Gỡ thế “kẹt” của dòng tiền bằng chính sách

Nỗ lực gỡ khó cho thị trường

Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn khó khăn chồng chất khó khăn, cú sốc của thị trường đến từ nhiều nguyên nhân, đặc biệt là đến từ nhiều chính sách chưa hợp lý. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan tới thủ tục pháp lý , quyết định sự sống còn của họ khi toàn bộ nguồn lực đổ vào dự án. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, công ty đang rơi vào thế tiến không được, mà lùi cũng không xong khi các dự án căn hộ đều bị ách tắc vì vướng thủ tục.

Theo Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại một số vấn đề, trong đó nổi cộm là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, khi quy mô đáo hạn trái phiếu năm 2023 của toàn ngành địa ốc cao hơn 80% so với năm 2022 và của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cao gấp đôi năm 2022.

Bởi vậy, áp lực dòng tiền vẫn sẽ lớn trong năm 2023 với bối cảnh tín dụng vào ngành bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng và phần lớn giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm nay.

Dù nguyên nhân nào, sự chững lại đột ngột của thị trường bất động sản cũng gây ra nhiều hậu quả cho nền kinh tế, đặc biệt là khi đang cần lực đẩy lớn để hồi phục sau dịch bệnh. Chính vì vậy, Chính phủ đã vào cuộc và đang có những chính sách tháo gỡ, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Cụ thể, ngày 17/2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”. Cùng với đó, trong thời gian gần đây, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn tác động thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đối với ngành bất động sản và xem đây là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng. 

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, đây là một trong những tín hiệu tích cực và đáng kỳ vọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay. 
Vị chuyên gia cho biết, gần đây UBND TP.HCM cũng đã chủ trì nhiều cuộc họp với các sở để tìm ra những khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy…

“Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, tuy nhiên điều này sẽ mất rất nhiều thời gian”, TS. Sử Ngọc Khương đánh giá.

Bên cạnh đó, ông Khương cũng nhấn mạnh để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy... cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

Gỡ nút thắt chính sách để khơi thông dòng vốn

Theo TS. Sử Ngọc Khương, từ góc độ quản lý Nhà nước thì cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng. 

Nhìn ở góc độ chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư. 

“Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn. Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này”.

Ông Sử Ngọc Khương cho rằng vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. 

“Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ của vấn đề này và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường”, TS. Khương nói thêm. 

Vị chuyên gia cũng cho rằng, để trở thành điểm thu hút đầu tư lớn nhất trong khu vực Đông Nam Á, cần thu hút nguồn lực từ nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Điều này liên quan đến các phân khúc chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp... và cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để đầu tư vào các sản phẩm này. 

“Bên cạnh nguồn lực của nhân dân và Chính phủ, lực đỡ từ nguồn thu FDI cũng rất lớn để giúp cho nền kinh tế của nước ta phát triển. Với tốc độ phát triển GDP năm 2022 là 8,02% và GDP bình quân đầu người năm 2022 đạt 4.110 USD, chúng ta cần phải tiếp tục thu hút nguồn đầu tư nước ngoài để phát triển nền kinh tế”, TS. Sử Ngọc Khương khuyến nghị. 
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cũng đưa ra loạt giải pháp chính sách cho thị trường bất động sản. Đầu tiên đối với Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy lại niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Thứ hai là sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với Bộ Tài Chính, theo TS. Lực cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và có hướng dẫn đổi trái phiếu lấy bất động sản. Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này. Ngoài ra, một vấn đề là dòng vốn M&A xuất hiện, vị chuyên gia cho rằng cũng nên cho phép ngân hàng cho vay nguồn vốn thiếu hụt khi M&A.

TS. Cấn Văn Lực dự báo: “Sau tháng 7 âm lịch, có nghĩa vào cuối quý III/2023, thị trường mới ấm trở lại. Lý do là các vụ việc rắc rối có thể được giải quyết xong, các đề xuất về sửa đổi nghị định, góp ý dự thảo luật rõ hơn. Thời điểm cuối quý III nhiều khả năng là các gói tín dụng đã triển khai và phát huy hiệu quả sẽ đưa thị trường sôi động trở lại”./.