Dự báo thị trường đất nền năm 2023

Thời gian qua, đất nền được xem là phân khúc "làm mưa làm gió" trên thị trường. Phân khúc này thu hút lượng lớn nhà đầu tư kể cả chuyên và không chuyên, đặc biệt là thời điểm “sốt đất”. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Thanh khoản giảm trên diện rộng đã tạo ra một áp lực lớn cho các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thậm chí có nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ để thoát hàng.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện cùng ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn. Theo chuyên gia này, thị trường đất nền vẫn còn nhiều rào cản và thách thức từ giờ đến cuối quý IV năm 2023.

Thị trường giảm tốc diện rộng

PV: Từ đầu năm 2022 đến nay, phân khúc đất nền đã chịu những tác động và phát triển ra sao, thưa ông?

Ông Lê Đình Hảo: Thị trường đất nền 2022 có thể chia làm 2 giai đoạn.

Giai đoạn quý I/2022, thị trường rất sôi động về giao dịch và thanh khoản, hiệu ứng này diễn ra trên diện rộng của cả nước. Thời điểm này, thị trường vẫn đang chịu dư âm từ năm 2021.

Giai đoạn quý II và III/2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn rất khó khăn, trong đó phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng không hề nhỏ. Giao dịch, thanh khoản và mức độ quan tâm đều giảm rõ rệt. Thị trường đất nền đang rất loay hoay cho việc tìm đầu ra.

Lý do diễn ra bức tranh thị trường ảm đạm là do ảnh hưởng từ chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Chẳng hạn, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, kiểm soát về thuế trong giao dịch bất động sản và đặc biệt là kiểm soát việc phân lô tách thửa ở nhiều địa phương có tình trạng nóng sốt đất nền như: Hà Nội, Khánh Hoà, Bình Bước… Điều này làm ảnh hưởng đến thị trường trong ngắn hạn. Trong đó, đất nền được xem là một trong những phân khúc của thị trường bất động sản, rõ ràng không thể đứng ngoài vòng xoáy chung của thị trường.

PV: Theo báo cáo quý III/2022, tại các tỉnh như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam mức độ quan tâm và thanh khoản đất nền giảm sâu, còn đối với các tỉnh miền núi phía Bắc như Lai Châu, Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên… lại tăng mạnh? Liệu xu hướng mới của thị trường đất nền có phải là các tỉnh miền núi hay không, thưa ông? 

Ông Lê Đình Hảo: Có thể thấy đầu năm, các tỉnh như: Bắc Giang, Hà Nam… trước đó có mức độ quan tâm tăng lên là vì những tỉnh này đều liên kết vùng với vùng lõi Hà Nội. Khi thị trường diễn ra sốt đất, khu vực Hà Nội cũng như các vùng lân cận có lượng quan tâm cao nhờ có sóng về đất nền. Nhưng khi thị trường trầm lắng thì xảy ra hiệu ứng “vết dầu loang”, nghĩa là khi khu vực lõi Hà Nội giảm thì các khu vực khác như: Bắc Giang, Hoà Bình, Hà Nam… cũng sẽ cùng giảm theo.

Còn đối với các tỉnh miền núi phía Bắc có mức độ quan tâm tăng là vì vốn dĩ những khu vực này giáp biên. Thường những khu vực này có yếu tố về mặt địa chất, không thuận lợi để phát triển ngành kinh tế mũi nhọn địa phương nên phân khúc đất nền ở những địa phương này kể cả thời kỳ sốt đất, cũng có lượt tìm kiếm và quan tâm không quá lớn.

Bên cạnh đó, khi thị trường trầm lắng, các sàn bất động sản, các nhà đầu tư và đầu cơ bắt đầu dịch chuyển sự tìm kiếm, quan tâm đi xa hơn như: Lai Châu, Cao Bằng, Điện Biên... Đây là những vùng trũng về mặt bằng giá, mức giá gần như đang “ngủ yên”. Vì vậy, các nhà đầu tư và đầu cơ sẽ đi “săn” và “gom hàng” tại những khu vực này, để chờ thời điểm "chín muồi" sau đó làm hạ tầng cho thoát hàng. Điều này sẽ làm thúc đẩy mức độ quan tâm tại những khu vực đó tăng lên.

Tuy nhiên, xu hướng đất nền năm 2023 vẫn sẽ tập trung quanh vùng lõi và tại các khu công nghiệp, các khu kinh tế thành phố lớn.

Cơ hội, thách thức đan xen

PV: Vậy từ giờ đến cuối năm 2022, thị trường đất nền sẽ có chiều hướng ra sao, thưa ông? 

Ông Lê Đình Hảo: Thị trường đất nền đang đứng trước một bối cảnh khó khăn. Từ việc Fed tăng lãi suất mà hàng loạt các ngân hàng thế giới đều tăng lãi suất. Nếu không tăng lãi suất thì đồng nội tệ của những nước này bị mất giá và ảnh hưởng đến xuất nhập khẩu. Cho nên, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng có động thái ngay sau khi Fed tăng lãi suất. Rõ nhất là hiện nay Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tăng lãi suất điều hành và kéo theo các ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động, điều này cũng sẽ kéo theo lực hút rất lớn để hút dòng tiền trong dân gửi vào tài khoản ngân hàng để hưởng lãi suất tiết kiệm cao. Như vậy, dòng tiền sẽ bị chia nhỏ ra các kênh và không tập trung chảy vào thị trường bất động sản mạnh như thời kỳ trong dịch.

Chúng ta thấy thời kỳ trước và trong dịch, bất động sản gần như là kênh đứng đầu danh mục của các nhà đầu tư hay người dân gửi tiền vào để trú ẩn dòng tiền. Nhưng thời điểm sau dịch, các nhà đầu tư hay người dân đã có nhiều sự lựa chọn hơn khi lãi suất tăng. Nghĩa là, họ đẩy dòng tiền của mình vào các kênh sản xuất kinh doanh, trong đó kênh ngân hàng là lựa chọn ưu tiên để được hưởng lãi suất cao.

Mặc khác, khi lãi suất huy động tăng sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng theo. Những người mua bất động sản, mua đất nền hay những doanh nghiệp phát triển các dự án đất nền gặp khó khăn trong việc phát triển về vốn. Chính vì vậy, thị trường sẽ bị giới hạn về nguồn hàng và các giao dịch sản phẩm đất nền cũng sẽ chậm bởi vốn là yếu tố chính giúp thị trường bất động sản phát triển và hồi sinh.

Ngoài ra, đầu tháng 9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước có chỉ đạo nới room tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã mở room từ 0,7 - 4% cho các ngân hàng thương mại bên dưới. Khi Ngân hàng Nhà nước có động thái này, có lẽ thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng cũng có sự kỳ vọng tốt hơn.

Tuy nhiên, đã có nhiều ngân hàng dùng hết room hoặc tiệm cận room cho phép của 2022, dẫn đến nguồn vốn có thể hấp thụ ra thị trường cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản hay những người mua bất động sản vẫn bị hạn chế, không giải quyết được nhiều vấn đề về vốn hấp thụ vay cho thị trường.

Chính vì vậy, bài toán về nới room tín dụng chỉ giải quyết một phần về tâm lý, chưa thể giúp thị trường có thể phục hồi hay có bước đà phát triển mạnh.

Thêm vào đó, hiện nay tâm lý của nhiều nhà đầu tư rất dè chừng. Từ năm 2022 đến nay, theo số liệu các ngân hàng, số tiền gửi của người dân là khoảng 13 triệu tỷ đồng, đây là số tiền rất lớn. Điều này chứng tỏ, người dân vẫn có tiền nhàn rỗi hay bản thân các nhà đầu tư đang cầm tiền chờ đợi, quan sát xem tình hình bối cảnh thị trường bất động sản diễn biến như thế nào.

Cho nên, từ nay đến cuối năm, thị trường đất nền vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm đầu ra, mức độ thanh khoản chậm. Đầu quý IV/2022,  khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng tới cuối quý thì được kỳ vọng sẽ tốt hơn nhờ lực đẩy và tạo dòng tiền khởi sắc hơn. Nguyên nhân là vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản. Bên cạnh đó, cuối năm sẽ là thời điểm áp lực giải ngân đầu tư công và kéo theo hạ tầng phát triển, vì vậy sẽ giúp cho thị trường đất nền phát triển theo.

Hơn nữa, giải ngân vốn FDI cũng là yếu tố tích cực cho thị trường. Giải ngân vốn FDI từ các nhà đầu tư cam kết đổ vào liên quan đến các công trình, các khu công nghiệp, đây là một trong những động lực giúp cho đất nền các vùng tiệm cận, các vùng xung quanh phát triển.

Một yếu tố nữa được kỳ vọng là đòn bẩy cho thị trường bất động sản vào cuối quý IV là lượng kiều hối. Năm 2021, lượng kiều hối đổ về Việt Nam khoảng 12,1 tỷ USD. Và dự kiến năm nay thu hút 14 -16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm sẽ có thanh khoản tốt hơn. 

Thị trường được kỳ vọng ổn định hơn khi các chính sách được điều tiết tốt

PV: Như các năm trước, các cơn sốt đất nền sẽ diễn ra vào đầu năm và cuối năm. Theo ông, sang năm 2023 kịch bản này có được lặp lại ?

Ông Lê Đình Hảo: Thực tế, mỗi năm, đất nền thường có các đợt sốt cục bộ vào đầu năm do đây là thời điểm công bố các quy hoạch, hạ tầng mới tại nhiều địa phương, điều này sẽ gây kích thích về giá. Thứ hai, đây cũng là thời điểm Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, nhiều địa phương tích cực giải ngân đầu tư công do chỉ còn 1 quý để thực hiện giải ngân. Cho nên, kịch bản năm 2023, thị trường gặp khó khăn hơn so với năm 2021 và 2022. Tuy nhiên, giai đoạn đầu năm 2023 vẫn sẽ có một chút tín hiệu nhưng không mạnh và không sốt.

PV: Thời gian vừa rồi, nhiều địa phương siết chặt các quy định phân lô tách thửa, vậy ông nhận định về nguồn cung đất nền sang năm 2023 sẽ ra sao? 

Ông Lê Đình Hảo: Thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng lớn  trong GDP (khoảng 12 - 14%) nên chắc chắn Chính phủ sẽ có những điều tiết phù hợp tuỳ vào từng giai đoạn và tuỳ tình hình.

Chẳng hạn như sau một thời gian có quy định dừng phân lô tách thửa, thì tại Hà Nội cũng đang bắt đầu cho phân lô tách thửa trở lại và sẽ có điều kiện mang tính đảm bảo hơn như: Phải có mặt tiền dài 10m và có một mặt tiếp giáp đường hiện hữu hoặc đường quy hoạch.

Năm 2023, giỏ hàng thị trường đất nền vẫn phong phú và lớn, đồng thời sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh đầu cơ. Song điều lo lắng đối với thị trường là lực cầu hiện đang hạn chế và sẽ kéo dài đến cuối quý IV năm sau.

Bên cạnh đó, giá đất nền sẽ không tăng mạnh và ồ ạt như năm 2020 và 2021. Tuy nhiên, tại những địa phương có cú hích về hạ tầng, về giải ngân đầu tư công hay các khu công nghiệp đang triển khai thì giá đất nền vẫn có sự dịch chuyển và tăng giá.

Đơn cử như khu vực tỉnh Bình Dương, giá đất nền hiện vẫn tăng cao khi thị trường cả nước đang trầm lắng, do có nhiều dự án đổ về. Có những khu vực quanh khu công nghiệp giá đất tăng lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

PV: Vậy, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc đất nền ở năm 2023 sẽ như thế nào, thưa ông?

Ông Lê Đình Hảo: Năm 2023, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục khó khăn và nhiều rào cản.

Trước hết, các yếu tố địa chính trị trên thế giới đang bất định, kéo theo một loạt khủng hoảng liên quan đến dầu mỏ, lương thực… làm ảnh hưởng đến giá đầu vào và tăng áp lực cho chủ đầu tư, gánh nặng cho người mua bất động sản.

Điển hình xung đột giữa 2 nước Nga và Ukraina đã kéo dài 7 - 8 tháng cho đến nay vẫn chưa chấm dứt và đương nhiên việc này sẽ ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu rất lớn. Đơn cử như khủng hoảng xăng dầu đã kéo theo lạm phát toàn cầu gia tăng.

Mặc dù Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt, nhưng sang năm 2023 với tình hình thế giới đang bất định thì việc kiểm soát tốt như năm 2022 là không thể đoán trước. Chính vì vậy, thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường đất nền chỉ có thể ổn định và hấp thụ tốt hơn khi và chỉ khi các chính sách liên quan đến lãi suất tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định.

Thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ) nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định, cho nên rất khó tiếp cận nguồn vốn.

Đất nền vẫn là kênh đầu tư “vua”

PV: Thời gian qua, đặc biệt năm 2019 đến năm 2021, kênh đất nền có thể được xem là kênh đầu tư ưu tiên hàng đầu đối với các nhà đầu tư. Vậy bước sang năm 2023, liệu kênh đất nền có còn được xem là “kênh đầu tư vua” nữa hay không, thưa ông?

Ông Lê Đình Hảo: Trong giới đầu tư kể cả không chuyên lẫn bán chuyên vẫn hay quan niệm đất nền là một kênh đầu tư “vua”. Có lẽ, tất cả các phân khúc đang bán trên thị trường ít có phân khúc nào đặt thù như phân khúc đất nền.

Đất nền rất đa dạng về giỏ hàng, về giá bán và cả đối tượng đầu tư. Giỏ hàng đất nền rất phong phú từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất nuôi trồng thuỷ sản đến đất thổ cư, đều có thể mang ra để chào bán và giao dịch với đa dạng mức giá từ vài trăm triệu cho đến nhiều tỷ đồng. Nhưng ở các bất động sản thấp tầng khác lại rất khó tìm được sản phẩm nào với mức giá vài trăm triệu. Điều này cho thấy, thị trường đất nền rất dễ tham gia, song đều có hai mặt. Khi thị trường tốt thì đầu vào rất đông, thanh khoản tốt, nhưng khi thị trường trầm lắng thì mọi thứ đều chậm lại. Cho nên, thị trường đất nền rất nhạy cảm yếu tố điều tiết vĩ mô trong ngắn hạn.

Tôi cho rằng, bước sang đầu năm 2023 thị trường đất nền vẫn bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt về CPI, lãi suất. Nhìn về dài hạn, với một quốc gia có sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, giữa hoặc cuối năm 2023 và cho đến năm 2024 thị trường đất nền sẽ khởi sắc hơn. Bởi vì, phân khúc đất nền luôn hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao nhất và chiều lòng được đa số nhà đầu tư. Đặc biệt là bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới./.

- Xin cảm ơn ông!