Cải tạo chung cư cũ: Làm thế nào để vẹn cả đôi đường?

Mới đây tại buổi họp báo quý IV/2020 của Bộ Xây dựng, ông Hà Quang Hưng – Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trong năm 2021 sẽ có hành lang pháp lý cơ bản, sau đó tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở để có hành lang pháp lý rộng hơn, sẽ dễ hơn trong cải tạo, sửa chữa chung cư cũ. Cụ thể, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, sửa chữa lại nhà chung cư cũ đang được nghiên cứu sửa đổi nhằm đưa ra những phương án hữu hiệu.

Trước đó, tại cuộc họp với Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, đánh giá về việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị lớn thời gian qua, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ rõ, nội dung này còn gặp khó khăn, bất cập.

Đặc biệt, với vướng mắc về quy hoạch liên quan đến chỉ tiêu dân số, chiều cao công trình tại khu vực nội đô. Phó Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để trình các cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 10 năm qua, số nhà chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa trên toàn quốc vẫn chưa chạm mốc 20 dự án, đạt dưới 3% tổng số cần được thực hiện và nhu cầu cao nhất vẫn thuộc về 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, việc kiểm định chất lượng công trình còn nhiều bất cập cũng là nguyên nhân khiến tiến độ cải tạo nhà tập thể cũ rơi vào khó khăn.

Qua 4 đợt khảo sát với hơn 1.200 công trình, Hà Nội thống kê được 325 công trình ở tình trạng nguy hiểm, hư hỏng có thể dẫn đến phá hủy kết cấu (mức 3); 691 công trình ở tình trạng hư hỏng làm giảm khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng (mức 2); 145 công trình còn đáp ứng yêu cầu sử dụng (mức 1) và 110 công trình không khảo sát được do không xác định được vị trí hoặc đã xây dựng lại…

Trong số này có danh mục 33 công trình nhà tập thể, chung cư cũ Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị cần kiểm định ngay chủ yếu nằm ở các quận nội thành: Ba Đình 1 công trình,  Đống Đa 11, Hai Bà Trưng 3, Long Biên 2, Thanh Xuân 1 và Hà Đông 11.

Tại TP HCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng thì từ khi chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ của Thành ủy TPHCM đưa ra từ năm 2016 đến 2020, mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trong số 237 chung cư kế hoạch đề ra. Ngoài ra, có 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000m2 sàn với hơn 2.000 căn hộ.

Trong khi đó, theo mục tiêu đề ra thì đến năm 2020 thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Trong đó, 15 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm) phải di dời, tháo dỡ, đầu tư xây dựng mới.

Báo cáo của Sở Xây dựng chỉ ra rõ kết quả không hoàn thành theo kế hoạch đề ra đó là do thời gian qua thành phố chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ còn số lượng xây dựng mới rất ít.

Nguyên nhân việc chung cư cũ chậm được xây mới do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: Đối với chung cư không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới chung cư cũ...

Hiện nhà chung cư cũ đang tồn tại 3 nguyên nhân chính khiến cho việc xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư tương đối khó khăn.

Thứ nhất là các nhà chung cư cũ hiện nay tập trung chủ yếu trong các khu vực nội đô của các thành phố lớn như: Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng. Mà vùng nội đô này luôn gặp những vướng mắc đến từ chỉ tiêu xây dựng, quy định về tầng cao, chỉ tiêu dân số, dẫn đến việc quy hoạch lại các khu chung cư cũ rất khó khăn.

Thứ hai, nguồn lực của các chính quyền địa phương trong việc là bố trí di dời, tái định cư các hộ dân ở trong các khu vực này rất hạn chế.

Thứ ba, các nhà chung cư cũ có thời gian đưa vào sử dụng rất lâu do đó vấn đề về tính sở hữu trong các nhà chung cư cũ cũng rất phức tạp. Trong một chung cư cũ, có thể có trường hợp sở hữu Nhà nước, một phần sở hữu thuộc Nhà nước, hay sở hữu cá nhân, sở hữu tập thể cho nên để lựa chọn được một hình thức cải tạo lại nhà chung cư hay lựa chọn lại được chủ đầu tư rất khó khăn.

Trước những nguyên nhân cơ bản trong việc xây dựng lại nhà chung cư, Bộ Xây dựng trong thời gian vừa qua cũng đã tiến hành hai hội nghị, hội thảo cùng UBND TP.Hà Nội và UBND TP.HCM để tìm ra được các giải pháp đảm bảo tính khả thi trong thời gian tới.

Tại buổi họp báo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cũng khẳng định, cố gắng trong năm 2021 sẽ có hành lang pháp lý cơ bản, sau đó tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở để có hành lang pháp lý rộng hơn, sẽ dễ hơn trong cải tạo, sửa chữa chung cư cũ.

Theo các chuyên gia, để thúc đẩy chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, cần phải có các giải pháp đồng bộ nhằm giải bài toán cân bằng lợi ích các bên và hơn hết phải quan tâm đến lợi ích lâu dài của đô thị. Cải tạo phải đi kèm với tái thiết các khu vực lõi trong đô thị góp phần cho đô thị phát triển tốt hơn và có như vậy mới bền vững. Bởi hiện việc cải tạo chung cư cũ đang được thực hiện theo mô hình người dân đợi chủ đầu tư đến xây dựng, cải tạo lại. Trong quá trình này thường xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp dẫn đến tiến độ đang rất chậm, người dân vẫn tiếp tục phải sống trong chung cư xuống cấp nguy hiểm.