Corona chỉ là khách quan, đâu mới là “tử huyệt” của bất động sản du lịch?

Tại cuộc họp phòng, chống dịch nCoV ngày 3/2 của TP. Hà Nội, Giám đốc Sở Du lịch Trần Đức Hải cho biết, lượng khách trong, ngoài nước đều giảm mạnh với trên 12.800 phòng khách sạn bị huỷ (tương đương trên 16.000 khách). Hơn 7.600 khách hủy tour đến Hà Nội, khoảng 6.000 khách trong nước đi du lịch Đài Loan, Trung Quốc cũng huỷ chuyến.

Trả lời phỏng vấn báo chí mới đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cũng đưa ra nhìn nhận, virus Corona đã dẫn đến ba tác động trực tiếp đến ngành du lịch Việt Nam.

Thứ nhất, đó là lượng khách Trung Quốc sụt giảm mạnh trong khi đây là nguồn khách đến chủ yếu tại Việt Nam. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy năm 2019 Việt Nam đón 18 triệu lượt khách quốc tế thì du khách Trung Quốc hơn 5,8 triệu, chiếm 32%. Theo nhận định của Savills, Nha Trang - Khánh Hòa dự kiến chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất do tỷ trọng khách Trung Quốc lớn nhất, chiếm 70% tổng số khách quốc tế năm 2019.

Thứ hai, sự sụt giảm lượng khách quốc tế tại châu Á do đây được cho là khu vực có khả năng lây nhiễm cao hơn so với những điểm đến du lịch khác. Đặc biệt, Việt Nam nằm trong điểm du lịch phải đối mặt với sự giảm sút từ du khách đến từ châu Âu, Úc, Mỹ...

Thứ ba, nguồn cầu du lịch trong nước sẽ giảm do đa số người dân có xu hướng tránh đi đến những địa điểm tập trung đông người.

Giới phân tích nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven biển như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận... đã và đang bị tác động nghiêm trọng từ đại dịch corona khi ngành du lịch lao đao.

Theo các chuyên gia, dịch bệnh là thứ không thể tiên đoán trước và cũng không ai mong muốn. Do đó, khi dịch bệnh đi qua, thì tình hình du lịch sẽ trở lại bình thường, do đó, bất động sản du lịch cũng chỉ bị ảnh hưởng trong ngắn hạn, các thành phần tham gia vào không nên quá lo lắng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, corona không phải là nguyên nhân chính khiến cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rơi vào tình cảnh lao đao và đứng trước nguy cơ vỡ trận như hiện nay. Theo đó, “tử huyệt” của bất động sản du lịch nằm ở tư duy phát triển ngắn hạn, theo kiểu “ăn xổi ở thì”, thiếu bền vững và vòng luẩn quẩn pháp lý vẫn chưa được gỡ rối.

Cơ cấu khách du lịch quá mất cân đối (phần lớn khách du lịch quốc tế là người Trung Quốc); tình trạng “phá núi, lấp biển”; cấp phép xây dựng cơ sở lưu trú, nhà hàng, khách sạn tràn lan chú trọng số lượng là những cách làm du lịch thiếu bền vững có thể đẩy ngành du lịch nói chung, bất động sản du lịch nói riêng vào thế “nguy kịch” trong tương lai gần. Những tác động tiêu cực này đôi khi còn lớn hơn nhiều những lợi ích kinh tế mà du lịch đem lại. Điển hình như ở SaPa, Tam Đảo, Đà Lạt hay Phú Quốc, những tổn thương môi trường, tổ thương di sản đã nhìn thấy rõ khi phát triển quá ồ ạt theo kiểu “điền vào chỗ trống”.

“Nhìn vào thực tế hiện nay, rõ ràng có hiện tượng chính quyền các địa phương chạy theo mong muốn của nhà đầu tư, cấp phép dự án tràn lan cho cả những nhà đầu tư chộp giật, thiếu năng lực và không kiên quyết trong việc xử lý sai phạm. Đó thực sự là cách làm lợi trước mắt nhưng hại lâu dài mà các ngành, địa phương cần chấn chỉnh.

Những dự án phát triển du lịch gắn với khai thác di sản muốn triển khai, nhất định phải có sự tính toán, tham vấn kỹ lưỡng từ những chuyên gia di sản thông qua các hoạt động chuyên môn nhằm đánh giá chi tiết những tác động đến di sản, từ đó bảo đảm khống chế các tác động ở mức độ cho phép. Trong quy hoạch tổ chức không gian du lịch, cần quản lý được sức chứa phù hợp khả năng chịu tải của tài nguyên, môi trường du lịch tại di sản”, chuyên gia du lịch, TS. Phạm Hồng Long nhận định.

Về vấn đề này, KTS Trần Huy Ánh cũng cho rằng, bản chất của du lịch là một ngành kinh tế khai thác tài nguyên thiên nhiên, văn hóa một cách tinh tế, từ đó mới tạo ra giá trị kinh tế chứ không phải bằng cách ứng xử thô bạo với thiên nhiên: “Muốn khai thác những tiềm năng của thiên nhiên, văn hóa một cách tinh tế nhằm phát triển bền vững, lâu dài thì phải chú trọng đầu tư bài bản vào hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian văn hóa chứ không thể chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt, là xây xong, bán được là xong. Nếu chỉ cắm đầu vào làm bất động sản du lịch kiếm lời thì bản chất là đang hủy hoại chính cuộc đầu tư đó. Nó là một quá trình tự triệt tiêu lẫn nhau bởi thành công nằm ở khâu khai thác giá trị của bất động sản đó sau này chứ không phải nằm ở khâu bỏ vốn đầu tư rồi bán”.

Bên cạnh đó, sự thiếu kiên quyết trong việc hoàn thiện pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng là yếu tố được cho là sẽ kìm hãm những tiềm năng phát triển của thị trường này, thậm chí có thể dẫn đến sự đổ vỡ. Dù Thủ tướng đã có chỉ thị từ năm ngoái nhưng đến 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản mới như condotel.

Thực tế, do thiếu hành lang pháp lý, từ sự phát triển rầm rộ nhiều năm trước, cơn thoái trào condotel đang diễn ra ngày một nghiêm trọng. Thống kê của VARs cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn. Sau vụ đổ vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay, niềm tin của nhà đầu tư vào sản phẩm nghỉ dưỡng này cũng gần như vơi cạn.

Nói để thấy, trong câu chuyện phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, vai trò quản lý và điều tiết của chính quyền, các bộ ngành có liên quan rất quan trọng. Trên tất cả, cần sự vào cuộc kịp thời cả về mặt chính sách lẫn việc cấp phép, quản lý xây dựng các dự án theo quy hoạch.

Về lâu dài bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc giàu tiềm năng bởi nhu cầu du lịch vẫn gia tăng mạnh. Nhưng phát triển bền vững là yếu tố bắt buộc phải nghĩ đến thay vì chỉ chú trọng lợi ích trước mắt, phát triển chộp giật, thiếu kiểm soát như hiện nay.

“Lâu nay, mỗi khi xuất hiện những dự án phá hoại (hoặc có nguy cơ phá hoại) cảnh quan, môi trường, dư luận thường giáng hết “búa rìu” vào đầu các chủ đầu tư trong khi thực tế là chẳng chủ đầu tư nào có thể vi phạm nếu như các cơ quan quản lý nhà nước không “bật đèn xanh” thậm chí là tiếp tay cho sai phạm đó. Khâu quy hoạch quan trọng, nhưng quản lý việc thực hiện đúng quy hoạch càng cần thiết hơn cả”, một vị chuyên gia nhìn nhận.