Hà Nội: Cải tạo chung cư cũ, sẽ có cơ hội mới?

Từ năm 2008, việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ đã được Thành phố Hà Nội quan tâm, triển khai. Tuy nhiên, những vướng mắc về cơ chế, quy hoạch... vẫn là trở ngại lớn khiến công việc này chậm được thực hiện. Đến thời điểm hiện tại, hơn 1 thập kỷ trôi qua, Hà Nội được cho là đang đứng trước một cơ hội mới trong việc cải tạo chung cư cũ.

Để thực hiện được chủ trương mang tính xã hội và yêu cầu tái thiết đô thị cao, trong buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ ngày 26/03/2021, Hà Nội định hướng giải pháp quy hoạch xem xét nghiên cứu áp dụng phân làm 03 mô hình cấp độ gồm: Khu chung cư cũ: quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết; Nhóm chung cư cũ: quy mô lập tổng mặt bằng; Tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ: quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ + đề án nghiên cứu phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận. Từ đó có cơ chế chính sách, biện pháp tổ chức triển khai phù hợp nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án, đồng thời có phương án tạm cư, tái định cư phù hợp nhất, trên cơ sở đó nghiên cứu bổ sung vào nội dung đề xuất cơ chế chính sách đặc thù;...

Cụ thể, đối với mô hình khu chung cư cũ sẽ nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) đảm bảo cân đối tổng thể toàn khu đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư cũ để nghiên cứu triển khai cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu (đạt khoảng 20 - 25% tổng diện tích đất các chung cư cũ) để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi và cân bằng hiệu quả đầu tư dự án.

Những chính sách, mô hình đặc thù sẽ mở ra một cơ hội mới cho Hà Nội trong việc cải tạo chung cư cũ?

Đối với mô hình nhóm chung cư cũ, thực hiện như mô hình khu chung cư cũ. Trường hợp diện tích đất nhỏ, chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận.
Mô hình tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có để giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số) để tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Chính quyền Hà Nội đang rất tự tin về tính khả thi của việc xử lý dứt điểm cải tạo chung cư cũ khi cam kết đảm bảo thực hiện quy hoạch theo hướng tăng các chỉ tiêu khống chế, giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng để thực hiện.

Đặc biệt là khi Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng đã được Bộ Xây dựng công khai lấy ý kiến ngày 5/4/2021. Trong đó, một số nội dung được đánh giá là bước tiến để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới đây. Cụ thể, quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch; quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư; quy định về bồi thường tái định cư.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện, tháo gỡ những vướng mắc, bật cập hiện nay, trong năm 2020, Hà Nội đã đề xuất, kiến nghị một số cơ chế, chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

TP đề xuất bổ sung hai tiêu chí để đưa chung cư cũ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng mới, gồm chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng và chung cư cũ có hạ tầng quá tải, không đáp ứng về điều kiện vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân.

Về quy hoạch, thành phố giao nhà đầu tư đủ điều kiện tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn (khuyến khích tư vấn nước ngoài) nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể toàn khu theo hướng giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng tối đa chiều cao để tăng tối đa diện tích và không gian (kể cả công trình ngầm) sử dụng vào mục đích công cộng, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và gắn kết với khu vực. Đối với nhà nguy hiểm cấp độ D nằm trong các khu cho phép Hà Nội phá dỡ và xây dựng lại trước, sau đó sẽ cập nhật quy hoạch vào toàn khu.

Sau khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và Kế hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ được phê duyệt, thành phố giao sở, ngành xây dựng tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức chương trình xúc tiến đầu tư để kêu gọi, lựa chọn chủ đầu tư đủ điều kiện năng lực thực hiện đồng bộ toàn khu.

Theo đó, Hà Nội sẽ hoàn trả (không thu tiền) diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ với hệ số k = 1 so với diện tích hợp pháp của căn hộ cũ. Trường hợp tái định cư tại chỗ có diện tích lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư. 

Hộ dân ở tầng một được thuê diện tích kinh doanh tại khu vực dịch vụ của dự án. Hộ dân có quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp nếu tái định cư tại chỗ bằng nhà và đất ở thì được áp dụng hệ số k = 1. Hộ dân thuộc các dự án trong khu vực bốn quận nội thành cũ nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 được áp dụng hệ số k gấp hai lần so với tái định cư tại chỗ.

Cũng theo đề xuất của Hà Nội, cơ chế tài chính được xác định trên cơ sở đặc thù của từng dự án. Trường hợp không tự cân đối tài chính thì nhà đầu tư được xem xét, bố trí dự án khác để bù đắp tài chính khi thực hiện dự án. 

Còn đối với nhà chung cư cũ độc lập, việc phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp quận xem xét lập kế hoạch và tổ chức thực hiện cải tạo, xây dựng mới sẽ đẩy nhanh được tiến độ cũng như theo dõi, giám sát tốt hơn việc chủ đầu tư xây dựng nhà ở đồng bộ với hạ tầng theo quy hoạch; đồng thời tăng cường trách nhiệm của cấp chính quyền trong việc cải thiện nhà ở cho người dân.

Phải công nhận những nỗ lực của UBND TP. Hà Nội nhưng việc không làm được “đến nơi, đến chốn” mới khiến việc cải tạo chung cư vẫn mãi kéo dài. Hiệu quả thực tế của "chiến dịch" cải tạo chung cư cũ đến đâu thì “hồi sau mới rõ” bởi khát vọng của chính quyền là chưa đủ, “nhiệm vụ chính trị” này muốn thành công thì vẫn không thể thiếu được sự đồng lòng của người dân cũng như doanh nghiệp, chủ đầu tư. Chính vì vậy, chính quyền Hà Nội vẫn cần phải thực hiện song song các giải pháp, san sẻ với nỗi thống khổ của người dân cũng như lắng nghe những chia sẻ, mong muốn của doanh nghiệp để mở ra một cơ hội mới cho Hà Nội. Những "thất bại" trong quá khứ đã chứng minh cho điều đó. 

Năm 2017, UBND TP. Hà Nội có ra quyết định di dời những hộ dân sống tại 02 đơn nguyên của nhà G6A khu tập thể Thành Công. Tuy nhiên, do không thống nhất được về việc tái định cư cho cư dân nên kế hoạch bị trì hoãn.
Cuối năm 2019,  Dự án Cải tạo khu tập thể Thành Công được giao cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển công nghệ cao (Decotech) làm chủ đầu tư. Song, đơn vị này đã không đáp ứng được thời hạn nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch trước ngày 31/12/2019. Do vậy, UBND TP. Hà Nội thông báo chấm dứt nhiệm vụ nghiên cứu lập quy hoạch đối với Decotech.
Đầu năm 2020, TP. Hà Nội tiếp tục giới thiệu ý tưởng cải tạo, xây dựng mới khu tập thể chung cư cũ Thành Công của Công ty CP Tập đoàn Ecopark (tên cũ là Công ty Cổ phần Ðầu tư phát triển đô thị Việt Hưng - Vihajico chủ đầu tư khu đô thị Ecopark). Đáng chú ý, ý tưởng lần này của Ecopark để xuất sử dụng khu vực chợ Thành Công để khởi công xây dựng dự án vì khu vực này có nhiều thuận lợi để triển khai. Việc sử dụng khu vực chợ sẽ có ngay diện tích khoảng 3.000m2 mà không phải tổ chức tạm cư. Tuy nhiên, phương án này vấp phải sự phản đối của nhiều người dân và chuyên gia.

Rất nhiều phương án được đưa ra nhưng "nhiệm vụ chính trị" này vẫn chưa đạt được những kết quả khả quan

Trở lại khoảng những năm 70 – 80 của thế kỷ trước, Hà Nội có hàng chục khu tập thể (KTT) được xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân. Nổi tiếng nhất phải kể đến các khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Dệt 8/3…

Những khu tập thể, chung cư cũ khi ấy là niềm ao ước của người dân Hà Nội những năm hòa bình lập lại.

Hơn một nửa thế kỷ trôi qua, khi tốc độ đô thị hóa của cả thành phố và các đô thị khác trong nước đang diễn ra chóng mặt, thì những căn nhà 10 – 18m2 từng là niềm tự hào của bao gia đình đã trở thành nỗi ám ảnh, thậm chí là “con dao” treo lơ lửng trên sợi tóc, đe dọa sự an toàn của cư dân đến mức báo động. Chất lượng công trình xuống cấp trầm trọng, cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của những người dân sống tại đây rất khổ cực.

Có mặt ở khu tập thể Quỳnh Mai được xây dựng vào thời kỳ 1954 - 1965, PV đã có cuộc trò chuyện với bà Tống Thị Thu Thảo chủ một căn hộ rộng khoảng 20m2 tại đơn nguyên A6.

Theo đó, bà Thảo kể: “Khi tôi đi làm công nhân ở nhà máy dệt 8-3 thì được Nhà nước phân cho căn hộ này từ đầu những năm 80. Ban đầu, chỉ có tôi với chồng ở cũng tạm chấp nhận được. Sau này, có thêm đứa con nữa cũng vẫn chịu khổ được. Nhưng tới hiện nay, khi con tôi lập gia đình rồi có thêm 2 cháu nữa thì cuộc sống mới thật sự là vất vả đủ bề…”

“Nhà tôi chỉ có 20m2 nhưng hiện tại có tới 4 người cùng sinh hoạt. Khi gia đình có thêm người là phải làm thêm cái ‘chuồng cọp’ nhô ra ngoài khoảng không để có thêm diện tích sinh hoạt. Cuộc sống vất vả vô cùng nhưng gia đình kinh tế eo hẹp không có điều kiện chuyển nơi ở khác”, hàng xóm của bà Thảo cũng than thở. 

Nhìn một vòng xung quanh các tầng của khu tập thể, chúng tôi thấy rằng hầu hết các khoảng không gian đều được tận dụng triệt để làm nơi chứa đồ đạc của các hộ gia đình.

Chung cư, tập thể cũ xuống cấp trầm trọng và sự "sống tạm" của các cư dân

Nhưng nói tới khu chung cư, tập thể cũ thì vấn đề nước sinh hoạt và nhà vệ sinh cũng là một vấn đề đau đầu. Cả khu nhà, hay thậm chí vài khu nhà mới có một khu vệ sinh chung chừng 4 – 5 ô. Đây từng là nỗi kinh hoàng của những người dân sống tại các khu tập thể, chung cư cũ. Cho tới nay, tình trạng đã đỡ hơn đối với những gia đình có đủ tiềm lực tài chính để cải tạo, còn đối với những người không có đủ khả năng kinh tế, cuộc sống vẫn đang trong tình trạng “sống tạm” qua ngày.

Bà Thảo khi nhớ lại những kỷ niệm về khu vệ sinh mà có lẽ bà không bao giờ quên được, đến nỗi, bà chia sẻ rằng: “Nói không ngoa chứ mơ ước của đời tôi là có cái nhà vệ sinh gạch lát trắng bóng, sạch sẽ, thơm tho…”.

Khi được hỏi về câu chuyện cải tạo chung cư cũ, bà Thảo ngậm ngùi nói: “Tôi biết về kế hoạch cải tạo, xây mới các khu tập thể này ngót nghét đã gần chục năm, nhưng cho tới bây giờ thì vẫn chưa có gì tiến triển cả. Hằng ngày chúng tôi vẫn phải sống trong điều kiện thiếu thốn đủ thứ. Tôi đã già thì không nói, nhưng mong cho cháu tôi có được cuộc sống với điều kiện tốt hơn. Thế nên, chúng tôi rất mong các cơ quan chức năng nhà nước sớm quy hoạch lại những khu nhà cũ kỹ này, giúp người dân chúng tôi có được điều kiện sống tốt hơn…".

Một trường hợp khác sống tại một căn hộ có diện tích 35m2, bà Nguyễn Thanh (Tập thể Hóa chất, ngõ Thịnh Hào 1, quận Đống Đa) chia sẻ: "Không gian sinh hoạt chung cũng như riêng tư cho gia đình 3 thế hệ với 7 người rất chật hẹp, bí bách. Thêm nữa, dù đã bỏ hơn 200 triệu đồng để cải tạo, nhưng tình trạng thấm dột tại khu vực bếp, nhà vệ sinh vẫn tái diễn. Sống giữa trung tâm Thủ đô mà không khác gì các khu ổ chuột".

Cuộc sống tại các chung cư, tập thể cũ không khác gì những "khu ổ chuột" giữa lòng Thủ đô

Ở căn phòng tập thể hơn 20m2 của gia đình bà Trần Thị Nguyên ở khu tập thể 3 tầng, phường Văn Chương, quận Đống Đa, Hà Nội, tình trạng xuống cấp nghiêm trọng đã xuất hiện từ hơn chục năm nay. Tường nhà thấm mốc, trần bong tróc hàng mảng và dột nát. Mỗi khi trời mưa là phải chịu cảnh thấm dột, nhất là căn phòng ở trên tầng 3 – vị trí cao nhất của khu tập thể cũ. “Chúng tôi cũng có sửa chữa lại nhưng do xây dựng từ quá lâu, xuống cấp nên khắc phục chỉ mang tính tạm thời. Cuộc sống vẫn đang phải chịu cảnh “sống tạm” hơn chục năm nay rồi vì gia đình không có đủ điều kiện để chuyển đi nơi khác”.

Ghi nhận thực tế của PV, tại các khu chung cư C4, C5, C6, C8 Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội), A5 Vũ Thạnh (Đống Đa, Hà Nội), thực trạng cơ sở hạ tầng tại các cụm chung cư này đang xuống cấp nghiêm trọng. Tường nứt, nghiêng, tay bám cầu thang, ban công các tầng “lỏng lẻo”, cổng sắt từng tầng gần như đã hoen gỉ toàn bộ… Quan sát từ phía ngoài, nhiều khu nhà ở như sắp “sụp đổ” bất cứ lúc nào.

Cùng với đó, mật đô dân cư cao còn gây ra hàng loạt hệ lụy khác về cháy nổ, ngập lụt, rác thải, giáo dục... Các thiết bị đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy gần như không có, hệ thống thoát nước kém khiến khu dân cư thường xuyên phải “lội nước” mỗi khi mưa lớn. Vấn đề xử lý rác thải cũng không được chú trọng xử lý dẫn tới ô nhiễm môi trường đã khiến sinh hoạt hằng ngày trở thành “nỗi ác mộng” với cư dân.

“Ở trong chung cư đang xuống cấp nguy hiểm, chúng tôi cũng bất an. Nhưng, do chưa rõ việc định giá nhà như thế nào, ai là chủ đầu tư, bao giờ mới xây, xây trong bao lâu, bao giờ được quay lại, nên chúng tôi chưa muốn đi. Ngoài ra, chúng tôi cần sự minh bạch về chính sách tạm cư sau di dời” - một người dân tại C5 Giảng Võ cho biết.

Theo quan sát, tình trạng cơi nới “chuồng cọp” quá nhiều, cộng thêm lún nứt tự nhiên đã khiến các đơn nguyên tách rời nhau hình chữ V. Ở các khu vực công cộng như cầu thang cũng xuất hiện những đường nứt chạy dọc từ dưới lên trên, tường bong tróc nhiều mảng loang lổ.

“Về việc phương án di dời để khắc phục, người dân cũng chưa được trực tiếp nghe phổ biến. Dự án tái định cư đã có từ lâu nhưng chưa biết đến bao giờ mới thực hiện được. Chúng tôi kiến nghị việc sửa chữa, đề xuất giải pháp và thậm chí chấp nhận việc sau cải tạo phải bù thêm một khoản chi phí để được quay trở lại nhưng thực tế mọi chuyện vẫn đang “dậm chân tại chỗ” trong khi rủi ro thì vẫn ngày ngày hiện hữu” là những chia sẻ, lo lắng của một cư dân đang sinh sống tại C4 Giảng Võ.

Di dời được người dân ra khỏi các chung cư, tập thể cũ cũng là một bài toán khó khi không thống nhất được lợi ích giữa các bên

Để tháo gỡ khó khăn trong việc này, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng đề nghị nên linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng ưu thế vị trí bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao.

Nhưng hiện tại, khi các cơ chế cải tạo chung cư cũ vẫn chưa rõ ràng, chưa có sự thống nhất về mặt quyền lợi cho cư dân thì những khó khăn trong việc di dời các hộ ra khỏi chung cư xuống cấp nguy hiểm sẽ vẫn tiếp tục rơi vào bế tắc và các căn nhà chung cư cũ, tập thể “lão thành” vẫn tồn tại trong cảnh “nguy hiểm cận kề”, mòn mỏi chờ ngày được “thay áo”.

Theo các chuyên gia dự đoán, nếu động đất với cường độ khoảng 4-5 độ richter sẽ rất có thể gây sụp đổ hàng loạt chung cư, tập thể cũ.

Những con số biết nói trên đã cho thấy rõ hàng loạt hệ lụy từ việc quá tải xây dựng đến chung cư hết hạn sử dụng đã kéo theo hàng loạt hệ lụy gây ảnh hưởng đến không gian sống của hàng chục nghìn cư dân sinh sống tại đây nói riêng và đời sống của người dân Hà Nội nói chung.

Trong mấy năm trở lại đây, hàng loạt "ông lớn" trong ngành bất động sản đều bày tỏ nguyện vọng được tham gia với tư cách là nhà đầu tư trong việc cải tạo chung cư cũ của Hà Nội.

Điển hình như Tập đoàn Sun Group tham gia 3 dự án là Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2-6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3-5 tầng.

Tập đoàn FLC tham gia cải tạo khu tập thể Kim Giang, với số lượng 68 nhà cao 2-5 tầng; Tập đoàn T&T với hai khu thuộc tập thể Bách Khoa với 29 nhà cao 2-5 tầng và tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2-5 tầng; Tập đoàn Geleximco "ôm" khu tập thể Khương Thượng với diện tích 14,8ha, 30 nhà chung cư cao từ 2-5 tầng.

Rất nhiều "ông lớn" nhận cải tạo chung cư cũ rồi lại phải "bó tay, giậm chân tại chỗ" vì những chính sách, cơ chế

Tập đoàn Vingroup cũng "ôm" 5 khu tập thể: Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2-5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3-5 tầng; khu tập thể Đường Sắt với 9 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2-5 tầng…

Trong khi Tập đoàn Hòa Phát cũng ghi tên cải tạo khu tập thể Tân Mai với diện tích 20ha, 88 nhà cao từ 2-5 tầng; Công ty Cổ phần Địa ốc Sông Hồng cũng từng cải tạo chung cư 165 Thái Hà…

Có những doanh nghiệp đã lên kế hoạch chi tiết, như Ecopark với khu tập thể Thành Công kể trên hay với khu tập thể Văn Chương, Công ty GP-Invest đề xuất phương án tuân thủ theo quy hoạch phân khu chiều cao 18 tầng và 3 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa 40% sẽ có tổng mức đầu tư dự kiến là 3.497 tỷ đồng. Trong khi đó, nguồn thu của dự án là 1.497 tỷ đồng (kinh doanh diện tích thương mại, chỗ đỗ xe tầng hầm, diện tích chung cư sau khi trừ đi tái định cư), do vậy còn thiếu 2.000 tỷ đồng. GP Invest cho rằng, phương án này không khả thi, không thể thực hiện được. Doanh nghiệp này đề xuất áp dụng phương án nâng tầng cao lên thành 30 tầng và 3 tầng hầm, đồng thời thành phố giao chủ đầu tư nghiên cứu thực hiện dự án nhà ở tại khu đất khác trong khu vực (dự kiến khu vực nhà máy nước Ngô Sỹ Liên) để tái định cư 1 phần khu tập thể Văn Chương và đảm bảo cân bằng tài chính cho dự án…

Sở dĩ các doanh nghiệp lớn bất động sản đều muốn tham gia cải tạo chung cư cũ của Hà Nội bởi từ góc độ doanh nghiệp, câu chuyện lợi nhuận là có thể tính toán được. Bởi hầu hết các tòa nhà này đều có vị trí đắc địa, nằm tập trung ở các quận nội thành, trung tâm của thành phố. Với việc được giao làm chủ đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đương nhiên trở thành "ông chủ" của các dự án đó, đồng thời hầu hết đều được thành phố chấp thuận cho tăng số tầng khi xây mới, qua đó thu về một khoản lợi nhuận không nhỏ.

Thế nhưng, song song đó là những khó khăn, những bất cập “trói chân”.

Việc kiểm định rất cần thiết để nắm được tình trạng công trình có đảm bảo cho người dân sinh sống tại đó hay không, nếu không đáp ứng được thì cần thiết ban hành quyết định di dời. Thế nhưng, khâu hài hòa lợi ích giữa các bên mà căng thẳng nhất vẫn là chủ đầu tư và người dân vẫn tồn tại nút thắt khó gỡ bỏ.

Theo các chuyên gia, để thúc đẩy chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, cần phải có các giải pháp đồng bộ nhằm giải bài toán cân bằng lợi ích các bên và hơn hết phải quan tâm đến lợi ích lâu dài của đô thị. Cải tạo phải đi kèm với tái thiết các khu vực lõi trong đô thị góp phần cho đô thị phát triển tốt hơn và có như vậy mới bền vững. Bởi hiện việc cải tạo chung cư cũ đang được thực hiện theo mô hình người dân đợi chủ đầu tư đến xây dựng, cải tạo lại. Trong quá trình này thường xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp dẫn đến tiến độ đang rất chậm, người dân vẫn tiếp tục phải sống trong chung cư xuống cấp nguy hiểm.

CĐT khi thực hiện bất cứ dự án nào thì cũng sẽ đều tính đến mức lợi nhuận có thể thu được, không một CĐT nào chịu bỏ vốn không chỉ để thực hiện một hoạt động công ích cho xã hội. Tuy nhiên, lợi nhuận như thế nào cho hợp lý thì cần phải có sự tính toán chi tiết nhằm cân đối và đảm bảo được quyền lợi của các bên: CĐT- người dân - xã hội.

Hầu hết các phương án do doanh nghiệp đặt ra đều đề nghị thành phố hoặc là cho nâng cao số tầng, tăng mật độ dân cư, hoặc cấp bù một dự án khác, hoặc chi tiền ngân sách...

Chính vì thế cho đến nay, mọi cánh cửa vẫn chưa hé mở cho Hà Nội trong việc cải tạo toàn diện các chung cư cũ bởi những bài toán đau đầu về vấn đề không được phá vỡ quy hoạch nội đô, về tỷ lệ diện tích thỏa thuận với người dân, về tạm cư và tái định cư, về sự hỗ trợ của Nhà nước, về lợi ích của doanh nghiệp...

Cân bằng lợi ích giữa các bên là điều kiện tiên quyết để cải tạo chung cư cũ

Vấn đề này cũng được nhiều chuyên gia BĐS nhận định, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, Nhà nước với vai trò hoạch định chính sách cần gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm "trọng tài" để có một tiếng nói chung. Không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.

Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài chính rất cao đã phải bỏ cuộc bởi vướng phải nhiều tiêu chí rườm rà, thủ tục vượt xa khả năng của họ. Dù giá của những chung cư cũ không hề rẻ, nhưng kể cả đã trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch của thành phố chứ không được thực hiện dự án theo ý muốn.

Ngoài ra, phải có chính sách cho các cư dân được rõ ràng, hài hòa theo hướng phần dôi ra so với diện tích tái định cư Nhà nước mua lại của doanh nghiệp và bán cho dân theo giá của người thu nhập thấp, chứ không phải giá thương mại. Khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải được nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân.

KTS. Phạm Thanh Tùng cũng nhấn mạnh: “Chúng ta cần phải xây dựng rõ được vai trò, quyền lợi nhà đầu tư và quyền lợi của người dân được tái định cư, đảm bảo họ có chỗ ở tốt hơn. Trong đó, Nhà nước phải có trách nhiệm, chứ không thể khoán trắng cho doanh nghiệp được, bởi khi “thả nổi” rất khó xác định trách nhiệm của các bên”.

Trước quan ngại về việc điều chỉnh chiều cao chung cư cũ sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của thành phố và tạo thêm áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông cho khu vực nội đô, nhiều chuyên gia quy hoạch cho rằng đề xuất cho phép nâng tầng, nâng chiều cao công trình dự án tại khu nội đô cải tạo chung cư cũ của Hà Nội cần được xem xét kỹ lưỡng, nó sẽ đi đôi với các quy hoạch phân khu; quy chế quản lý nhà cao tầng mới ban hành của Hà Nội… trong việc kiểm soát nhà cao tầng, hạn chế dân số tăng ở khu nội đô.

Đề cập đến vấn đề này, KTS. Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, trong thời gian chờ đợi một cơ chế hài hòa lợi ích các bên, TP Hà Nội cần căn cứ quy hoạch chung, xem xét những khu tập thể, chung cư cũ nào có thể thì triển khai tái thiết sớm cần thực hiện luôn chứ không nên đợi làm đồng loạt. Tất nhiên, cần kiểm định chi tiết, kỹ lưỡng về chất lượng công trình trước khi thực hiện.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, hầu hết các khu chung cư cũ của Hà Nội hiện nay đều nằm ở vị trí đắc địa. Vì thế, không phải chỗ nào cũng có thể nâng tầng, tăng chiều cao được. Tuy nhiên, ông Điệp cũng cho biết, có nhiều vị trí, nhiều khu chung cư vẫn có thể nâng tầng, điều chỉnh tăng chiều cao được. Điều quan trọng là làm sao xây dựng được cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo.

Rõ ràng để “gỡ nút thắt” cho việc cải tạo chung cư cũ cần sự chung tay của Nhà nước, chính quyền địa phương và doanh nghiệp và sự thấu hiểu của người dân. Khi có được sự hài hòa trong mọi quyết sách của các bên, khi mọi chính sách, chiến lược đều từng bước được triển khai rõ ràng, minh bạch và cân bằng lợi ích của tất cả các bên, hy vọng rằng, một phần diện mạo của Thủ đô - phần đã vô tình bị "bỏ quên" những năm qua - sẽ được thay đổi, người dân sẽ có được những ngôi nhà mới khang trang, an toàn hơn; doanh nghiệp thu được những lợi ích nhất định tương xứng với những gì đã đầu tư và nguồn lực đất đai sẽ không còn bị lãng phí.