Đất nền làng quê “nhốn nháo” trước thềm lên quận

Đất nền lại nóng, giá neo cao

Cuối tháng 10 vừa qua, UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định về việc ủy quyền cho UBND các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức và Đan Phượng thực hiện lập đề án thành lập quận, phường trực thuộc. 

Trong 5 huyện trên, Đông Anh là địa phương có quy mô lớn nhất với diện tích hơn 180km2, dân số khoảng 380.000 người, gồm 23 xã và 1 thị trấn. Tiếp đến là Gia Lâm với diện tích trải rộng gần 115km2, dân số khoảng 280.000 người, gồm 20 xã và 2 thị trấn. 

Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết, Thủ đô đặt mục tiêu trong giai đoạn 2021 - 2025 sẽ có 3 - 5 huyện lên quận, nhưng “nếu dàn hàng ngang thì khó thành công”. Do đó, TP. Hà Nội đã lựa chọn và sẽ hỗ trợ, quyết tâm đưa 2 huyện Đông Anh, Gia Lâm lên quận vào năm 2023. 

Trước thông tin này, thị trường đất nền tại hai địa phương Đông Anh và Gia Lâm lại được phen “hâm nóng” giữa lúc thị trường bất động sản nói chung đang trầm lắng. 

Đơn cử như thôn Nghĩa Lại (xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh) là một ví dụ điển hình. Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, tuy diện tích cả thôn không quá lớn nhưng chỉ cần đi vào bên trong sẽ không khó để bắt gặp cảnh tượng đường làng ngõ xóm “chằng chịt” phân lô, tách thửa đất nền trước thềm lên quận. Dọc theo trục đường thôn xóm là đầy rẫy các lô đất được xây tạm tường bao bằng gạch hoặc quây tôn rào lại. 

Ông Nguyễn Hùng (70 tuổi, người dân địa phương) chia sẻ: “Mấy tháng nay có nhiều người về đây xem đất lắm, cứ cuối tuần là xe cộ đi lại nườm nượp trong thôn. Nhiều lô nhìn cỏ dại mọc đầy thế thôi chứ đã có chủ hết rồi đấy”.

Khảo sát thêm trên một số trang mua bán bất động sản cho thấy, đất nền tại huyện Đông Anh hiện nay đang được rao bán phổ biến ở mức 40 - 80 triệu đồng/m2. Cá biệt hơn, những lô đất sở hữu mặt tiền “vàng” đối diện đường Quốc lộ 3 hoặc có vị trí ở khu vực gần những tuyến đường lớn như cao tốc Nhật Tân - Nội Bài (đường Võ Nguyên Giáp), cao tốc Thăng Long - Nội Bài (đường Võ Văn Kiệt)... đều xuất hiện mức giá ở ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2, cao nhất có lô lên tới 190 triệu đồng/m2.

Nhìn sang huyện Gia Lâm, giá đất nền cũng trong tình trạng neo cao tương tự khi mức rao bán phổ biến là 50 - 90 triệu đồng/m2. Ngoài ra, không ít những lô đất nền chỉ rộng 35 - 50m2 nhưng lại có giá bán vượt ngưỡng ở mức 134 - 160 triệu đồng/m2, tức 4,7 - 8 tỷ đồng/lô. Mức giá này cao bằng những lô đất ở vị trí gần trung tâm Hà Nội như quận Cầu Giấy hay Nam - Bắc Từ Liêm. 

Chia sẻ với phóng viên, anh Nguyễn Văn Vũ, môi giới bất động sản chuyên mảng đất nền ở khu vực vùng ven Hà Nội cho hay, 10 lô đất ở huyện Đông Anh được anh chào bán giúp các chủ đầu tư đã hết sạch. Hiện giá đất nền tại Đông Anh tăng lên gấp đôi so với thời điểm đầu năm và đã “nhích” nhẹ 1 - 3 triệu đồng/m2 kể từ khi có thông tin lên quận được đưa ra hồi cuối tháng 10. 

“Nói chung bây giờ tuy nhịp thị trường chậm lại rồi nhưng giá đất nền vẫn theo đà tăng. Hơn nữa, nhiều người vẫn quan niệm phải có “mảnh đất cắm dùi” khi đi đầu tư nên đất nền vẫn luôn là kênh đầu tư sinh lời cao. Lãi suất đang tăng nên nhiều người chịu ảnh hưởng do sử dụng vốn vay để đầu tư. Do đó, các chủ đất đều muốn thanh khoản, bán nhanh. Xuống tiền ở thời điểm này là hợp lý chứ nếu sang năm huyện chính thức lên quận rồi thì không còn giá đó nữa đâu”, anh Vũ nói. 

Mượn cớ để thổi giá

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy những thông tin môi giới Vũ đưa ra chưa hoàn toàn chính xác khi có những khu vực đã hạ giá đất. Theo tìm hiểu của PV, tại thị trường đất nền Đông Anh, những lô đất mặt tiền đường kinh doanh tại Tiên Dương, Nguyên Khê, Đông Hội, Xuân Canh, giá rao bán thời điểm sốt đất năm ngoái đều từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Một số lô từng bị đẩy lên 70 - 110 triệu đồng/m2 thì đến hiện tại, chủ đất chỉ chào bán ở mức 40 triệu đồng/m2. Một vài lô vị trí đẹp hơn thì có giá ngoài 50 triệu đồng/m2. Không có chuyện giá đất nền ở toàn khu vực Đông Anh đều tăng lên gấp đôi so với thời điểm đầu năm như môi giới Vũ chia sẻ.

Huyện Gia Lâm cũng ghi nhận thực trạng đất đã xuống giá ở một số nơi. Đơn cử như một lô đất mặt tiền ở phố Ngô Xuân Quảng từng được rao bán với giá 140 - 160 triệu đồng/m2 thì đến nay, chủ đất hạ còn 100 - 120 triệu đồng/m2. Khu tái định cư Trâu Quỳ, khu đô thị 31ha từng được chào bán với mức ngoài 100 triệu đồng/m2 thì hiện tại chỉ còn dao động từ 85 - 95 triệu đồng/m2. Các vị trí trên mặt đường Đào Nguyên, Dương Xá… cũng từng được mua ở vùng giá 60 - 75 triệu đồng/m2 thì hiện hạ còn hơn 50 triệu đồng/m2.

Giá đất tại 2 địa phương Đông Anh và Gia Lâm đã liên tục biến động kể từ khi có thông tin thành phố đặt mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025 sẽ có 3 - 5 huyện lên quận. Có thể thấy, ở thời điểm hiện tại, dù vẫn là địa phương cấp huyện nhưng nhiều môi giới đã tranh thủ lợi dụng sức nóng từ thông tin quy hoạch này để lấy cớ "thổi giá", gián tiếp tạo nên các cơn sốt ảo cho thị trường. 

Ở góc độ người bán, anh Thành Sơn - chính chủ mảnh đất nền rộng 45m2 ở thôn Đản Mỗ, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũng cho rằng, thông tin sắp lên quận đã khiến thị trường bất động sản ở các địa phương này nóng lên và có nhiều người đến tìm hiểu để đầu tư hơn. 

Anh Sơn bày tỏ quan điểm: “Thị trường chững lại nhưng vẫn có “giá” của nó. Có thể ở thời điểm hiện tại, nhiều người bị áp lực tài chính nên đành phải rao bán với giá thấp hơn trước kia nhưng xét về đầu tư lâu dài thì đất ở các khu vực này vẫn có giá trị”.

Anh Sơn lý giải nguyên nhân ở cùng một huyện nhưng có nơi giá đất giảm, có nơi giá chững lại, có nơi giá lại tăng: “Tùy từng vùng mà giá đất có sự biến động khác nhau. Ví dụ nhiều lô đất đồng ruộng, người ta chỉ phân lô ra để bán nhưng không xây dựng gì cả, chưa kéo điện nước, xung quanh chưa có dân sinh, tiện ích thì giá mới chững lại. Còn đối với những mảnh có vị trí đẹp, cơ sở hạ tầng phát triển, tiện ích đầy đủ thì làm gì có chuyện chững”.

Đơn cử như mảnh đất ở huyện Đông Anh đang được anh Sơn rao bán, tuy nằm trong ngõ nhưng là ngõ rộng, đường thông. Trong bán kính 400m đổ lại có đầy đủ trường học, bệnh viện, siêu thị, bến xe..., tiện ích đầy đủ, chủ đất không mượn cớ để “thổi giá”, cũng không bị “ngộp” tài chính do mua bằng vốn tự có nên mảnh đất không bị mất giá. Ở ngưỡng 43 triệu đồng/m2, người mua có thể chốt ngay giao dịch mảnh đất nền rộng 45m2 nếu có 1,9 tỷ đồng trong tay. Đây là một con số khá dễ chịu ở thời điểm này nên mảnh đất của anh Sơn đã có người đặt cọc, dự kiến đầu tháng 12 sẽ hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ. 

Nhận định về đà tăng giá của 2 khu vực Đông Anh và Gia Lâm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết trong thời gian qua, giá đất ở huyện Đông Anh đã chứng kiến đà tăng phi mã, thậm chí là tăng một cách bất hợp lý: "Có khu vực tôi đi khảo sát ở Đông Anh, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh quây hàng rào, không được đầu tư hạ tầng nhưng giá đất đã được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu vực Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản”. 

Trước những biến động khó lường của thị trường trong những tháng cuối năm, ông Đính đưa ra lời khuyên: “Hiện tại, Đông Anh và Gia Lâm đang ngày càng hoàn thiện hạ tầng giao thông và các công trình tiện ích xã hội, thương mại, dịch vụ, công viên vui chơi giải trí... nên thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn, đặc biệt là người có nhu cầu ở thực. Song người dân vẫn cần thận trọng, đặc biệt là chú ý đến khả năng thanh khoản nếu mua để đầu tư”./.