên hạn sử dụng công trình mà niên hạn sử dụng công trình được phân rõ theo từng cấp công trình.

Ông Khởi phân tích, hiện nay có 5 cấp công trình: Cấp đặc biệt, cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 và từng cấp công trình có niên hạn sử dụng khác nhau. Ví dụ cấp đặc biệt phải là trên 100 năm. Cấp 1 là khoảng 80 - 100 năm. Cấp 2 từ 50 - 100 năm... Như vậy, tuỳ từng nhà chung cư, khi chủ đầu tư xây dựng hồ sơ thiết kế họ thiết kế theo nhu cầu cấp bao nhiêu thì thời hạn sở hữu sẽ theo thời hạn sử dụng công trình bấy nhiêu.

Khi hết thời hạn theo cấp công trình, Nhà nước sẽ kiểm định lại chất lượng nhà chung cư và sau khi kiểm định nếu như người dân sử dụng bảo dưỡng duy tu nhà chung cư đó tốt thì có thể thời hạn được kéo dài hơn so với thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế. Do đó, thời hạn sở hữu công trình cũng sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Ngoài ra, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn đối với nước ta là mới, tuy nhiên nhiều nước trên thế giới đã áp dụng rất lâu. Tuỳ mỗi nước có thời hạn sử dụng khác nhau, có nước 30 năm, 50 năm, có nước 99 năm hoặc cụ thể ví dụ như Trung Quốc thì trong khoảng 50 - 70 năm. Có thể thấy, nếu quy định thời hạn sở hữu theo niên hạn sử dụng của từng cấp công trình thì Việt Nam quy định thời hạn được cho là dài và lâu hơn nhiều so với các nước khác.

Lo lắng "mất trắng" sổ hồng

Chị Thanh Nhàn (43 tuổi) đang sở hữu một căn chung cư tại quận Cầu Giấy - Hà Nội chia sẻ: “Sau khi nghe thông tin về chung cư có thời hạn sở hữu tôi thấy rất lo lắng. Hai vợ chồng tích góp vay mượn nhiều để mua được căn nhà chung cư này mà nếu sau 50 năm hay 70 năm không được ở nữa, lúc đó thành ra mất trắng, không còn gì nữa thì biết làm sao”?

Nhiều người dân đang và có ý định mua chung cư làm nơi an cư lâu dài đều có chung băn khoăn này với chị Nhàn. Bởi, đối với người dân, chung cư vốn là tài sản lớn của họ, họ sẵn sàng bỏ ra rất nhiều tiền thậm chí là đi vay rồi trả nợ hàng tháng để có thể sở hữu một căn cho mình.  

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra câu trả lời lý giải cho những khúc mắc của người dân: "Quy định thời hạn sở hữu không áp dụng đối với những trường hợp cấp phép trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành. Người dân sở hữu chung cư hiện nay vẫn tiếp tục được áp dụng thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Những trường hợp cấp phép xây dựng hoặc được miễn phép nhưng có các thiết kế mà xác định phê duyệt cấp sau ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ áp dụng thời hạn sở hữu", ông Khởi nói thêm.

Ông Khởi cho biết thêm, nếu dự thảo Luật được Quốc hội thông qua theo đúng chương trình thì sẽ có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2024, và những trường hợp cấp phép sau đó mới áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Cơ hội an cư tăng lên, giá nhà giảm

Quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực.

“Quy định này có tác động đến câu chuyện giá và cũng sẽ tạo cơ hội cho nhiều người, đặc biệt là những người có khả năng tài chính vừa phải có thể tiếp cận được các nhà chung cư với mức giá phù hợp. Để thúc đẩy người dân mua nhà chung cư, có thể các chủ đầu tư sẽ phải tính toán phương án thiết kế của mình với nhà chung cư có thời hạn khoảng 50 - 70 năm hoặc 80 năm, với thời hạn ngắn thì giá cả sẽ giảm xuống. Cho nên ở một góc độ nào đó, chúng tôi cho rằng quy định này có tác động 2 mặt, một là về giá, 2 là về cơ hội tiếp cận nhà ở chung cư của người dân”, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định. 

Cũng theo ông Khởi, để cấu thành giá nhà chung cư có rất nhiều yếu tố, trong đó có giá đất, giá thành xây dựng, và giá thành xây dựng lại bị tác động ảnh hưởng bởi các cấp nhà công trình. Khi xây dựng công trình mà có cấp cao với niên hạn sử dụng lâu thì chi phí lớn, chi phí lớn dẫn đến cấu thành giá lớn. Do đó khi xác định thời hạn, các nhà đầu tư và người dân cũng sẽ biết được việc mua nhà chung cư này được sở hữu bao lâu, như vậy mức giá sẽ khác.

Sẽ không còn câu chuyện chỉ có chủ đầu tư mới có thể quyết định được giá thành như thế nào mà người dân cũng sẽ nắm được rằng với công trình nhà chung cư mà mình mua sẽ có giá theo đúng cấp là bao nhiêu chứ không thể mua loại cấp này mà giá lại là cấp khác. Khi mua nhà chung cư với cấp đặc biệt chắc chắn giá sẽ khác với giá cấp 2 hoặc cấp 3, do các yêu cầu về chi phí vật liệu, các yêu cầu về độ bền cao hơn, chi phí đầu vào cũng cao hơn.

Ông Khởi cũng nhấn mạnh, khi đề xuất Dự thảo này, Bộ Xây dựng đã có những nghiên cứu, dựa trên cơ sở tham khảo nước ngoài, tham khảo ý kiến của các địa phương, đánh giá từ các chuyên gia, cùng chỉ ra những ưu điểm, khuyết điểm, đã có đánh giá rất kỹ nếu như áp dụng theo phương án có thời hạn sở hữu thì sẽ tác động như thế nào đến người dân. Bộ Xây dựng đánh giá ở nhiều góc độ khác nhau và kết quả cho thấy phương án sở hữu có thời hạn đem lại nhiều ưu điểm hơn.

Hiện Bộ Xây dựng đang tiếp tục lấy ý kiến công khai trên trang web không chỉ của Bộ Xây dựng mà cả trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ.

“Chúng tôi sẽ tiếp thu tối đa, nghiên cứu tối đa những ý kiến góp ý của người dân và sẽ có những báo cáo khách quan về ý kiến người dân đối với các quy định mới này để làm sao sẽ bảo đảm hài hoà hết tất cả các lợi ích của người dân”, ông Khởi nhấn mạnh./.