Điều gì khiến thị trường bất động sản cuối năm sụt giảm nguồn cung?

Nguồn cung sụt giảm trầm trọng

Thời điểm này, dù nhu cầu khá cao nhưng nguồn cung lại tương đối hạn chế. Nhiều thương hiệu lớn như Novaland, Đất Xanh, LDG Group, An Gia… cũng không tung ra thị trường các sản phẩm mới. Nguồn cung nhà ở thiếu khiến cho các dự án tăng giá. Theo Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) về "Tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2018, Dự báo thị trường bất động sản hai tháng cuối năm 2018 và trong hai năm 2019 - 2020" trong 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Riêng thị trường TP. HCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường tại TP.HCM là gần 24.000 căn nhà thuộc 65 dự án, giảm hơn 10% so với cùng kỳ năm trước. Chia theo phân khúc, cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4% và bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Thị trường cuối năm 2018 đang sụt giảm nguồn cung.

HoREA cho rằng, để một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm hiện đang bị mất cân đối. Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chiếm đến 31,3% và đang có dấu hiệu thừa cung thì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%. Đây là biểu hiện của sự pha lệch cung cầu đồng thời là dấu hiệu rõ rệt nhất cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển thiếu bền vững.

Tháo gỡ “điểm nghẽn” của thị trường

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, có nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung sụt giảm, trong đó, ngoài các yếu tố về đền bù giải tỏa và hạn hẹp quỹ đất thì còn nhiều các yếu tố khác đang tạo ra điểm nghẽn của thị trường.

Hiện cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản.Từ đầu năm đến nay, Sở Xây dựng chỉ chấp thuận 23 dự án được phép chuyển nhượng. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Bên cạnh đó, nhiều dự án không thể xây dựng vì vướng mắc thủ tục và thời gian cấp phép. Thậm chí, nhiều dự án đã xây dựng nhưng vẫn chưa được nghiệm thu để mở bán. Đây là một trong những yếu tố bất khả kháng đối với doanh nghiệp khi hoàn toàn phụ thuộc vào luật định và thời gian giải quyết hồ sơ của các cơ quan nhà nước.

Đặc biệt, vướng mắc về việc chuyển đổi các loại hình đất ở thành đất dự án cũng gây ra không ít khó khăn khiến doanh nghiệp khó có thể triển khai dự án mới dẫn đến nguồn cung trên thị trường bị sụt giảm.

Hiện tại, nhiều chủ đầu tư đang đối mặt với việc khiếu nại, phản ứng của khách hàng về việc chậm trễ mở bán. Ngoài ra, việc thiếu nguồn cung sẽ làm phá vỡ đội ngũ nhân sự và khiến doanh nghiệp chịu gánh nặng chi phí trả lương nhưng thiếu doanh thu do không đủ nguồn cung . Ngoài khách hàng thì các doanh nghiệp môi giới cũng là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề từ những khó khăn này.

Từ thực tế đó, các chuyên gia cho rằng, nếu không có những giải pháp tháo gỡ được vấn đề này thì năm 2019, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với thách thức lớn là nguồn cung dự án sụt giảm mạnh, kéo theo nhiều hệ lụy khó lường khác cho thị trường.