Doanh nghiệp bất động sản làm gì trước lộ trình siết tín dụng?

Talkshow: "Siết tín dụng vào bất động sản"

(Video: Hoàng Linh - Thu Hà)

Cần thiết phải siết chặt

Ngân hàng Nhà nước đã thông qua chỉ thị 04 nêu rõ, những tháng cuối năm 2018 và đặc biệt là từ ngày 1/1/2019, ngân hàng sẽ tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh và những lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro trong đó có bất động sản. Theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn vào bất động sản chuyển từ 60% xuống 40%; hệ số rủi ro cho vay bất động sản để tính tỷ lệ an toàn vốn tăng 150% lên 200%.

Ở thời điểm hiện tại, khi triển khai dự án bất động sản, chủ đầu tư thường huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng và khách hàng, trong đó vốn vay từ ngân hàng là chủ yếu. Vì vậy, việc nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị siết dần không khỏi khiến các doanh nghiệp lo ngại những tác động tiêu cực đến việc đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và cung cầu của thị trường. Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, mặc dù việc siết tín dụng sẽ tác động đến việc điều chỉnh quy mô cũng như hoạt động của thị trường bất động sản nhưng đây là yêu cầu cấp thiết cần được áp dụng nếu muốn phát triển bền vững và hạn chế những rủi ro.

“Thông điệp mà ngân hàng muốn nhắn gửi tới doanh nghiệp bất động sản đó là “Đừng để nợ xấu cho ngân hàng!”. Chúng ta đã có một bài học năm 2008 - 2011, thị trường bất động sản lâm vào khủng hoảng một phần nguyên nhân là do ngân hàng thả nổi trong các khoản vay. Việc cho vay quá dễ dàng dẫn đến đầu tư ồ ạt, thị trường mất kiểm soát, dẫn đến bong bóng bất động sản phình to lên. Khi đó, nhu cầu của người mua thực giảm xuống, nhà đầu tư thứ cấp không bán được dẫn đến thị trường bắt đầu ứ đọng, gây ra nợ xấu rất lớn cho các ngân hàng.

Từ đầu năm 2018, chúng ta đã nhìn thấy những dấu hiệu của bóng bóng bất động sản thể hiện ở các cơn sốt đất và nhiều phân khúc thừa nguồn cung. Do vậy, nếu như không siết chặt, không thanh lọc dự án, chỉ thực hiện những dự án có hiệu quả cao, có thể tiêu thụ được nhanh nhất thì nợ xấu có thể quay trở lại với tần suất cao hơn. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng và cũng như sự phát triển của nền kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Đánh giá về việc từ đầu năm 2019, chỉ còn 40% tín dụng ngắn hạn được phép sử dụng để cho doanh nghiệp bất động sản vay trung và dài hạn, TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, con số này là hợp lý. Việc điều chỉnh mức cho vay đã được cơ quan chức năng và Ngân hàng Nhà nước xem xét, thẩm định để đưa ra mức phù hợp, vừa đảm bảo lượng tín dụng cho vay đổ vào bất động sản ở mức cân đối, đồng thời buộc các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phải bỏ được một lượng vốn nhất định của mình để đảm bảo cho các dự án có thể hoạt động, tránh việc phụ thuộc hoàn toàn vào dòng vốn của ngân hàng, khi không bán được dự án thì sẽ gây ra nợ xấu.

Loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”

Bên cạnh đó, theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, tín dụng các ngân hàng thời gian qua có thể “núp bóng” cho vay tiêu dùng để chảy vào thị trường bất động sản. Việc siết chặt nguồn vốn vào bất động sản sẽ góp phần thanh lọc thị trường, loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”.

Từ đó, những người thực sự có nhu cầu vay vốn mua nhà họ mới đứng ra vay vốn, còn những nhà đầu tư trung gian không tiếp cận được, do đó sẽ giảm tầng lớp đầu tư thứ cấp. Quan hệ giữa nhà đầu tư và người mua nhà sẽ trực tiếp hơn và nhà đầu tư phải hướng dòng vốn đi đúng phân khúc, đúng thị trường.

Lúc này, những người mua nhà sẽ trở thành những “thượng đế” thật. Các doanh nghiệp kinh doanh phải đáp ứng yêu cầu của khách hàng, tránh việc nộp tiền trước nhưng rất lâu sau chưa có nhà. Và điều đó làm cho cung cầu thực hơn, các hoạt động ảo, làn sóng ảo sẽ bớt đi và người mua nhà, nhà đầu tư sẽ được lợi.

Doanh nghiệp phải tìm lối đi riêng

Ông Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các công ty bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ đến hiệu quả của việc sử dụng vốn, đưa ra những kế hoạch để tăng lợi nhuận. Vì phải tính toán kỹ lưỡng nên sẽ giảm bớt được những quyết định sai trái trong kinh doanh.

“Trước lộ trình siết tín dụng, bản thân các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phải xem những dự án nào có thể đạt được hiệu quả, phân khúc nào là phân khúc họ cần đẩy mạnh để có thể đẩy nhanh vòng quay của vốn, cải thiện khả năng tài chính, không ỉ lại cũng như không đầu tư một cách dàn trải ở các phân khúc khác nhau”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Thay vì dựa dẫm vào nguồn vốn ngân hàng, theo vị chuyên gia này, các chủ đầu tư nên tính toán, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và tìm các nguồn vốn thay thế khác như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp địa ốc có thể xem xét đưa cổ phiếu niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để huy động vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài. Đối với những dự án đang dở dang thì phía ngân hàng cũng như chủ đầu tư phải giải quyết dứt điểm những dự án đó và làm sao để bán nhanh và thu hồi vốn. Còn những dự án mới bắt đầu hoặc đang có chiều hướng xấu thì sẽ cắt giảm một cách nhanh chóng để từ đó thanh lọc vốn xấu cho ngân hàng, hạn chế tối đa sự hình thành của bong bóng bất động sản.

Về phía ngân hàng, khi họ thấy doanh nghiệp bán được các sản phẩm bất động sản một cách nhanh chóng,hiệu quả thì họ sẽ sẵn sàng cho vay với một lãi suất vừa phải để đầu tư những dự án khác. Bởi việc thắt chặt là cho tổng thể thị trường bất động sản, còn đối với từng nhà đầu tư thì mức vay có thể khác nhau tùy thuộc vào tiềm lực và khả năng trả nợ mà ngân hàng có thể điều chỉnh cho vay.

Trong bối cảnh hiện tại, việc thắt chặt tín dụng là điều tất yếu, doanh nghiệp bất động sản cũng như các tổ chức tín dụng phải tự cơ cấu lại mình, cơ cấu lại đầu tư và nguồn vốn để kịp thích ứng. Còn nếu tiếp tục đi theo đường mòn cũ thì ắt sẽ bị đẩy ra khỏi thị trường. Việc thay đổi “thói quen cũ” ban đầu sẽ có khó khăn nhưng các doanh nghiệp bắt buộc phải làm để có thể lớn mạnh và phát triển bền vững.

Thiết kế: Hoàng Linh