Đầu tư bất động sản thời \"khó\" vốn

Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, người dân khó vay mua nhà

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến nguồn cầu lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Những động thái của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến kiểm soát tín dụng đối với bất động sản từ đầu tháng 4 đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" do không được giải ngân các khoản vay để thực hiện dự án. Theo tìm hiểu, các chủ đầu tư hay nhà đầu tư, trước khi triển khai dự án hoặc ra quyết định mua bất động sản, đều lên kế hoạch chuẩn bị nguồn vốn, trong đó chủ yếu là vốn vay ngân hàng và đã được ngân hàng cam kết cho vay (thì mới ra quyết định đầu tư). Song, không thiếu trường hợp khi đến hạn giải ngân, phía ngân hàng đột ngột thông báo không cho vay hoặc kéo dài thủ tục. 

Không chỉ doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp khó, mà người dân có nhu cầu cũng đang bị thắt chặt hơn việc vay mua nhà. Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn. Điều này nếu được thực hiện, việc giải ngân vay mua nhà của những người có nhu cầu thực càng khó khăn hơn.

Trao đổi với PV Reatimes, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, thủ tục pháp lý dự án đã chậm nay lại thêm thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư đã khó lại càng khó hơn, đặc biệt là với các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. 
“Thứ nhất về bất động sản thương mại, chủ đầu tư đang gặp khó khăn về vấn đề giải ngân, chẳng hạn như có những hợp đồng đã ký cam kết rồi nhưng cũng rất khó giải ngân.

Bên cạnh đó, khách hàng đầu tư hiện nay cũng khó vay hơn. Lúc trước, họ mua kinh doanh với số vốn ít nhưng họ rải dòng tiền ra vay thêm ngân hàng mua nhiều căn. Ví dụ, họ có 10 tỷ đồng nhưng mua 10 căn, mỗi căn đặt cọc 1 tỷ đồng còn lại vay vốn ngân hàng, ngân hàng không giải ngân liền mà giải ngân theo tiến độ. Nhưng giờ ngân hàng không cho vay như vậy nữa. Chính vì họ không vay được nên đã giảm một lượng khách hàng đáng kể, gián tiếp ảnh hưởng đến chủ đầu tư do bán khó hơn, thanh khoản chậm và nguồn tiền bị đứt. Như vậy, chủ đầu tư gặp khó trực tiếp từ nguồn tiền giải ngân và gián tiếp từ khách hàng mua.

Thứ hai, là doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án nhà ở xã hội - phân khúc được ưu tiên tiếp cận tín dụng, nhưng Nhà nước vẫn kiểm soát chặt trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Doanh nghiệp vẫn vay được, nhưng thủ tục chậm hơn so với trước đây, bây giờ kiểm tra thẩm định khó khăn hơn, kéo dài nhiều tháng.

Chẳng hạn như những dự án nào ngân hàng đánh giá khả thi thì mới cho vay, thời gian cho vay chậm lại, kéo dài 5 - 6 tháng sau hoặc có khả năng là không biết chờ đến khi nào”, ông Nghĩa chia sẻ.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn đô thị hoá cao, nhu cầu ở lớn. Dòng tiền để đầu tư bất động sản mang tính trung và dài hạn, vốn ngân hàng huy động ngắn hạn nhưng là vốn mồi và hỗ trợ trong lúc chủ đầu tư đang triển khai dự án, chưa đủ điều kiện huy động vốn từ các nhà đầu tư. Do đó, khi nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt thì doanh nghiệp bất động sản sẽ có khó khăn nhất định.

“Nếu như dự án đang triển khai giai đoạn đầu mà cắt nguồn vốn thì rơi vào tình trạng tiến không xong mà lùi cũng chẳng được, dễ có nguy cơ phá sản. Các khách hàng có nhu cầu ở lớn hay các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu đầu tư chính đáng đều có vai trò quan trọng đối với các doanh nghiệp và thị trường. Nên khi chặn nguồn vốn tín dụng với các đối tượng này, các dự án khó thanh khoản, nguồn cung thị trường cũng chậm lại", ông Điệp nói.  

Bên cạnh đó, ông Điệp đánh giá, đại bộ phận doanh nghiệp trên thị trường là vừa và nhỏ, cho nên 100% là phải huy động vốn, còn huy động được hay không, tuỳ từng khả năng chiến lược của doanh nghiệp.

“Trước đây huy động vốn các ngân hàng có thể dễ dàng, hiện giờ ngân hàng quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, tiêu chí và không còn room cho vay nhiều, hoặc có thì tăng lãi suất cao hơn so với trước đây.

Chẳng hạn như đang có đề xuất sửa chữa nhà hoặc mua nhà cũng phải có đề án ngân hàng mới cho vay. Hoặc trước đây dự án có quy hoạch 1/500, chủ đầu tư cũng có thể được giải ngân, nhưng bây giờ phải có giấy phép xây dựng, hoàn chỉnh pháp lý, khởi công,… ngân hàng mới cho vay thì cực kỳ khó cho doanh nghiệp”, ông Điệp chia sẻ.  

Theo chuyên gia này, việc kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng là cần thiết để thị trường bất động sản có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và ổn định hơn. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang có tốc độ tăng trưởng nhanh, cần điều tiết chính sách vĩ mô hợp lý, để giữ được thị trường thăng bằng, tạo động lực cho các doanh nghiệp phát triển và thanh khoản tốt không bị gãy khúc.

“Hiện nay, có những phân khúc cung không đủ cầu như phân khúc nhà ở chung cư trung cấp và nhà ở xã hội (chỉ chiếm 30%) còn lại là cao cấp. Vậy phân khúc nào chưa cần thiết chúng ta có thể hạn chế, còn những phân khúc đang thiếu thì phải có chính sách tốt để phát triển và giữ được thị trường”, ông Điệp nhấn mạnh.

Đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng. Chính vì thế, nếu thị trường bất động sản bị đình trệ, các dự án chậm triển khai thì sẽ kéo theo hàng loạt ngành nghề khác bị ảnh hưởng. 

Các chuyên gia cũng cho rằng, bất động sản có tính chu kỳ từ 5 -10 năm, vậy nên các chủ đầu tư rất cần vốn dài hạn, thị trường cần ổn định về mặt tâm lý, thực tiễn cũng như chính sách vĩ mô.

Trước những lo ngại về động thái siết vốn vào thị trường bất động sản, vừa qua, tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý".

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng với bất động sản theo nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Ngân hàng Nhà nước phải chỉ đạo, hướng dẫn các nhà băng tiếp tục cho vay với lĩnh vực bất động sản đúng quy định, đủ tính pháp lý; ưu tiên cho vay với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.

Nhà đầu tư phải làm sao? 

Trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt, giá bất động sản tăng cao, thay vì đầu tư lướt sóng đất nền và biệt thự, nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các sản phẩm có giá trị thực, có tính an toàn cao, lợi nhuận đảm bảo, nhất là những sản phẩm có khả năng khai thác được để dòng tiền không bị “chết” một chỗ. 

Đơn cử như vợ chồng chị Nguyễn Thị Hằng (Vũng Tàu). Sau nhiều năm 2 vợ chồng đến TP. Vũng Tàu sinh sống và làm việc có tích cóp được một số vốn. Hồi đầu năm, vợ chồng chị có ý định đầu tư vào đất, lướt sóng kiếm lời rồi mới mua nhà, nhưngthời điểm đó đất thổ cư thì giá cao quá không đủ tiền, còn đất nông nghiệp bán tràn lan nhưng mua rồi sợ rủi ro, nên vợ chồng chị Hằng quyết định tìm mua một căn nhà nhỏ vùng ngoại ô TP. Bà Rịa với mức giá hợp lý. Mục tiêu của hai vợ chồng là nếu không ở thì cho thuê luôn để có thêm thu nhập hàng tháng.

“Sau khi tìm hiểu, vợ chồng tôi mua được căn nhà cấp 4 có diện tích 70m2 ở xã Hoà Long, TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với giá 1,5 tỷ đồng. Căn nhà này tuy nhỏ nhưng vừa có đất lại có sẵn nhà, đồng thời nằm ở trong khu dân cư đông đúc nên chúng tôi đang cho thuê mỗi tháng 3 triệu đồng. Việc cho thuê vừa để giữ nhà, vừa có thêm khoản thu nhập mỗi tháng", chị Hằng chia sẻ.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện nay, giá các sản phẩm bất động sản ở nhiều phân khúc không hề thấp, thậm chí rất cao so với thu nhập người dân. Do đó, việc đầu tư những sản phẩm có giá trị thực là lựa chọn tối ưu nhất lúc này.

“Các nhà đầu tư bây giờ cần chậm lại, xem xét kỹ, nên mua các sản phẩm có đầy đủ pháp lý, sản phẩm có giá trị thực để ở hoặc có thể cho thuê kinh doanh, quan trọng nữa là phải có mức giá hợp lý. Nếu nhà đầu tư có nguồn vốn lớn tự có, dài hạn thì có thể tìm mua bất động sản khu công nghiệp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Không nên mua sản phẩm giá quá cao so với thu nhập để tìm kiếm lợi nhuận. Bởi vì nguồn vốn từ tín dụng bây giờ cũng hạn chế, khó khăn hơn như lãi suất cao hơn, nên khi mua vào rồi nếu không có nhu cầu để ở hay không cho thuê, không thanh khoản được thì sẽ rủi ro. Nếu sản phẩm đầu vào cao sẽ rủi ro cao, nếu kỳ vọng lãi suất tốt như trước đây thì không có, do khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thực hiện giờ đang hạn chế”, ông Thanh chia sẻ.

Ngoài ra, theo ông Thanh, khách hàng và nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường./.