Đánh thuế bất động sản thứ hai: Lựa chọn thời điểm để không gây sốc thị trường

Việc TP.HCM đề xuất phương án tăng các khoản thuế, lệ phí liên quan đến bất động sản thứ hai trở lên nhằm tăng nguồn thu và ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận những ngày qua.

Nhiều quan điểm cho rằng, đề xuất của TP.HCM chỉ có thể áp dụng khi có các phương án phù hợp với đời sống thực tế của người dân. Cụ thể hơn, sắc thuế chỉ có thể thực hiện khi Việt Nam có một cơ sở dữ liệu đất đai nhà ở đầy đủ, cùng với đó là tính hợp lý ở nhiều phương diện như chủ sở hữu biệt thự hay chung cư và sắc thuế này có được quy định trong bộ luật hay không?… Đặc biệt, cũng có nhiều quan điểm đồng tình rằng, đánh thuế đối với nhà đất thứ hai thời điểm này là chưa phù hợp khi thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nhạy cảm, một đề xuất mới bất hợp lý cũng có thể gây sốc cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và kể cả những gia đình có nhu cầu thực.

Đề xuất phải theo luật và đồng bộ

Ở góc nhìn nghiên cứu luật, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản đặt câu hỏi: "Đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để chống đầu cơ có vi hiến không?".

Theo ông Đỉnh, đây là vấn đề gây tranh cãi bởi Điều 70 Hiến pháp năm 2013 quy định Quốc hội có nhiệm vụ, quyền hạn "quy định, sửa đổi hoặc bãi bỏ các thứ thuế". Và hơn nữa, Điều 15 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 cũng quy định Quốc hội ban hành nghị quyết để quy định "Thực hiện thí điểm một số chính sách mới thuộc thẩm quyền quyết định của Quốc hội nhưng chưa có luật điều chỉnh hoặc khác với quy định của luật hiện hành". Nghĩa là nếu Quốc hội thông qua một Nghị quyết quy định chính sách đặc thù của TP.HCM, bao gồm chính sách thuế bất động sản, là đúng nhiệm vụ, quyền hạn được hiến định của mình và phù hợp với Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Tuy nhiên, ông Đỉnh cho biết, cần phải nhấn mạnh rằng cũng tại Điều 47 Hiến pháp năm 2013 (thuộc Chương II quy định về Quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân) lại quy định: "Mọi người có nghĩa vụ nộp thuế theo luật định", lưu ý là "theo luật định" chứ không phải "theo quy định".

Theo vị chuyên gia này: "Điều đó có nghĩa rằng, nếu tôi là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài làm ăn, sinh sống, có thu nhập tại Việt Nam, tôi chỉ có nghĩa vụ nộp các khoản thuế đã được quy định trong luật. Theo phương thức loại trừ, tôi không phải nộp các khoản thuế không quy định trong luật, kể cả nếu nó trong Nghị quyết của Quốc hội ban hành các chính sách đặc thù cho một địa phương. Quy định này theo tôi là hoàn toàn hợp lý nhằm bảo đảm quyền con người, quyền cơ bản của công dân".

Bởi vậy, theo ông Đỉnh, việc đánh thuế nhà, đất là giải pháp bắt buộc phải làm, đã quy định rõ trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, nhưng phải theo luật, và phải đồng bộ. Nếu một người sở hữu 10 căn nhà ở quận 1 phải chịu thuế hàng năm, trong khi một đại gia khác cũng sở hữu 10 căn nhà ở phố cổ Hà Nội không phải chịu thuế thì sự công bằng nằm ở đâu?

"Mặc dù tại Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của nước ta đã liệt kê như sau: Khoản 1 là Hiến pháp; khoản 2 là Bộ luật, luật, nghị quyết của Quốc hội. Điều này dẫn đến cách hiểu cho rằng nghị quyết của Quốc hội có hiệu lực ngang luật (cả 2 văn bản này đều do cùng một cơ quan ban hành với trình tự, thủ tục gần tương tự). Nhưng trong những vấn đề hệ trọng như chính sách thuế, chính sách hình sự... thì bắt buộc phải quy định trong luật để đảm bảo chặt chẽ, thống nhất áp dụng, tránh gây bất bình đẳng, thiếu công bằng giữa mọi người, giữa các địa phương", ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Phải có sự đồng thuận từ nhân dân

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân khẳng định, cần phải tập trung xử lý hành vi đầu cơ, cố tình kiếm lời nhờ vào việc mua đi, bán lại đất đai, nhà ở, khi đó, không chỉ mang lại nguồn thu cho Nhà nước và quan trọng hơn là điều tiết hành vi sử dụng đất.

Cùng với đó sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể thực hiện được giấc mộng an cư, thay vì như hiện nay, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao.

"Có thể nói, đề xuất thu thuế căn nhà thứ hai trở lên của TP.HCM để quản lý, điều tiết thị trường nhằm hạn chế việc đầu cơ bất động sản, không đưa nhà đất vào để ở là đúng. Tuy nhiên, thành phố cần xem xét nghiên cứu, tính toán kỹ mức thu, đối tượng thu phù hợp để tạo sự đồng thuận của người dân", ông Cường nhấn mạnh.

Theo đó chuyên gia hiến kế: Một là đánh thuế luỹ tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân.
"Chúng ta hay nói đánh thuế ngôi nhà thứ hai là không hợp lý, thay vào đó, phải tính theo diện tích mỗi người chiếm giữ so với mức bình quân", ông Cường nói.

Theo đó, diện tích trong hạn mức được áp dụng tỷ suất thuế thấp và giá tính thuế thấp, tương đương 60% mức giá trong bảng giá. Như vậy, chính sách này không ảnh hưởng đến người nghèo, những người thu nhập thấp.

Còn những người chiếm hữu nhiều hơn phải đánh thuế lũy tiến theo tỷ lệ, gấp 2 lần thì thuế suất khác, gấp 3 - 5 lần mức bình quân thì áp thuế suất khác.

Hai là đất tăng thì giá tính thuế cũng phải tăng, để điều tiết địa tô chênh lệch. Người nộp thuế được ghi nợ nghĩa vụ thuế có tính lãi suất nợ thuế. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai.

Ba là thuế lũy tiến trên phần giá tăng lên, giữa giá khai báo nộp thuế với giá bán/giá bồi thường hoặc giữa giá mua và giá bán. Tỷ suất thuế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch hoặc thay đổi giá khai báo thuế.

Ví như đất đai mua vào ngày hôm nay, ngày sau bán thì giá trị tăng lên, phần chênh chệch phải tính được thuế giá trị gia tăng. Hoặc ngày hôm nay đăng ký nộp thuế trên giá thấp nhưng ngày mai mở đường, giá nhà đất tăng lên phải đánh thuế tăng lên. Như chính sách của Hàn Quốc, phần chênh lệch đánh thuế cao, lên đến 60%, tuỳ theo khoảng thời gian mua - bán.

"Tóm lại đề xuất sẽ hiệu quả khi sắc thuế được thể hiện chi tiết cụ thể, công bằng và có hiệu quả", ông Cường nhận định.

Ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa quan điểm, các chính sách thuế, phí khi đưa vào thực tiễn không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản mà còn tác động đến rất nhiều thị trường khác. 

Riêng với bất động sản, đánh thuế nhà thứ hai làm ảnh hưởng tới thị trường nhà cho thuê. Người ta có 1 - 2 cái nhà cho thuê, nếu đánh thuế cao lên thì không cho thuê nữa, bán rẻ bán tháo. Hệ quả là chúng ta mất thuế cho thuê nhà. Cần lưu ý hiện ở các nước tư bản phát triển, thị trường nhà cho thuê chiếm tới 70%, còn ở Việt Nam mới phân khúc này rất nhiều tiềm năng.

Ông Hà cũng cho rằng: "Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đang ở giai đoạn phục hồi sau dịch và những khó khăn còn đang tồn tại, trong thời điểm hiện tại, nếu thí điểm áp dụng việc đánh thuế chắc chắn thị trường sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Khi bất động sản khó khăn thì các ngành sản xuất khác như vật liệu xây dựng, dịch vụ bị đình trệ. Chính vì vậy, những sắc thuế đưa ra trong thời điểm này cần hết sức thận trọng"./.