Giá thuê tại nội đô đắt đỏ, doanh nghiệp "di cư" văn phòng ra ngoại thành

Giữa bối cảnh giá thuê văn phòng tại các quận lõi Thủ đô liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhiều chủ doanh nghiệp đang phải đối mặt với bài toán hoặc tiếp tục chi trả những khoản ngân sách lớn để có vị trí trung tâm hoặc chấp nhận ra ngoại thành để tìm kiếm một không gian phát triển bền vững hơn.

Anh Võ Đức Thắng, cán bộ quản lý một công ty thiết kế có trụ sở tại đường Trần Đăng Ninh (phường Nghĩa Đô) chia sẻ, hiện tại quy mô nhân sự tăng nhanh nên văn phòng công ty đã bắt đầu chật chội. Để đảm bảo không gian làm việc chuyên nghiệp, công ty đang tìm thêm mặt bằng để tách một bộ phân chuyên môn dễ dàng hoạt động

Tính toán ban đầu, công ty muốn tìm một văn phòng mới trong bán kính khoảng 5km quanh trục đường Cầu Giấy để tiện đi lại giữa trụ sở chính và bộ phân chuyên môn. Thế nhưng, thực tế đi tìm nhà suốt nửa tháng trời các phường lân cận, giá thuê văn phòng đang neo ở mức rất cao. Trung bình, các tòa nhà hạng B, C có vị trí ổn một chút đều dao động từ 25 - 30 USD/m2/tháng. Nếu tính cả phí dịch vụ, một mặt bằng khoảng 80m2 đã ngốn của doanh nghiệp từ hơn 50 triệu đồng mỗi tháng, một con số không hề nhỏ đối với áp lực chi phí vận hành.

Anh Thắng còn cho biết, đặc thù ngành thiết kế cần không gian kho khá lớn để lưu trữ hồ sơ bản vẽ, vật liệu mẫu và các thiết bị kỹ thuật. Hầu hết các văn phòng hiện đại trong nội đô hiện nay đều tận dụng tối đa diện tích cho chỗ ngồi làm việc, rất hiếm nơi có diện tích kho đi kèm hoặc nếu có thì giá thuê kho cũng đắt đỏ ngang ngửa giá văn phòng. Thêm vào đó, bài toán giao thông thực sự là cơn ác mộng. Tuyến đường Trần Đăng Ninh, Nguyễn Văn Huyên hay Xuân Thủy thường xuyên rơi vào tình trạng ùn tắc nghiêm trọng vào giờ cao điểm. Việc di chuyển chỉ 5km thôi nhưng có khi mất cả tiếng đồng hồ, khiến việc kết nối giữa hai văn phòng trở nên cực kỳ kém hiệu quả.

"Sau nhiều ngày suy tính, chúng tôi đã mở rộng phạm vi tìm kiếm ra khoảng 10 đến 15km. Tôi nhận ra rằng phía Tây Thủ đô, dọc trục đường Tây Mỗ, Lê Quang Đạo, Lê Trọng Tấn có giá thuê mềm đường xá rộng thênh thang, giảm bớt hẳn nỗi lo tắc đường. Quan trọng nhất là cùng với một mức ngân sách, nếu ở Trần Đăng Ninh tôi chỉ thuê được một mặt bằng khiêm tốn, thì sang khu vực Tây Mỗ hay Lê Trọng Tấn, tôi có thể thuê được mặt bằng rộng gấp hai, có sẵn không gian làm kho bãi thoải mái và môi trường xung quanh cũng thoáng đãng hơn nhiều. Đây rõ ràng là một bước đi lùi về khoảng cách nhưng lại là bước tiến về tối ưu hóa chi phí và không gian phát triển cho công ty trong dài hạn", anh Thắng chia sẻ.

Thực tế, câu chuyện của anh Thắng là đại diện cho diễn biến chung của thị trường văn phòng trong năm 2025. Theo dữ liệu từ Maison Office, trong năm 2025, các tòa nhà văn phòng hạng A như BRG Tower, Cornerstone Building, Capital Place, Lotte Center Hanoi, Leadvisors Tower… ghi nhận giá trung bình ở mức cao 31 – 42 USD/m2/tháng.

Phân khúc hạng B ghi nhận mức giá 18 – 30 USD/m2/tháng, tiêu biểu tại các tòa như DOJI Tower, Daeha Business Center, Handico Tower, HDI Tower, The West, HUD Tower,…. Các tòa nhà văn phòng hạng B là lựa chọn cân bằng giữa chi phí và vị trí, phù hợp doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp SME. Còn giá thuê văn phòng hạng C ở mức 8 – 20 USD/m2/tháng. Mức giá trung bình của văn phòng Hà Nội đều tăng trung bình 2% so với năm 2024.

Theo đơn vị này, trong thời gian tới, thị trường văn phòng được đánh giá ổn định và cân bằng hơn, nhờ nguồn cung mở rộng mạnh ở khu phía Tây. Theo đó, mặt bằng giá thuê khu vực này sẽ tăng nhẹ 1 - 3%/năm. Ngoài ra, các khu vực ngoại thành kỳ vọng trở thành khu vực dẫn dắt nguồn cầu mới, khi xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuê và vận hành.

Anh Nguyễn Đức Huy, chuyên viên kinh doanh của Công ty tư vấn Maison Office cho hay: "Thay vì chi trả một khoản ngân sách lớn chỉ để đổi lấy vị thế trung tâm, chúng tôi nhận thấy các khách hàng đang ưu tiên việc tiết kiệm chi phí để tái đầu tư vào nhân sự và công nghệ. Họ tìm thấy ở các tòa nhà hạng B, hạng C ngoài trung tâm sự tiện nghi tương đương nhưng với mức giá chỉ bằng một nửa, thậm chí là một phần ba so với hạng A nội thành. Với tôi, sự dịch chuyển này không phải là dấu hiệu suy thoái của khu vực trung tâm, mà là bước tiến tới một thị trường văn phòng ổn định và bền vững hơn, nơi mà mỗi doanh nghiệp đều có thể tìm thấy văn phòng phù hợp nhất với định hướng của mình".

Đồng quan điểm, ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng cho rằng việc dịch chuyển văn phòng ra ngoài khu trung tâm đang trở thành một xu hướng lâu dài, chứ không chỉ là tạm thời. Xu hướng này được thúc đẩy bởi một số yếu tố chính bao gồm hạ tầng cải thiện, các dự án chất lượng cao mới và giá thuê cạnh tranh hơn tại các khu vực ngoài trung tâm.

Đối với các công ty thuộc nhóm: Tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE), công nghệ thông tin (ICT) và sản xuất, các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng hoặc nâng cấp không gian văn phòng mà vẫn kiểm soát chi phí hiệu quả.

Ông cũng cho rằng thị trường văn phòng Hà Nội sẽ duy trì mức độ cạnh tranh cao khi ngày càng nhiều dự án chất lượng ra mắt, mang đến nhiều lựa chọn cho cả doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Đây là tín hiệu tích cực cho toàn thị trường, khi các dự án mới ngày càng chú trọng vào chất lượng, tiện ích và trải nghiệm của người sử dụng.

Chuyên gia Savills dự báo trong 3 năm tới, khoảng 290.000 m2 sàn mới, chủ yếu thuộc phân khúc Hạng A, sẽ gia nhập thị trường, tiếp tục thúc đẩy xu hướng phi tập trung và nhu cầu ngày càng cao về không gian làm việc chất lượng. Với việc nhiều tòa nhà mới gia nhập thị trường, các dự án cũ cũng cần nâng cấp để duy trì sức hút. Giờ đây, bên cạnh vị trí, các yếu tố như không gian làm việc thoáng đãng, ánh sáng tự nhiên, tiện ích trong tòa nhà và các dịch vụ đi kèm như quán café hay khu giải trí ngày càng quan trọng. Những yếu tố này giúp môi trường làm việc trở nên thoải mái hơn, hỗ trợ doanh nghiệp thu hút và giữ chân nhân tài.

Còn ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, chuyển dịch sang mô hình văn phòng xanh là thay đổi rõ rệt nhất của thị trường trong hai năm gần đây. Các tòa nhà mới hầu hết đều đặt mục tiêu đạt chứng chỉ xanh, trong khi những dự án cũ muốn duy trì sức cạnh tranh buộc phải cải thiện khả năng vận hành bền vững, từ tiết kiệm năng lượng, tăng mảng xanh đến tối ưu chất lượng không khí trong nhà.

"Sự thay đổi trong mô hình làm việc sau đại dịch cũng định hình lại cách doanh nghiệp lựa chọn văn phòng. Thay vì ưu tiên vị trí đắc địa tại quận trung tâm, nhiều doanh nghiệp chuyển ra các khu vực ven đô có hạ tầng tốt, mật độ xây dựng thoáng và giá thuê hợp lý hơn, giúp nâng cao trải nghiệm làm việc và sức khỏe tinh thần của đội ngũ nhân sự", ông Matthew Powell cho biết thêm. 

Các chuyên gia cũng khẳng định, không chỉ giá thuê, doanh nghiệp ngày càng ưu tiên môi trường làm việc linh hoạt, an toàn và có trải nghiệm tốt cho nhân viên. Văn phòng xanh, không gian mở, công nghệ quản lý thông minh và tiện ích nội khu cũng đang trở thành tiêu chí lựa chọn quan trọng hơn bao giờ hết.